Почему в Ленобласти не строят апартаменты?

В Ленинградской области – тишина, разрываемая редкими скандалами. Компания E3 Group в 2018 году заявила проект 12-этажного апарт-отеля «Gatchina Residence» на 1605 номеров, на улице Генерала Кныша в Гатчине. Причем продавать апарты собирались по очень привлекательной цене: от 850 000 рублей. Застройщик уже получил разрешение на строительство, но вмешались власти. Комитет госстройнадзора ЛО отказался согласовывать проектную декларацию, а Комитет по архитектуре и градостроительству отменил градплан участка. Застройщик пытался судиться, но безуспешно.

Из других заявленных объектов можно назвать разве что гостиницу на улице Петра Великого в Сосновом Бору. Инициатор проекта, ООО «Апарт-отель на Петра Великого» просил увеличить разрешенную высоту застройки (38 метров вместо 30). Начнется ли строительство – пока неизвестно.

Апартаменты также заявлены в составе проекта «Образ жизни»(девелопер – компания «Росинжиниринг», в двух- и трехэтажных домах, которые возводятся неподалеку от курорта «Охта-парк». Судя по тому, что на сайте застройщика нет никаких упоминаний о доходных программах, номера предназначены преимущественно для проживания. И это все. То есть в Петербурге апарты – бурно развивающийся сегмент, в Ленобласти такого и близко не наблюдается.

Попробуем разобраться, в чем причины такого перекоса.

Первая (и главная) – экономика строительства. В области сосредоточены проекты эконом- и комфорт-класса. Здесь работает программа «Социальные объекты в обмен на налоги». И если в Петербурге застройщик апартаментов может установить цену на апартаменты (особенно если это «псевдожилье») на 10-15% ниже, чем на квартиры аналогичной площади (хотя бы за счет экономии на социалке), то в области эта разница менее ощутима. «В области - перепроизводство некачественного жилья, - комментирует Ольга Колганова, директор по маркетингу компании «Хун Фу Новый Сити». – Нишу апартаментов занимают студии и малометражки. Здесь и так строится жилье в формате общежитий: 20 студий на этаже…» Владимир Федоров, заместитель гендиректора компании «Пулково Скай», также полагает, что типичный областной покупатель отличается от городского: и бюджет сделки меньше, и непривычный формат настораживает (налоги, коммуналка), и доходность – не главная цель. На формат апартаментов в областных новостройках попросту еще нет спроса.

Второй фактор. В области существенно меньше рабочих мест. Значит, гораздо меньше и поток арендаторов, ниже спрос на аренду. (В Мурино арендные ставки снижаются начиная с 2015 года). Меньше и туристически притягательных объектов. Следовательно, сложнее обеспечить доходность сервисных апартаментов.

«Появление сервисных апартаментов в Ленинградской области (в непосредственной близости от города) считаю маловероятным ввиду большого «навеса» вновь построенного жилья; собственники готовы сдавать его по любым ценам», - отмечает Константин Сторожев, генеральный директор компании «Вало-Сервис». И расчет на то, что апартаменты будут замещать традиционные дачи – тоже слишком рискованный. «Петербуржцы предпочитают отдыхать на областных базах отдыха и в коттеджах, - говорит Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development. - Мы ещё не пришли к тому, что выгоднее иметь вторую «квартиру» за городом в составе отеля со своей инфраструктурой вместо дачи, обслуживание и мелкий ремонт которой обходится ежегодно в крупную сумму…»

Третья причина – позиция власти. Собственно, и в Петербурге администрация предприняла немало попыток усложнить жизнь девелоперам, работающим в сегменте апарт-отелей. Но в правовом поле отделить апартаменты от гостиниц не получилось, «повесить» на таких застройщиков социалку – тоже не вышло. Позиция областных чиновников более последовательна.

«Апарт-отели - это такое «псевдожилье», рассчитанное на туристов и приглашенных на время иностранных и иногородних высококвалифицированных специалистов, которые не хотят жить в частных квартирах, - говорит заместитель председателя правительства ЛО Михаил Москвин. - В Ленинградской области рынок арендного жилья для трудовой миграции и туризма ограничен. У нас есть один проект апарт-отеля в Сосновом Бору, где ЛАЭС является центром притяжения для приезжих специалистов высокого класса. В целом же у застройщиков в пригородной зоне есть соблазн строить «псевдожилье» под видом апарт-отелей, чтобы снизить себестоимость. Власти области очень внимательно следят за появлением таких проектов, чтобы не плодить дома без соцобъектов. Пока функцию апартаментов в Ленобласти успешно выполняют обычные квартиры, обеспеченные необходимой инфраструктурой».

На самом деле это только вопрос времени. Скорее всего в области – как и в Петербурге – апарт-отели начнут появляться вблизи горнолыжных курортов и в туристических зонах (в той же Гатчине, в Выборге). А также – там, где хотелось бы строить жилье, да нельзя. Дефицит инвестиционных инструментов и мрачные перспективы пенсионного обеспечения и перед жителями области неизбежно поставят вопрос: а как обеспечить себе пусть не слишком обильный, но надежный источник дохода под старость? И здесь приобретение апарта – один из привлекательных (по крайней мере, пока) вариантов. Возможно, полагает Владимир Федоров, новый сегмент начнет завоевывать популярность, начиная со смешанного формата: например, под апартаменты застройщик будет отдавать один подъезд из четырех. Продажи традиционного жилья в ближайшие пару лет вряд ли будут ажиотажными. Придется как-то выкручиваться, диверсифицировать риски.