Как «расшифровать» данные проектной декларации? Каковы признаки будущего долгостроя? Стоит ли покупать квартиру, если застройщик ранее срывал сроки сдачи? Опасно ли наличие судов у компании? Верить ли отзывам в Интернете? В этом материале публикуем вторую часть подсказок и советов от юристов и представителей застройщиков.
Novostroy.su: Какая информация в проектной декларации жилого объекта говорит о стабильности застройщика? Какие пункты, как их «расшифровывать»?
Инна Красовская, руководитель управления развития цифровых юридических сервисов экосистемы недвижимости «Метр квадратный»:
О стабильности застройщика могут свидетельствовать такие данные в проектной декларации:
Пункт 3.1.2. Сведения о юридических лицах, входящих в одну группу лиц с застройщиком.
В целом, чем больше лиц, связанных с застройщиком, тем лучше (если среди них отсутствуют многочисленные банкроты). Это означает, что компания действительно входит в крупную сеть застройщиков.
Раздел 4 — предыдущие объекты застройщика за три года. Чем их больше, тем лучше.
Раздел 5 – финансовые результаты компании, соотношение дебиторской и кредиторской задолженности. С одной стороны, не нужно пугаться отрицательных цифр, ведь застройщик первые годы только строит ЖК, а деньги получает позже. С другой стороны, если этот же застройщик строит сразу несколько объектов и многие из них распроданы, то отрицательное соотношение может свидетельствовать о недостатке денег на текущее строительство. В этом случае особое внимание нужно уделить способу расчетов – эскроу будет надежнее всего.
Раздел 7 указывает на негативные факторы — у надежного застройщика он будет «пустым», то есть в графах не будут указаны факты о наличии задолженностей или о присутствии в реестрах недобросовестных поставщиков.
Разделы 10-17 — об объекте. Там есть вся информация о планируемом количестве квартир, подключении к сетям и так далее. У честного застройщика она соответствует рекламе и обещаниям, которые дают сотрудники отдела продаж.
Интересен п. 19.7 – количество ДДУ. Если в декларации их количество совсем небольшое по отношению к планируемым объемам, то возникает вопрос, выкупят ли все квартиры, чтобы строительство закончилось.
Алёна Талаш, управляющий партнер компании «РосКо»:
Финансовой и проектной документации нужно уделить особое внимание. В бухгалтерском балансе посмотреть на размер уставного капитала, оценить динамику выручки в отчетах прибылях и убытках. Значение минимального размера уставного капитала – 10 тысяч рублей в бухгалтерском баланса при снижении чистых активов должно насторожить заказчика. Рост долговой нагрузки компании также может негативно сказаться на исполнении текущих обязательств.
В отчете о прибылях и убытках застройщику необходимо оценить динамику выручки и показатель «Чистая прибыль». Если одновременно снижается и выручка, и прибыль компании, то этот фактор может свидетельствовать о падении спроса при увеличении себестоимости строительных работ.
Дмитрий Макаров, коммерческий директор компании «Полис Групп»:
Основное — обратить внимание на банк, который выдает проектное финансирование. Если это крупный банк, это уже 50% успеха, т.к. банки просчитывают собственные риски и берут на себя контроль за исполнением расходования бюджета и темпов строительства застройщика.
Novostroy.su: Как проверить застройщика, у которого случались задержки сроков сдачи?
И. Красовская («Метр квадратный»):
Необходимо обратить внимание на длительность задержек: сроки сдачи могут сдвигаться до 3-4 месяцев и у самых надежных застройщиков по не зависящим от них причинам.
Также стоит сравнить количество судебных дел о взыскании неустойки за сдачу объекта с общим числом проданных квартир. Если соотношение невелико, то, вероятно, застройщик стремится разрешить разногласия мирным путем, что свидетельствует в его пользу.
Еще один вариант — поиск судебных дел, не связанных с дольщиками: возможно, на сроки повлияли недобросовестные подрядчики, с которыми судится застройщик.
Наконец, необходимо обратить внимание на проект ДДУ: некоторые застройщики, которые предвидят задержки, пытаются внести в договор условия о том, что задержки до 6 месяцев не являются существенными или о том, что при задержках неустойка выплачивается в меньшем размере, чем предусмотрено законом. Эти условия незаконны и в любом случае не будут применяться, но сам факт их присутствия говорит не в пользу застройщика.
Д. Макаров («Полис Групп»):
Застройщик максимально заинтересован построить быстро, чтобы заплатить меньше процентов, т.к. денежные средства с эскроу-счетов застройщик получает и может ими свободно распоряжаться только после получения разрешения на ввод. Поэтому если у застройщика были задержки по проектам, которые строились с участием проектного финансирования банка ранее, то не исключено, что это повторится. Это может быть связано с качеством исполнения сроков работ генерального подрядчика, с маркетингом, когда объект не продается необходимыми темпами. В текущий момент у объектов высокого класса, в которых была высока доля зарубежных материалов, тоже возможны задержки по понятным всем причинам. И чтобы это понять, можно даже не открывать проектную декларацию.
Novostroy.su: Как и где проверить судебные разбирательства строительной компании? Какие будут «опасным звоночком»?
Василиса Фролкова, юрист, соавтор телеграмм-канала «ЮристыPROнедвижимость»:
Судебные разбирательства можно и нужно проверить на сайте арбитражного суда и районного суда по месту нахождения Застройщика. «Опасный звонок» — иски от участников долевого строительства о взыскании неустоек, иски от государственных органов и от подрядчиков на очень крупные суммы. Чем больше исков к застройщику и чем больше суммы — тем рискованнее покупка.
И. Красовская («Метр квадратный»):
Судебные разбирательства проверяются в картотеке арбитражных судов и общей юрисдикции.
Самыми опасными являются суды с госорганами: о несоответствии земельного участка текущему строительству, многочисленные штрафы за нарушение строительных правил и т.д.
Заслуживают внимания и разбирательства с другими дольщиками по текущему объекту: если дольщики расторгают ДДУ из-за задержек или несоответствия строящегося объекта изначальному договору или иным основаниям, это может свидетельствовать о проблемах у застройщика.
Нестандартным, но, возможно, еще более серьезным «звонком» будут иски работников о взыскании заработной платы и иных выплат: если у застройщика нет денег на зарплаты, то вряд ли их хватит на завершение строительства.
Денис Гулаков, генеральный директор ГК «Меридиан»:
Наличие банкротных дел свидетельствует о том, что у застройщика есть долги, которые он не выплатил, несмотря на решение суда. Наличие долгов по налоговым сборам можно уточнить на сайте ФНС, проверить компанию застройщика на наличие неисполненных долговых обязательств — на сайте ФССП.
Д. Макаров («Полис Групп»):
Судебные разбирательства есть в открытом доступе и по ИНН, можно проверить и ознакомиться с ними. Если много дел, связанных с тем, что застройщик не закрыл свои финансовые обязательства перед подрядчиками, это может говорить о том, что могут быть сложности с гарантийными обязательствами и с качеством работ. Или могут быть претензии от физических лиц по качеству объекта либо предыдущих объектов, которое строила компания и входящие в неё юридические лица.
Novostroy.su: Юридические признаки будущего долгостроя? Как проверить надежность конкретной новостройки?
Андрей Мозоль, инвестор, риэлтор, эксперт по недвижимости:
Признаки потенциального долгостроя:
- владелец компании учредил несколько юридических лиц, часть из которых может быть даже уже ликвидирована;
- в отношении учредителя ведется дело о банкротстве или взыскании задолженности, уголовное дело и т. п.;
- владелец/учредитель строительной компании не является гражданином РФ или «Российским юридическим лицом»;
- оставшийся срок разрешения на строительство слишком короткий по сравнению с необходимым для ввода дома в эксплуатацию;
- отсутствие официального сайта;
- отсутствие строительной техники на площадке;
- отсутствие разрешения на строительство, проектной декларации, прав на земельный участок;
- статус земли, на которой планируется строительство, не соответствует разрешению на строительство жилого дома и/или проектной документации;
- строительство дома не с эскроу-счетом;
- «серая» схема, когда застройщик просит часть стоимости уплатить «в обход кассы»;
- отсутствие аккредитации застройщика хотя бы в одном банке;
- несоразмерно низкая цена по сравнению с конкурентами;
- наложение на земельный участок запрета на регистрационные действия. В этом случае нередко покупателю предлагают приобрести недвижимость по договору нвестирования, но в Росреестре откажут в регистрации такой сделки.
Д. Макаров («Полис Групп»):
У застройщика большое количество судебных дел с его подрядчиками.
И. Красовская («Метр квадратный»):
Сочетание ответов на пункты:
- Проект ДДУ. Если в нем есть условие о том, что задержки до 6 месяцев не являются существенными или о том, что при таких ситуациях неустойка выплачивается в меньшем размере, чем предусмотрено законом, это говорит не в пользу застройщика.
- Задержки в обновлении проектной декларации на сайте наш.дом.рф и на сайте застройщика. Изменения застройщик должен вносить ежемесячно. «Молчание» долгое время может свидетельствовать о проблемах у девелопера.
- Судебные разбирательства, в которых застройщик является ответчиком.
Novostroy.su: Насколько важным показателем являются отзывы о компании в Интернете? Как их «фильтровать»?
Д. Гулаков («Меридиан»):
Не поленитесь проанализировать отзывы о компании на разного рода отзовиках и картах («2ГИС», Яндекс-карты, Фламп и т.д.). Особое внимание нужно обратить на то, как застройщик реагирует на негатив, готов ли к урегулированию проблемной ситуации.
Д. Макаров («Полис Групп»):
Как минимум, если много положительных отзывов, это плюс для компании, значит она следит за своим информационным пространством. Что касается фильтрации, не всегда и не на всех ресурсах можно отличить бота от настоящего человека. Можно отличить по косвенным признакам, например, часто ли оставляет отзывы, по какой тематике, как часто заходит в сеть.
И. Красовская («Метр квадратный»):
Как правило, публикуются только плохие отзывы — в 90% случаях можно найти именно их.
Важно помнить, что часть из них — заказные, а какие-то написаны на эмоциях. Нужно искать отзывы с доказательствами их реальности. Чаще всего, при действительном обмане, люди идут в суд, обращаются в государственные органы и обязательно пишут об этом в своих отзывах – публикуют документы или ссылки.
Наиболее надежным способом будет найти чаты жильцов уже построенных или сдаваемых домов: в них вы сможете пообщаться с реальными людьми и оценить масштаб проблем, о которых стало известно в Интернете.
В первой части материала эксперты рассказали, как проверить застройщика, возводящего свой первый объект, какие существуют бесплатные и платные сервисы проверки и как именно ими пользоваться, по каким признакам распознать будущего застройщика-банкрота.
Комментарии