Поиск
Новостройки
Продажа
Комнатность
Комнатность
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Срок сдачи
Срок сдачи
S общая, от
от
м2
S общая, от
Комнатность
Комнатность
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
S общая, от
от
м2
S общая, от
S кухни, от
от
м2
S кухни, от
Тип участка
Тип участка
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S дома, от
от
м2
S дома, от
До КАД
до
км
До КАД
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S дома, от
от
м2
S дома, от
S участка, от
от
м2
S участка, от
До КАД
до
км
До КАД
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S участка, от
от
м2
S участка, от
До КАД
до
км
До КАД
Найдено
0
0
0
Карта сайта

Перспективы рынка апартаментов в 2022 году. Стоит ли вкладываться в доходную недвижимость?

https://www.novostroy.ru/articles/market/perspektivy-rynka-apartamentov-v-2022-godu-stoit-li-vkladyvatsya-v-dokhodnuyu-nedvizhimost/
Перспективы рынка апартаментов в 2022 году. Стоит ли вкладываться в доходную недвижимость?
Перспективы рынка апартаментов в 2022 году. Стоит ли вкладываться в доходную недвижимость?
Что на рынке
2022-04-20 15:57:00
https://st.novostroy.su/regions/u/articles/box/62600c990f2b4.jpeg
Novostroy.su
211
21
Что будет с ценами? Стоит ли волноваться за свои доходы инвесторам? Чем обернётся уход Booking из России? Ответы на эти и другие вопросы читайте в статье Novostroy о рынке апартаментов в 2022 году.

Что будет с ценами? Стоит ли волноваться за свои доходы инвесторам? Чем обернётся уход Booking из России? Ответы на эти и другие вопросы читайте в статье Novostroy о рынке апартаментов в 2022 году.

Перспективы рынка апартаментов в 2022 году Перспективы рынка апартаментов в 2022 году

Апартаменты на российском рынке недвижимости — вещь далеко не новая. Первые подобные проекты в Москве появились ещё в нулевые годы. Но лишь в последнее десятилетие строительство апарт-комплексов стало массовым.

Сейчас на портале Novostroy представлено 349 апарт-отелей и МФК в Московском регионе. Ещё 90 подобных комплексов в Санкт-Петербурге и Ленобласти. Почти каждый месяц на рынок выходят новые проекты.

Упомянутые организации
Метриум
Агентство

Что неудивительно, ведь востребованность такого типа недвижимости только растёт. Так, по данным аналитиков компании «Метриум», в первом полугодии 2021 года спрос на апартаменты в Москве вырос на 92%. Для сравнения, аналогичный показатель для квартир составил 60%.

И это при том, что два предыдущих «коронавирусных» года выдались для апарт-отелей непростыми. Эпидемиологические ограничения в отношении туризма практически лишили их большого сегмента клиентов-арендаторов.

В этом году на смену пандемии пришли новые проблемы и новые вызовы. Портал Novostroy решил опросить экспертов и выяснить, какие изменения ждут рынок апартаментов в России в 2022 году.

Статью мы разделили на два больших блока:

  • для потенциальных покупателей, кто рассматривает приобретение апартаментов в этом году;
  • для тех, кто уже является владельцем юнитов в апарт-отелях и хочет узнать, что будет с доходностью их инвестиций.

Начнём с последних.

Для владельцев апартаментов

Скачки курса рубля, западные санкции в отношении России, да и общее геополитическое и экономическое состояние дел в мире — всё это не может не тревожить инвесторов.

Доходность под угрозой?

Стоит ли волноваться за свои доходы покупателям, которые вложились в сервисные апартаменты? Эксперты считают, что нет.

Упомянутые организации
Петербургская строительная компания
Компания
Рейтинг B+/17 объектов

«С началом пандемии были похожие опасения. Но в таких вопросах нужно смотреть на практику. А она показывает, что апарт-отели прошли этот период великолепно, адаптировав свои программы под новые реалии. По сути, сейчас мы имеем то, что и раньше — иностранных туристов практически нет. Здесь ничего не поменялось, и мы не видим причин пересматривать программы доходности.

В текущий период фактически серьёзно ограничен выездной туризм. Относительно отменяемых коронавирусных ограничений (на фоне сезона 2021 года) ожидается большой приток внутренних туристов в Петербург» — уверен Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК» (девелопер сети апарт-отелей AVENIR).

Не менее оптимистичный прогноз даёт и другой представитель петербургских застройщиков — Александр Кравцов, управляющий директор Fizika Development (девелопер инвест-отеля VIDI):

«Волноваться за свои доходы инвесторам не стоит. Наоборот, Петербург бьёт все рекорды по внутреннему туризму – традиционно наш город входит в ТОП-3 самых посещаемых мест России. Гостиничные операторы, а также управляющие компании апарт-отелей прекрасно это знают, и уже год-два назад перенастроили свою работу на российского путешественника.

Поэтому даже с учётом серьёзного снижения туристического потока из-за рубежа, на заполняемости таких объектов это не скажется. Инвесторы могут быть спокойны».

Но некоторые эксперты более осторожны в прогнозах и считают возможным незначительное сокращение доходов владельцев такой недвижимости. Во всяком случае на некоторое время.

«Сервисные апартаменты действительно могут начать простаивать. Однако мы активно развиваем внутренний туризм, а РЖД уже предложил свою экосистему в качестве замены Booking. Поэтому доходы у инвесторов останутся, но сократятся, как и у долгосрочной аренды, в среднем на 10%» — думает Марина Лашкевич, ведущий эксперт по продаже недвижимости BuyBuyHouse.

Наш ответ Booking

Ещё один тревожащий инвесторов вопрос — смогут ли апарт-отели также эффективно привлекать гостей, после ухода с российского рынка Booking и AirBnb. Ведь доля бронирований через сайт booking.com в нашей стране составляла более 80% (данные издания «Газета.Ru», 2021 год).

Упомянутые объекты
Начало
Жилой комплекс
Петрополь

Но и на этот счёт можно не тревожиться. В этом уверены большинство опрошенных экспертов. Вот как объясняет свою позицию Кирилл Рузанов, генеральный директор управляющей компании «Начало.Сервис» (апарт-отель «Начало»):

«Airbnb — инструмент, который применялся больше частными арендодателями, чем крупными объектами размещения с централизованным управлением, так что уход данной платформы из России больше всего ударит по ним.

Booking — да, это полноценный гостиничный инструмент. Но его нишу для внутреннего туризма быстро займут какие-то наши площадки — их уже существует достаточно, просто они были "в тени" Booking, и ещё много заявлено новых.

Для внешнего туризма, скорее всего, вместо одного централизованного, придётся работать с множеством более мелких. Это сложнее, но реализуемо. В любом случае, если у туриста (внешнего) есть план приехать в Россию, он будет вынужден пользоваться нашими площадками для бронирования.

Наличие или отсутствие Booking как таковое не повышало шанс на спонтанную покупку поездки в Россию по принципу "давай сгоняем"».

Не видит особых проблем в этом и Сергей Софронов: «Что касается сервисов, то, во-первых, существует множество альтернатив: Яндекс.Путешествия, Туту.ру, Tvil, Ostrovok, Bronevik и другие. Во-вторых, очевидно, что собственные системы бронирования апарт-отелей будут выходить, если не на первый план, то близко к нему.

Даже в эпоху Booking, опытные арендаторы смотрели и оценивали на нём объекты, а бронировали зачастую напрямую — с целью сэкономить и не переплачивать за комиссию этого сервиса. У апарт-отелей будет больше таргетированной рекламы в соцсетях, контекстной рекламы. Маркетинг будет адаптироваться.

Пpинцип остаётся прежним – апарт-отель зарабатывает только вместе с собственниками».

Андрей Большаков, основатель юридической фирмы Bolshakov&Partners, замечает, что собственников юнитов, которые сдаются в долгосрочную аренду, это почти не коснётся:

«Уход таких значимых брокеров, как Booking/AirBnb, равно как и снижение турпотока, несильно повлияет на выручку собственников. Ведь они помогали сдавать апартаменты на краткосрочный период. Полагаю, что владельцы апартаментов были заинтересованы в долгосрочных контрактах».

Александр Кравцов видит в уходе западных сервисов скорее возможность, чем проблему:

«Что касается ограничений в работе зарубежных агрегаторов, то здесь владельцы апартаментов могут увидеть выгоду. Комиссия за размещение своего объекта в известных приложениях составляла от 7 до 15%. Но есть и альтернативные сервисы, которые теперь выйдут на первый план. При этом тот же Avito, где можно бронировать апартаменты, ещё в начале марта показал свою эффективность, став чуть ли не самым популярным маркетплейсом в России».

Возможность для развития отечественных агрегаторов гостиниц видит и Юлия Пашевина, брокер по инвестициям в апартаменты. Но отношение к текущему положению дел в сфере онлайн-бронировании отелей у неё более скептическое:

«Уход с рынка Booking и AirBnb стал ещё одним вызовом для управляющих компаний в апарт-отелях. Многие сидели на этой игле и сейчас активно вкладываются в развитие собственных каналов привлечения и освоение новых площадок. К сожалению, российские сервисы по бронированию пока не могут заменить Booking и AirBnb.

С другой стороны, это послужит импульсом для развития российских площадок, что в будущем будет иметь положительный эффект».

При этом она также уверена в том, что апарт-отелям не грозит простой, так как на них высокий спрос среди «долгосрочных» арендаторов:

«В целом формат апартаментов прижился и в последнее время мы замечаем спрос со стороны арендаторов на проживание именно в апарт-комплексах. Кому-то удобно наличие сервисов, кому-то нравится атмосфера и тусовки, а кому-то — возможность работать в коворкинге, встречаться с партнёрами, посещать фитнес-клуб, ресторан, не выходя на улицу».

Для потенциальных покупателей

Как выяснилось, серьёзных проблем для владельцев сервисных апартаментов можно не ждать. Значит ли это, что они не потеряли инвестиционной привлекательности? Стоит ли рассматривать покупку апартаментов, как выгодное вложение в 2022 году?

Спросим экспертов и об этом.

Что будет с рынком: спрос и цены

«В целом текущие события лишь усилят привлекательность качественных проектов в престижных локациях. Недвижимость в нашей стране была и остаётся одним из самых надёжных способов сохранения и приумножения средств. А недвижимость, которая приносит пассивный доход, – тем более» — утверждает Александр Кравцов.

Упомянутые организации
Glincom
Компания
6 объектов
Этажи
Агентство

Сходным образом высказалась по этому вопросу и Ригина Гордеева, руководитель Etagi Prime, департамента новостроек компании «Этажи»:

«По моим прогнозам, в 2022 году апартаменты сохранят свою привлекательность для покупателей. Считаю их достойной здравой альтернативой квартирам. Ключевой фактор здесь — стоимость. Как правило, у апартаментов она на 15-30% ниже, чем у аналогичных по характеристикам квартир».

Иван Татаринов, коммерческий директор девелоперской компании Glincom, добавляет к этому, что может измениться структура спроса:

«Спрос на апартаменты в проектах, находящихся на ранней стадии реализации, сейчас снижается и, на мой взгляд, данная тенденция продолжится. В условиях неопределенности покупатели склонны выбирать более готовые продукты».

Высокие ставки только на руку

Не видит предпосылок для серьёзных изменений на рынке апартаментов и Андрей Большаков. Даже на фоне высоких ставок по ипотеке.

«Полагаю, что текущие события повлияют на рынок апартаментов по аналогии с рынком вторичного жилья. Доля апартаментов новостроек была не так высока, и дешёвая ипотека также не касалась рынка апартаментов, поэтому текущие события такого сильного влияния, как на рынок жилья, на рынок апартаментов не окажут».

Марина Лашкевич даже считает, что «дорогая» ипотека может увеличить интерес покупателей к компактным юнитам в апарт-отелях:

«Всё зависит от того, насколько быстро завершится специальная операция. Пока в стране нет определённости, говорить о стабильном спросе на недвижимость, особенно с применением ипотечного кредитования, очень сложно.

В этом случае часть покупателей, располагающих небольшим бюджетом наличными, могут начать рассматривать дешёвые апартаменты. Они уже активно появляются на рынке.

С бюджетом до 3 000 000 рублей можно даже выбирать скромную апарт-студию в старых домах около 3-го транспортного кольца Москвы.

Вот только жить там сложно, да и статус помещения не будет жилым в таких домах никогда и ни при каких обстоятельствах».

Юлия Пашевина в своих прогнозах придаёт ставкам по ипотеке большую важность. Но тоже согласна, что и без помощи банков продажи совсем не встанут. Застройщики найдут решение.

«Спрос на апартаменты будет зависеть, в том числе, и от ставки по ипотеке. Сейчас она неадекватна ожиданиям покупателей и составляет от 17%. Мало кто из покупателей будет брать ипотеку под такую ставку. Надеемся на постепенное снижение ставок по ипотеке в течение года.

На фоне высоких ставок застройщики стали активно предлагать покупателям рассрочку. Например, есть предложения по покупке в рассрочку на 3,5 года без увеличения стоимости апартамента. При дорогой ипотеке застройщикам приходится проявлять гибкость и предлагать удобные программы рассрочек».

Где покупать

Конечно, больше всего предложений в Москве. Но, учитывая международную обстановку, есть резон сделать ставку на внутренний туризм.

«Точно не стоит беспокоиться тем, кто планирует строить апартаменты или вкладывать средства в доходную недвижимость в рекреационных районах и курортных зонах: Алтaй, Шерегеш, Сочи, Подмосковье» — считает Айрат Ямаев, генеральный директор ГК One Company.

Ещё одна точка притяжения для российских туристов — Санкт-Петербург. Вот подробный прогноз для рынка апартаментов Северной столицы от Сергея Софронова:

«Спрос на апартаменты как таковые есть и на протяжении уже порядка 5 лет он стабильно растёт. Тенденции 2022 года будут напрямую связаны с 21-м. В котором предложение сократилось на треть, а цены выросли в диапазоне 17-61%. По состоянию на сейчас предпосылки роста предложения апартаментов на рынке не прослеживаются. Вторичный рынок, вполне вероятно, прирастёт юнитами, приобретёнными в прошлые годы. Новое же предложение сейчас представлено всего 3,3 тыс. юнитов.

Поэтому относительно предложения спрос будет ещё выше. Несмотря на текущие ставки по депозитам, ведь у инвесторов и вкладчиков конечные интересы отличаются. Первым нужен актив, который приносит доход и также капитализируется сам. На рынке апартаментов подавляющее большинство покупателей как раз инвесторы. Об этом говорит то, что более 80% сделок пришлось в прошлом году на сервисные апартаменты. И они находятся на этом уровне стабильно, уже несколько лет».

А старты будут?

При покупке недвижимости важно не только где и как, но и когда её покупать. Общеизвестный факт, что самые выгодные цены в момент старта продаж. Но будут ли застройщики выводить на рынок новые апарт-комплексы в кризис? Эксперты считают, что будут, но, возможно, в меньшем объёме.

«Новые проекты будут выходить в меньшей степени. Все меры поддержки направлены на девелоперов МКД, от этого зависит реализация плана Президента по вводу жилья в эксплуатацию. Апартаменты в жильё не входят, к ним внимания намного меньше» — думает Марина Лашкевич.

Остальные прогнозы, чуть более радужные.

Упомянутые объекты
VIDI
Жилой комплекс
УК АМ

«Новые проекты продолжат выходить на рынок. В феврале этого года мы открыли продажи в нашем первом премиальном объекте на Синопской набережной — инвестиционном отеле VIDI на 410 номеров.

А в ближайшей перспективе объявим ещё о двух проектах в Московском районе. Как и всегда, после шоковой ситуации рынок стабилизируется, а бизнес приспособится к новым условиям» — заявляет Александр Кравцов.

«Стоит отметить, что власти стремятся ограничить строительство апартаментов. Например, в Москве крайне сложно получить ГПЗУ на строительство подобных объектов.

Тем не менее, новые проекты выходить будут. Нельзя исключать, что власти изменят свою позицию. Рынок жилья существенно замедляется, а апартаменты могут быть хорошей альтернативой по увеличению объёмов строительства мест для проживания. Возможно, власти наконец урегулируют юридический статус апартаментов, что придаст больше ясности и прозрачности для покупателей» — добавляет Андрей Большаков.

Уязвимое место

При всех преимуществах у апартаментов есть серьёзный недостаток, который отпугивает многих потенциальных клиентов. Речь об их правовом статусе. Расставить в этом вопросе все точки над i пытаются ещё с 2015 года. Но пока без особых успехов.

Вот что по этому поводу думает Ригина Гордеева: «Несмотря на разрабатываемый законопроект, который уже прошёл первое чтение в 2021 году, апартаменты так и остались вне правового поля. Обсуждение их статуса ведётся уже давно, но решения по этому вопросу до сих пор нет.

Речь, прежде всего, идёт о том, чтобы собственники апартаментов могли в них регистрироваться. Касается только апартаментов, включённых в состав “многофункционального комплекса”.

Правовая неопределённость создаёт возможности для всех участников рынка апартаментов. Понятно, что законопроект о статусе апартаментов находится в подвешенном состоянии, и решение может быть как позитивным, так и негативным. В любом случае, принятое решение отразится не только на спросе и предложении, но и на стоимости.

Изначальная задача законопроекта заключалась в том, чтобы учесть апартаменты в градостроительном развитии города. И хочется верить в то, что эта задача будет выполнена».

На будущее

Самый долгосрочный прогноз по ситуации на рынке апартаментов дал Кирилл Рузанов. Он не стал ограничиваться текущим годом, а заглянул сразу на несколько лет вперёд. Его цитатой мы и подведём итог этой статье.

«Текущие события могут привести к тому, что на рынке апартаментов останутся только профессиональные игроки, которые строят не по принципу "нельзя жилье — впихнем апарты", а изначально как инвестиционный, сервисный продукт.

Также в дальнейшем, всем новым проектам придётся максимально подробно прорабатывать концепцию, инфраструктуру и моделировать то, что спустя 2-3 года, когда стройка кончится, будет жить, дышать.

Сама по себе идея инвестиций в недвижимость никуда не делась и не денется. Это был, есть и будет актуальный инструмент».

Статья по данной теме4 июня 2021

Санкт-Петербург неспроста называют российской столицей апарт-отелей — здесь насчитывается свыше сотни таких объектов. Но в чём причина такой популярности, и чем они завлекают покупателей? Novostroy.su решил узнать, сколько можно заработать на инвестициях в апартаменты.

Похожие статьи по данной теме

Квартиры от застройщиков с акциями

Все спецпредложения

Комментарии

Авторизуйтесь или введите E-Mail
К этой новости пока нет ни одного комментария
Отменить

Самое читаемое за месяц