Апарт-отели — темная лошадка на рынке новостроек

По сути, появление этого формата стало возможным благодаря светлым головам застройщиков, которые вдруг поняли, что существует способ построить и реализовать жилье на территориях, формально для этого не предназначенных. Естественно, апартаменты не имеют статуса квартиры, но это совсем не значит, что там нельзя жить. 

Причины заинтересованности застройщиков в развитии этого сегмента строительства очевидны. Ощутимую экономию они получают уже на этапе покупки или аренды земли — участки, имеющие назначение «под жилое строительство» в обоих столицах гораздо дороже, а при разработке проектов требуется соблюдение гораздо более строгих нормативов и правил. 

 

Не секрет, что одной из причин роста цен на жилую недвижимость многие эксперты рынка считают обязанность строительных организаций возводить за свой счет объекты социальной инфраструктуры. В случае, если строится апарт-отель, такая необходимость отпадает. 
 

И, наконец, апарт-отель дает возможность получать прибыль не только на этапе реализации построенных квадратных метров. В жизни дома значительную роль играет управляющая компания, в функции которой входит обеспечение дополнительных сервисов, сдача жилья в аренду и многое другое. Как рассказала Елена Горбачёва, маркетолог отдела продаж апарт-отеля «Salut!», По аналогии с ТСЖ создается некоммерческое партнерство  собственников апартаментов, в которое собственник вступит при подписании акта приема-передачи. Оно выбирает управляющую компанию, с которой в дальнейшей заключаются договор на обслуживание всего здания и индивидуальные договоры на обслуживание каждого апартамента.

 

«Управляющие компании предлагают обслуживание на уровне хороших отелей: уборка помещений, доставка продуктов питания и еды из ресторанов на первых этажах, организация деловых мероприятий, услуги няни и пр. Что немаловажно – услуги по сдаче в аренду апартаментов.» - отмечает она.

Естественно, за сервис управляющие будут иметь вознаграждение. К примеру, УК будет получать не менее 10% от ежемесячной арендной платы. В ситуации, когда значительная доля апартаментов все же пополнит рынок аренды, сумма получится весьма значительной. Кроме того, некоторые застройщики выставляют в продажу не все апартаменты, а оставляют себе некоторую их часть — опять же, с целью получения стабильного дохода в процессе эксплуатации. 

 

Все эти преимущества позволяют строить апарт-отели в довольно престижных районах, с хорошим расположением и при этом существенно снизить цену за квадратный метр. Чем же рискуют те, кто готов стать владельцами апартаментов? 

Формально, застройщик не несет ответственности за соблюдение норм САНПИН по освещенности, шумоизоляции и прочим параметрам, установленным для жилых помещений. Застройщик не обязан строить подъездные дороги и заботиться о благоустройстве придомовой территории. Впрочем, по поводу этих моментов можно быть относительно спокойными — от качества работы зависит репутация застройщика, и те, кто реализует жилье в новом сегменте, где репутационные риски очень велики, вполне отдают себе отчет в необходимости обеспечить комфорт жильцам. «На развитых рынках, независимо от законодательных норм, застройщики не могут игнорировать требования клиентов. Совершенно очевидно, что недвижимость в комплексе, к которому не сделан подъезд, продаваться не будет. А если такой проект и будет реализован, то он, учитывая скорость распространения информации, станет последним для компании». - комментирует Елена Горбачёва. Еще один нюанс такой покупки — покупателям апартаментов не положен налоговый вычет. 

 

С точки зрения текущих расходов на жилье, самым болезненным пунктом может стать вопрос об оплате имущественного налога. Оценить разницу между тарифом на квартиру и апартаменты смогут те, кто уже является собственником гаражей, которые относятся к классу нежилых капитальных строений и тарифицируются по той же шкале, которая будет применена к апартаментам. По закону, налог взимается исходя из кадастровой стоимости недвижимости, в расчете не более 0,1 % за жилое помещение и до 0,5%  - за недвижимость в нежилых капитальных строениях. Иначе говоря, налог на недвижимость будет примерно в пять раз выше, чем если бы эти же метры относились к жилому фонду. Что касается коммунальных платежей, электроэнергии и воды — разница здесь также не в пользу апартаментов, однако в денежном эквиваленте эти расходы невелики. 

 

Но самые, пожалуй, сложные моменты связаны с ситуациями, когда жильцам апартаментов, не имеющим права на прописку, придется взаимодействовать с социальными институтами. Вопрос прописки особенно актуален для пенсионеров и семей с детьми. Первые по месту прописки получают пенсию. Естественно, это можно изменить, но потребуются некие усилия, а в случае если пенсию приносят на дом, сложностей будет в разы больше. 

Как отмечает Елена Горбачёва: «Федеральный закон «О праве на образование» не делит детей по принципу временной или постоянной регистрации. Поэтому получить место в садике или школе можно, имея любую регистрацию». Однако если место в саду, при наличии прописки в Петербурге, вполне реально получить в любом районе, то при зачислении школы действует приоритет приписки к району. Остальных распределяет РОНО на свободные места. 

 

Что касается поликлиник, то здесь, теоретически, вопросов не должно возникнуть вообще — любой гражданин может выбрать медицинские учреждения или сменить их в страховой компании, выдавшей полис ДМС. В этом смысле у тех, кто имеет прописку в Петербурге, проблем действительно не будет. Те, у кого ее нет, безусловно, должны понимать, что с покупкой апартаментов ситуация не изменится. 

 

Таким образом, предлагая жилье в апарт-отелях, застройщик имеет право утверждать, что по нормам федерального законодательства жители не будут ограничены в возможностях получать любые социальные блага. Но необходимо понимать, что в существующих реалиях на получение многих из этих благ придется потратить значительное количество времени и нервов. 

Если вспомнить, что апарт-отель первоначально позиционируется как жилье для сдачи в аренду, возникают вопросы о том, насколько реально найти жильцов и какова будет доходность такого бизнеса. Предположительно, выгода владельцев апартаментов составит от 10 до 15% годовых — такие цифры озвучивают в управляющих компаниях. Однако для того, чтобы этот доход стал реальностью, необходимо найти жильцов. Эту миссию берет на себя управляющая компания, но они не могут дать гарантий, что в том или ином номере будет постоянно жить квартиросъемщик. Таким образом, получение дохода нельзя считать гарантированным, оно естественным образом связано с риском. 

 

Учитывая, что такое предложение аренды появилось на рынке сравнительно недавно — первые апарт-отели в Петербурге начали строиться в 2009 году,  данных для статистики, позволяющей прогнозировать особенности спроса, пока не достаточно. Впрочем, определенную тенденцию уже можно увидеть. Как утверждает Илья Ядров, руководитель отдела продаж комплекса апартаментов «Salut!», значительную долю апартаментов снимают юридические лица. Крупные компании заинтересованы в таком предложении, поскольку апарт-отели могут предложить более высокий уровень сервиса по сравнению с квартирами. 

 

Заполняемость отелей по оценкам экспертов составляет 80-85%. стоит отметить, что юридические лица составляют весьма небольшой процент от общей массы арендаторов. Однако и предложение в Петербурге пока довольно не велико, по сути, на сегодняшний день можно говорить о трех апарт-отелях, которые построены либо находятся на завершающей стадии - это Vertical, YE'S и «Salut!». 

 

В процессе строительства находится еще порядка 10 апарт-отелей, однако среди них есть не только объекты эконом класса, главная привлекательность которых состоит в низкой цене квадратного метра, но и элитные, для которых лазейка в законодательстве стала удачной возможностью построить жилье. Тем не менее, если учитывать прогнозы аналитиков, которые обещают быстрый рост предложения апартаментов эконом класса, несомненно, в недалеком будущем управляющим компаниям не удастся добиться столь же высокой заполняемости только за счет сотрудников крупных компаний — им придется побороться за репутацию на рынке аренды для физических лиц. 

Появление на рынке апарт-отелей весьма неоднозначно воспринято чиновниками. В правительственных кругах часто можно услышать озабоченность по поводу того, что само понятие апарт-отель отсутствует в законодательстве, соответственно, не существует и каких-либо механизмов регуляции вопросов, связанных с таким жильем. Пока что чиновники озвучивают две инициативы, реализация которых может существенно повлиять на цены в этом сегменте. 

 

Вице-губернатор Петербурга Марат Оганесян предлагает обязать застройщиков строить при апарт-отелях школы и детские сады по нормативам, действующим в обычных жилых комплексах. Если это произойдет — цена за квадратный метр в апартаментах ощутимо возрастет. 

 

Вторая инициатива, принятие которой отразится на статусе жильцов апарт-отелей, обсуждается на федеральном уровне. Как сообщает Евгений Бобров, глава комиссии по миграционной политике президентского Совета по правам человека, ведутся работы по совершенствованию законодательства о регистрационном учете граждан РФ, суть которых в том, чтобы дать возможность гражданам России регистрироваться в любых помещениях, не обязательно жилых, а также по адресу работодателя. 

Популярность апартаментов на рынке Петербурга довольно велика, и, несмотря на некоторую юридическую неопределенность, доверие к этому типу жилья растет. Важным показателем стабильности данного сегмента рынка, как и любого другого строительства, является сотрудничество с банками. Ипотека в апарт-отелях возможна. К примеру, в банке ВТБ24 ставки на покупку апартаментов не отличаются от ставок на квартиры.

 

По сути, сейчас потенциальные покупатели уже распробовали что такое апартаменты и определенный кредит доверия застройщики завоевать успели. Однако из-за очевидной непрозрачности перспектив такого формата жилья, связанной с несовершенством законодательства, для многих вложение в апарт-отели представляется авантюрой. 

 

Собственно, после того, как вопросы правового регулирования разрешатся, а этого можно ожидать в ближайший год-два, цены на апарт-отели вполне вероятно приблизятся к ценам на квартиры — имея хорошую локацию, высокий уровень комфорта и сервиса, у застройщиков отпадет необходимость демпинговать. 

Нина Вострова