Обзор первичного рынка жилой недвижимости с акцентом на высокую ценовую категорию

В структуре введенного в 2007 году жилья, наибольшую долю (по площади) занимают классы «эконом» и «комфорт» – 85 процентов. Доля элитного жилья всего 2 процента, это связано с тем, что элитные объекты, как правило, малоэтажные и единичные, занимают незначительную площадь.
Эконом- и комфорт-классы
Анализ предложения

Типовое жилье занимает существенную долю на рынке и ориентировано на горожан со средними доходами. Данной категории недвижимости принадлежит самый большой удельный вес по количеству квадратных метров в жилищном фонде города. Однако в разрезе жилья, введенного в 2007 году, его доля несколько сокращается. Это связано с тем, что в последнее время выделился еще один сегмент жилой недвижимости – класс «комфорт».

Класс «комфорт» можно назвать новым в существующей классификации жилой недвижимости. Комфорт-класс занимает промежуточное значение между типовым жильем и бизнес-классом. Отличается от типового жилья более качественными характеристиками дома и предоставляемым сервисом.
География расположения

В разрезе класса «эконом» наиболее популярными являются спальные районы города. В структуре существующего предложения, наибольшую долю занимают Приморский, Невский, Фрунзенский и Калининский районы. В классе «комфорт», наибольшую долю предложения занимают Выборгский, Калининский, Приморский и Кировский районы (диаграммы).
Ценовая характеристика

Уровень цен на жилые объекты зависит, прежде всего, от местоположения. Согласно принятой нами классификации, уровень цен на экономкласс находится в пределах 2500 $/кв. м. Диапазон цен за кв. метр в классе «комфорт» составляет 2300–3000 $/кв. м.
Наиболее высокие цены на жилье, расположенное в приближенных к центру районах, таких как Выборгский, Московский.
Бизнес-класс
Анализ предложения

В 2007 году ввод в эксплуатацию жилых объектов класса «бизнес» составил порядка 328,7 тыс. кв. метров. В 2007 году порядка 13 процентов из заявленных на ввод объектов были перенесены на 2008 год. Поэтому можно ожидать, что в 2008 году будет введено порядка 415,5 тыс. кв. метров жилья.

По количеству строящихся и проектируемых объектов класса «бизнес» лидируют Василеостровский (24 процента), Выборгский (19 процентов), Петроградский (15 процентов) и Московский район (12 процентов) (диаграмма).

Менее всего строится домов рассматриваемого класса в Центральном, Адмиралтейском и Петроградском районах, как зонах размещения преимущественно элитного жилья.
Ценовая характеристика

Уровень цен на жилые объекты зависит, прежде всего, от местоположения. Средневзвешенное значение стоимости жилья в классе «бизнес» составляет 3520 $/кв. м. Наиболее высокие цены в Петроградском районе (приближены к нижнему уровню элитного сегмента). Наиболее низкие цены – в малопопулярных районах, таких как Красносельский и Невский.

В таблице представлены средние цены квартир в жилых объектах класса «бизнес» по районам.

Стоимость квартир в одном доме класса «бизнес» очень различается в зависимости от этажа и вида из окна (во двор, на парк или воду, на улицу, двухсторонний). В домах бизнес-класса часто встречается предложение единичных квартир по стоимости и видовым характеристикам, относящиеся к элитным, например пентхаусы или панорамные квартиры на верхних этажах.
Тенденции и прогнозы

– Продолжится освоение крупных территорий, в том числе прибрежных, под застройку жилого и смешанного функционального назначения;

– прогнозируется стабилизация цен на квартиры класса «бизнес», рост цен будет незначительно превышать темпы роста инфляции;

– в строительной отрасли наметилась тенденция к концентрации рынка: мелкие, финансово неустойчивые компании уходят с рынка, продают свои участки более крупным компаниям. Крупнейшими игроками в сегменте останутся крупные компании «ЛенСпецСМУ», «ЛЭК», «Строймонтаж», «Невский Синдикат» и др.;

– наблюдается сокращение количества домов бизнес-класса, строящихся в Выборгском и Приморском районах, поскольку все сложнее получить там подходящие участки под застройку;

– наиболее привлекательными для потребителя станут предложения квартир, расположенные в кварталах, полностью застроенных одним застройщиком с развитой инфраструктурой, обустроенными территориями и однородным социальным окружением;

– ипотечное кредитование становится мощным средством привлечения покупателей: сейчас, по мнению экспертов, ипотека может увеличить продажи на 10-15 процентов, а в перспективе к кредитованию будет прибегать 50 процентов покупателей.
Элита
Анализ предложения

В 2007 году было введено порядка 56 тыс. кв. метров элитного жилья, или около 460 квартир. На рынке отмечается дефицит предложения элитных объектов, как по географии местоположения, так и по требуемым покупателем характеристикам. В 2007 году где-то у 10 процентов объектов сроки сдачи были перенесены. На 2008 год прогнозируется ввод порядка 140 тыс. кв. метров элитного жилья, или около 1200 квартир (с учетом переноса сроков). Прогнозируемое увеличение ввода жилья связано с тенденцией переноса жилых объектов из центральных в более удаленные районы, где возможно возводить более масштабные объекты.

В настоящее время большая часть предложения строящихся и проектируемых домов/комплексов сконцентрировано в Петроградском районе (диаграмма), особенно на территории Крестовского острова.