За год количество строящихся многоквартирных домов в Петербурге сократилось на 113 штук – минус 18,3%. Такие данные приводят аналитики ДОМ.РФ.
Потери по площади (это не объем предложения, а общая площадь новостроек) - минус 3,68 млн кв.м. Сокращение на те же 18,4%.
По количеству квартир: сейчас в Петербурге в строящихся домах на 52 315 квартир меньше, чем было год назад, до пандемии, кризиса, льготной ипотеки и «квартирного бума». Минус 19,5%.
Во-первых, раскупили. Во-вторых, девелоперы осторожничают и придерживают новые проекты, чтобы не уронить цены.
Застройщиков-то как раз все устраивает: крупные компании заработали в прошлом году на 30-35% больше, чем в благополучном 2020-м.
В Ленинградской области картина не такая драматичная, но в целом похожая. Строящихся ЖК стало меньше на 10 штук, площадь новостроек сократилась на 0,5 млн кв.м, количество квартир уменьшилось на 9433 штуки.
Если предложение сокращается, а спрос остается высоким, цены растут. Это справедливо для любого рынка, квартирный – не исключение. По данным Единого ресурса застройщиков, за год в Петербурге цена «квадрата» увеличилась на 23,1% и сейчас составляет 136 466 рублей. В Ленобласти средняя стоимость квадрата достигла отметки 83 564 рубля – плюс 19,5% за год. Сейчас в Петербурге средняя квартира в новостройке по ДДУ стоит 5 266 311 рублей, в области – 3 039 466 рублей.
Кроме цен на жилье уверенно и неуклонно растут долги граждан по ипотеке. Задолженность по кредитам на новостройки (под залог ДДУ) в Петербурге за год увеличилась на треть и сейчас составляет 211,2 млрд рублей. В области – прибавка на 36,6%, текущие долги по новостройкам – 46,23 млрд рублей.
В городской черте в обжитых районах и у метро все чаще появляются «точечные» проекты бизнес-класса; эконом-сегмент плавно превращается в «комфорт-плюс». Пример такого превращения – Парголово: недорогие квартиры от «Дальпитерстрой» (пусть и с проблемами по срокам, и небезупречные по качеству) закончились; новый проект Parkolovo от Группы ЦДС – это уже другая история, и в полтора раза дороже. Относительно недорогое жилье еще можно найти в проектах ЛСР, в Шушарах, в не ближнем Колпино («СПб Реновация») – и, пожалуй, почти и все. Особняком развиваются несколько крупных малоэтажных комплексов на южном направлении, в Стрельне (ЖК от Группы КВС и от Setl City), но там ценовая политика пока не ясна. И вряд ли это будет масс-маркет.
В Ленобласти ценовую картину будут определять не Мурино и Бугры, а «миллионники» в Новосаратовке (от Группа ЦДС) и у Ржевского аэродрома (Группа ЛСР).
Покупательная способность петербуржцев почти исчерпана: уже треть нового спроса обеспечивают приезжие (в основном – из Московской области, из Тюмени и с северОв). И внешний спрос будет только усиливаться. Экономическая ситуация в Мурманской, Архангельской, Псковской областях лучше не становится. И люди с востребованной специальностью, со стремлением закрепиться и переменить жизнь к лучшему будут рваться в мегаполисы. Этот процесс не остановить ни возвращением прописки (от нынешних властей можно ждать чего угодно), ни сохранением льготной ипотеки в депрессивных регионах. Кому – и, главное, зачем - нужна квартира в Тыве или Воркуте, пусть и очень недорогая, и в кредит по очень низкой ставке?
Те, кому не по силам и не по возможностям приобрести собственное жилье, пополнят ряды арендаторов. Тем более, что предложение в этом сегменте существенно увеличилось: иностранцы отсутствуют как класс, зато на рынок выходят квартиры, приобретенные впрок запасливыми частными инвесторами. Или просто гражданами, не желающими терять деньги на смешных депозитных процентах.
Угрозы президента США Байдена усилить санкции и наша собственная трепетная готовность отключить систему SWIFT (чтобы уж совсем не зависеть от проклятого Запада) здоровью рубля тоже не способствуют. Падение курса может привести на рынок еще какое-то количество инвесторов и «сберегателей».
Еще один фактор, серьезно влияющий на рынок в долгосрочной перспективе – замещение части спроса на ИЖС. В области за первый квартал построено и сдано около 3200 частных домов. Втрое меньше, чем квартир, если считать в штуках. Но по площади – даже больше, чем в многоквартирных домах. Эти деньги не достались застройщикам, в 9 случаях из 10 они также прошли мимо банков. В данном случае наблюдается полная взаимность. И банки не горят желанием связываться со сложным продуктом (кредитование ИЖС – непростая и весьма рискованная процедура). И граждане предпочитают обходиться собственными силами и средствами: потерял работу – отложил стройку, Неприятно, но без коллекторов.
Итак. Предложение жилья в новостройках будет сокращаться. Цены – плавно расти, за счет вывода более дорогих проектов. Популярность аренды – скорее всего, возрастет. Часть спроса у новостроек отнимет сегмент ИЖС. Потери будут возмещаться активным спросом со стороны иногородних и более осторожным – частных инвесторов. Ослабление рубля опять же на руку застройщикам...
Данные по количеству ДДУ за март пока не опубликованы. Полагаем, что результаты за квартал будут скромнее, чем в прошлом и позапрошлом году. А в перспективе – постепенное вползание в застой, с небольшими объемами ввода и продаж, но с приемлемой для участников рынка прибыльностью.
| Март 2020 | Март 2021 | |
| Колич. МКД, шт. | 617 | 504 |
| Пл. МКД. кв.м | 19 991 180 | 16 310 861 |
| Колич. квартир в МКД, шт. | 268 207 | 215 892 |
| Колич. ДДУ, шт. | н/д | 89 005 |
| Общая стоим. ДДУ | н/д | 468 728 025 848 |
Данные ДОМ.РФ
| Март 2020 | Март 2021 | |
| Колич. МКД, шт. | 304 | 294 |
| Пл. МКД. кв.м | 4 998 208 | 4 491 273 |
| Колич. квартир в МКД, шт. | 83 337 | 73 904 |
| Колич. ДДУ, шт. | н/д | 34 573 |
| Общая стоим. ДДУ | н/д | 105 083 446 988 |
Данные ДОМ.РФ
| Март 2020 | Март 2021 | |
| СПб | 160 667 | 211 206 |
| ЛО | 33 833 | 46 232 |
Данные ДОМ.РФ
Комментарии