Владимир Трекин: «доступность жилья» останется лишь красивым лозунгом государственной программы»

Novostroy.su: Нет ли, по вашему мнению, угрозы для сектора малоэтажного строительства в кризис? Не уйдет ли спрос к более типовой застройке? Какие характеристики будут привлекательными и станут решающими для клиентов?

Владимир Трекин: Малоэтажное строительство априори менее рентабельно, чем многоэтажное, поэтому в текущих реалиях целесообразнее говорить о смещении предложения в сторону сегмента типовой застройки. Число новых объектов, выходящих на рынок в 2016 -2017 году сократится, при этом проекты многоэтажных зданий будут иметь большую инвестиционную привлекательность. Нельзя игнорировать и тот факт, что основное место локации малоэтажного строительства – те районы Ленинградской области, законодательные требования к застройке которых резко ужесточились. Поскольку стоимость квадратного метра в сегменте «типовое жилье» ниже, чем в аналогичных малоэтажных объектах, вполне реально и смещение спроса. Если в докризисный период разница в цене была не столь ощутимой для бюджета клиента, она компенсировалась за счет дополнительных опций, то сейчас стоимость квартиры – это вопрос первостепенной важности для потребителя.

Novostroy.su: Уже с этого года в Ленобласти строить новые объекты и переводить землю под жилье можно будет только в строго определенных зонах. Станет ли это, на ваш взгляд, стимулом для развития удаленных территорий области или, напротив, освоения «серых» пятен в черте города?

В.Т.: Не приходится сомневаться в том, что внедрение программы «светофор» ставит ключевой задачей ограничение объема строительства в пригородных зонах и развитие отдаленных территорий области. Однако нельзя игнорировать факт присутствия «маятниковой» миграции. Основная часть населения, проживающая в ближних пригородах, работает в Санкт-Петербурге. Таким потребителям удаленные районы области не интересны. Предполагать, что масштабные проекты могут быть реализованы среди местных жителей удаленной от города территории излишне самонадеянно. «Серые» пятна в черте города интересны застройщикам всегда, спрос на них стабилен. Пополнять земельный банк необходимо даже в кризис. Мы, к примеру, недавно приобрели «пятно» на территории бывшего оружейного завода по адресу: проспект Маршала Блюхера, 12.

Novostroy.su: Как вы оцениваете изменения законодательной базы в сфере недвижимости? Нет ли у вас опасений о развитии прослойки «серых» сделок на рынке на фоне ужесточения закона о ЖСК и 214-ФЗ? Видите ли вы пути, по которым недобросовестные игроки рынка смогут обойти свои обязательства?

В.Т.: Законодательные изменения сейчас происходят, как минимум, не вовремя: спад рынка — неудачный момент для нововведений. Понятно, что с недобросовестными застройщиками надо бороться, но по факту эта борьба сводится к искусственному созданию бюрократических препонов и «двойных стандартов» в отрасли. Под эгидой защиты дольщиков реализуются малоэффективные меры, увеличивающие стоимость квартир. Отсутствие «прозрачного» взаимодействия между застройщиками и властью усугубляют коммуникации, решение элементарных вопросов требует длительного согласования большого числа инстанций.

Невозможно планировать долгосрочные проекты, когда неясно, какого рода сюрпризы подготовят нам федеральные и муниципальные власти. К примеру, на начало проекта комплексного освоения территории в 2014 году действовала программа «Соц. объекты взамен на налоги», по которой мы могли компенсировать свои затраты в размере до 70% на строительство детских садов и школ. В 2016 году программа «Светофор» обязывает застройщиков строить объекты транспортной и социальной инфраструктуры в «красной» зоне за свой счет. А в чем, в таком случае, заключается роль города и области? Мы, инвесторы, исполняем все обязательства, в том числе и налоговые. Так почему же областная власть свои социальные обязательства полностью перекладывает на плечи строительных компаний?

Государство, разработав нововведения, должно позаботиться об инструментах для их реализации и контроле процессов. «Пробелы» формируют «лазейки», которыми не преминут воспользоваться недобросовестные игроки рынка. Тут двух мнений быть не может.

Novostroy.su: Не ожидаете ли вы изменения распределения спроса между первичным и вторичным рынком жилой недвижимости в связи с ростом риска для дольщиков новостроек? Какие меры страхования ответственности застройщиков вы считаете наиболее эффективными и адекватными?

В.Т.: На баланс между первичной и вторичной недвижимостью повлияет рост цен на новостройки, поскольку все расходы, включая расходы, связанные со страхованием ответственности застройщиков, лягут на плечи дольщиков. Вследствие перераспределения долей на рынке вероятно смещение спроса в пользу вторичного жилья, и, как следствие, рост цен на квартиры в этом сегменте.

Novostroy.su: Приведут ли, по Вашему мнению, ужесточение требований к застройщикам в части минимального размера собственного капитала, страхования ответственности, нововведения касающиеся внедрения банков в цепочку застройщик-покупатель к монополизации рынка первичной недвижимости крупными застройщиками?

В.Т.: Ужесточение 214–ФЗ запустит ряд механизмов, негативно влияющих на рынок недвижимости. Уже нельзя игнорировать факт тенденции к монополизации строительной отрасли. Монополии, в чистом виде, в регионе пока нет, и, надеюсь, не будет. Но и о «здоровой» конкуренции речи не идет, вход в бизнес для новых игроков практически закрыт. Внедрение процедуры включения банков в «цепочку застройщик-покупатель» приведет к тому, что инвесторы потеряют единственный, по сути, доступный источник финансирования, а цена на квартиры существенно вырастет. Если крупные застройщики имеют возможность привлечения капитала путем диверсификации бизнеса, перераспределения средств между проектами, то состояние небольших застройщиков будет напрямую зависеть от того, есть ли у них собственные средства на строительство.

Примечательно, что все изменения происходят на фоне решений в поддержку ипотеки, в частности, и строительства, в целом. По факту, к сожалению, в кризисный период наше государство сочло более разумным поддержать страховую и банковскую сферу в ущерб строительству, реального сектора экономики.

Novostroy.su: Если допустить такой сценарий, как монополизация скажется на ценах на жильё, качестве проектов, доступности жилья для нуждающихся?

В.Т.: На спаде покупательской активности застройщики готовы продавать квартиры с минимальной маржой с целью сохранить свою долю рынка. Но рост стоимости 15-20% квадратного метра реален. Соответственно, «доступность жилья» останется лишь красивым лозунгом государственной программы.

Novostroy.su: Как по Вашему сокращение программ государственной поддержки отрасли скажется на рынке в целом и на первичном рынке Петербурга в частности? Нам стоит ожидать постепенного или лавинообразного снижения спроса на недвижимость?

В.Т.: Сокращение государственной программы субсидирования ипотечных ставок действительно является мощным стимулом развития строительной отрасли. Надо отметить, что покупательская активность будет снижаться и во время действия программы. Ее завершение ознаменуется ростом процентных ставок, удорожанием ипотечных кредитов, и, как следствие, стремительным падением потребительского спроса.

Novostroy.su: Какие прогнозы относительно развития рынка Вы могли бы сделать на 2016-2017 год? Реально ли выправление экономической ситуации и стабилизации рынка нового жилья, или мы всё так же продолжим снижение? Какой срок по Вашему необходим для восстановления рынка в рамках 2014 года?

В.Т.: Рынку строительства, как никогда, нужны срочные меры государственной поддержки. При позитивном сценарии, компромиссном сотрудничестве органов власти и девелоперов, рынок способен восстановиться в течение полутора – двух лет. Мы все должны осознать, что наша общая задача — не допустить деградацию строительного рынка региона. Цена ошибки здесь слишком велика.

Novostroy.su: Назовите, пожалуйста, три наиболее привлекательных жилых комплекса на первичном рынке Санкт-Петербурга и области с вашей точки зрения (не учитывая объекты вашей компании). Какие характеристики делают эти проекты наиболее удачными по вашему мнению?

В.Т.: На мой взгляд, перспективный проект бизнес-класса — жилой комплекс «Европа Сити» от ЛСР. Замечательная продуманная концепция проекта и удобная локация. Интересные архитектурные решения. Из эконом-сегмента отметил бы проект комплексного освоения территории «GreenЛандия» от «Setl City». На довольно–таки небольшой территории предусмотрено все необходимое для комфорта проживания. В сегменте элитного жилья произвел впечатление проект от LEGENDA Intelligent Development «Победы, 5». Этот статусный проект гармонично сочетает монументальность сталинских построек и современные креативные технологии.

Novostroy.su: Назовите, пожалуйста, три наиболее сомнительных, с вашей точки зрения, проекта на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга и области. По каким критериям эти жилые комплексы проигрывают на ваш взгляд?

В.Т.: О сомнительных проектах говорить не хочу. Я искренне желаю успешной реализации проектов всем добросовестным застройщикам.