Летом власти Ленобласти в очередной раз показали свои зубы. Нескольким застройщикам было обещано отозвать разрешения на строительство из-за отсутствия в проектах социальной инфраструктуры. Беспрецедентное предупреждение для легально реализуемых проектов, способное полностью загубить продажи, осталось пока что только на словах, но насторожило застройщиков.
Складывается впечатление, что не все застройщики смогли найти общий язык с властями, хотя и не только с ними. Чиновников можно понять, большие объемы стройки, которые красиво звучат в отчетах для президента, нивелируются отсутствием необходимой транспортной, социальной, медицинской инфраструктуры, на которую нет бюджетных средств. В результате на фоне победных реляций о том, что область выполняет задачу партии и правительства строить по 1 кв. м жилья в год на каждого жителя, все чаще звучат недовольные голоса новоселов, которые ощущают себя брошенными в пустынных полях, среди бетонных стен.
Незапрещенный прием
Власти Ленобласти выбрали для своей борьбы с некоторыми застройщиками, скажем так, не совсем честный, но эффективный прием — сообщать о проблемах с вводом, строительством жилых комплексов прессе. Такой официальный негатив способен «убить» реализацию проекта, снизить до нуля продажи и поставить на надежности застройщика жирный крест. Так случилось с проектом «Новое Сертолово». Долгое время компания «КВС» не могла договориться с монополистом о подключении коммуникаций и даже решилась построить собственные вопреки утвержденному проекту. Но первый зампредседателя правительства, курирующий строительство в регионе, Михаил Москвин через прессу дал понять, что если застройщик не договорится, первая очередь сдана в этом году не будет. А собственные сети строить незаконно. Как ни юлило руководство «КВС», намекая, что монополист изменил цену подключения (ни разу не называя суммы), как ни пыталось публично смыть с себя вину, договориться пришлось. На каких условиях — для покупателей жилья это не имеет значение.
Летом под горячие руки власти Ленобласти попали сразу два крупных проекта. Госстройнадзор предписал отменить разрешение на строительство ЖК «Светлановский» в Бугрaх. Застройщик ФСК Лидер в рамках проекта планировал построить пять 12-этажных домов на 3 тысячи квартир, но не собирался строить школу. Власти попеняли застройщику, что он отказывается строить столь необходимое учебное учреждение, причем формально придраться удалось только к проектной документации по строительству первой очереди. Но результат не заставил себя ждать. Глава ФСК Лидер Владимир Воронин обещал Михаилу Москвину обсудить вопрос совместного финансирования школы с «Самолет ЛО» и, после выработки схемы, компании смогут заключить с администрацией Ленобласти соглашения о выкупе этого социального объекта в счет уплаченных налогов.
Также пострадал от пристального внимания прессы, инициированного властями Ленобласти, ЖК Yolkki Village, который строит ООО «Гранд-Строй» в деревне Скотное. Компания реализует КОТ на 15 га площади, где запланировано строительство 14 домов от 3 до 8 этажей общей площадью около 110 тыс. кв. м для проживания свыше 3 тыс. человек. Согласно Региональным нормативам градостроительного проектирования, для такого количества жителей требуется детский сад на 160 мест и школа на 300 мест. По словам Михаила Москвина, застройщик не объяснил, каким образом будет финансироваться строительство детсада. После публикации в прессе «Гранд-Строй» пообещал, что детсад будет построен «любой ценой».
Исправляя ошибки молодости
Власти Ленобласти последовательно пересматривают свою градостроительную политику, столкнувшись с массовым строительством жилья, которое не подкреплено возведением соответствующей инфраструктуры. Ну как - столкнувшись. Сами чиновники на местах сначала понадавали разрешений на строительство, игнорируя отсутствие необходимых социальных объектов, стремительно растущую транспортную нагрузку на существующую сеть. Метры любой ценой. Сегодня в Ленобласти получено разрешений на строительство 10 млн кв. м жилья, а всего одобрено появление 26 млн новых квадратов, в которых может обитать более 800 тыс. новоселов. Именно «обитать», если посмотреть на застройку у метро Девяткинo и на те проблемы, с которыми ежедневно сталкиваются новоселы этих кварталов. Поэтому желание властей навести порядок, меняя правила игры, вполне понятны. Жаль, что делается это задним числом. Но застройщикам придется смириться, тем более когда в ход пускается такая тяжелая артиллерия, как пресса.
«Правила игры постоянно меняются из-за экономической ситуации, кризисных волнений, политических изменений, принятия властями новых законов и постановлений. Опытные застройщики должны находиться в непрерывной готовности к очередному решению Администрации. Для этого в команде работают юристы, которые могут в любой момент предложить несколько законных и оптимальных решений по преодолению очередных форс-мажорных обстоятельств», - отмечает руководитель PR-отдела ЖК Yolkki Village Александра Чайкина. «Девелопер, безусловно, должен учитывать все риски и закладывать в бюджет строительства статью расходов на возможные дополнительные “нагрузки. На примере нашего комплекса: мы заключили соглашение с Администрацией области о строительстве муниципальной начальной школы и детского сада еще в 2014 году. Наша основная аудитория - это молодые семьи, у многих есть дети, поэтому наличие прогимназии было для многих одним из решающих факторов при выборе жилья. Но к 2016 году кризисные явления в экономике вынудили власти отступить от обязательств по данному соглашению. Мы, в свою очередь, не готовы отказываться от своих обещаний перед дольщиками, но и значительного увеличения себестоимости, а как следствие и цен на квартиры, тоже хотели бы избежать. Поэтому пока мы продолжаем вести диалог с Администрацией, но и не отрицаем возможность строительства прогимназии за свой счет. Наша цель понятна - дети ЖК Yolkki Village должны ходить в школу и детский сад в шаговой доступности. Пути достижения этой цели прорабатываются. Пока у нас ведется проектирование будущего здания», - рассказывает она.
«В случае, когда район имеет достаточное количество детских садов, школ и иных социальных объектов, возможность размещения в которых документально подтверждена, застройщик вправе не возводить дополнительные. Но часто строительство или реконструкция учреждений находятся в интересах самого застройщика, так как это повышает привлекательность проекта для покупателя», - добавляет коммерческий директор компании «Кивеннапа» Роман Бойцов.
Нескольку иную «религию» взаимоотношения власти и застройщиков в части развития территории проповедует генеральный директор Rocket Group Борис Латкин. По его мнению, необходимо прежде всего подготовить территорию, на которой планируется строить жилье, - так называемый принцип опережающего инфраструктурного развития территории, когда девелопер отвечает за сбалансированное развитие территории, а застройщик ведёт строительство в соответствии с принятыми градостроительными решениями. «При таком подходе управляющая инжиниринговая компания (девелопер) обеспечивает опережающее комплексное инфраструктурное развитие территории, формирует высокую инвестиционную привлекательность территории. Важно отметить, что все затраты на создание транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры несет управляющая инжиниринговая компания. Эти затраты возмещаются по мере покупки застройщиками земельных участков под застройку. Опережающее строительство дорог, коммунальных систем, школ, садиков, больниц и парков – все это гарантирует высокие стандарты жизни на территории», - отмечает он.
Комментарии