Еще недавно в рекламе большинства жилых комплексов можно было встретить заманчивую информацию об ипотеке под 6%. Сегодня такие ставки уже никого не интересуют — застройщики транслируют новые выгодные условия — ипотека под 0,1-0,5%. Novostroy выяснил, кто является источником такого «аттракциона невиданной щедрости», и о чем следует помнить, покупая квартиру на супервыгодных условиях.
Novostroy.su: Что «вдохновило» банкиров на создание нового продукта? Есть ли в этом роль государства, и почему такие ипотечные программы называют антикризисными?
Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE): Дело в том, что новая модель финансирования жилищного строительства подталкивает застройщиков и банки к более тесному сотрудничеству. С одной стороны, девелопер стремится получить финансирование на максимально выгодных условиях, создавая для этого ликвидный продукт.
Чем лучше продажи, тем дешевле застройщику будет обходиться каждый последующий транш на строительство от банка.
С другой стороны, банк заинтересован в том, чтобы на счетах эскроу как можно раньше и как можно больше накопились деньги, чтобы снизить свои риски. Таким образом, и девелопер, и банк в высокой степени заинтересованы в интенсивных продажах. А поскольку банки кредитуют не только застройщиков, но и покупателей, они могут предложить выгодные условия по кредиту в проекте застройки, который ими же и финансируется. Одна из стимулирующих мер – это выгодные ипотечные программы. Антикризисная суть таких акций состоит в том, что, как правило, они направлены на снижение финансовой нагрузки на заемщика в период строительства жилого комплекса, когда ему приходится нести расходы на содержание (или аренду) имеющегося жилья. В текущей экономической реальности это более чем актуально.
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург» (Bonava): Программы кредитования под 6% и ниже устроены следующим образом. Государство субсидирует ставки по ипотеке до уровня 6,5%. Эта государственная программа действует до 1 ноября 2020 года.
Дальнейшее снижение ставки до 0,1% или 0,5% уже «субсидирует» девелопер. Застройщик переводит в банк определенную сумму, а банк понижает процентную ставку на заранее оговоренный срок. Условия таких программ у разных девелоперов и банков разные и зависят от их индивидуальных договоренностей.
Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»: Важно понимать, что снижение ставок происходит, как правило, на какой-то конкретный период (как правило, 1-2 года, иногда такой период исчисляется и в месяцах). Но клиент при этом в указанный период действительно видит в своем кредитном договоре привлекательную ставку и имеет возможность сэкономить на ежемесячных платежах как раз в тот период, когда больше всего в этом нуждается. Кто-то ждет строящуюся квартиру, продолжая жить в съемной, кто-то копит на ремонт, а у кого-то в текущей экономической ситуации сократились доходы.
Иван Зинченко директор по продажам «Ипотека.Центр» (Санкт-Петербург): Как правило, за снижением ставки, тем более такой существенной, до 0,1-0,5% должен кто-то платить. Банки недополучают прибыль под такие ставки. Есть два решения: либо платит заемщик (это вполне официальная операция в ряде банков — комиссия за снижение ставки), либо платит застройщик. Самое важное, о чем нужно знать: застройщик тоже себе в убыток не работает, поэтому оплату комиссии за снижение ставки он либо берёт из своего маркетингового бюджета на привлечение клиентов (что по сути своей реклама), либо перекладывает на заемщика за счёт повышения цены по ДДУ.
Novostroy.su: Каковы основные условия и принцип действия этой линейки банковских предложений?
Н.К.: Как правило, банк и застройщик создают программу ипотечного кредитования, по условиям которой в течение определенного времени минимизируются платежи по кредиту. Обычно это делается за счет снижения процентной ставки по кредиту до нулевого (или близкого к нему) уровня на этот период, скажем, на год. По окончании «льготного» режима клиент начинает платить банку взносы по реальной ставке, которая действует большую часть времени (скажем, 6%).
Фактически же речь идет об одной из форм скидок, которую предоставляет застройщик. За «льготный» период он экономит порядка 5% от стоимости квартиры.
В иных обстоятельствах девелопер может уступить эту сумму в качестве дисконта. В случае таких программ застройщик как бы компенсирует банку эту недополученную прибыль путем фактического снижения цены, но клиент получает эту скидку в виде сниженной ставки на ограниченный период времени.
Еще это можно назвать субсидированием ипотеки застройщиком.
Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК»: Базовые условия, как правило, одинаковы — пониженная ставка предоставляется на ограниченный период времени, на первые 3, 6 или 12 месяцев кредитования. Как именно застройщик оформляет отношения с банком для покупателя, по сути, значения не имеет.
Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»): Итак, ипотека под 0,1-0,5% – это совместная программа конкретного застройщика и конкретного банка. Ее условия соответствуют параметрам ипотеки в данной кредитной организации. Есть универсальные моменты. Так, при оформлении льготной ипотеки сумма кредита не должна превышать 8 млн рублей для Москвы и Московской области. Программа действует только при покупке квартир в новостройках от застройщика – как строящихся, так и готовых. Далее следуют условия, продиктованные конкретным банком. Например, минимальный размер первоначального взноса может варьироваться от 15% до 20%.
И, наконец, программы различаются в зависимости от застройщика и конкретного проекта. Это касается срока действия субсидии (полгода, год, до конца 2020 года), размера ставки (в среднем 0,1-0,5%), периода, когда можно воспользоваться программой (до конца июля или до конца года). Причем отмечу, речь идет о конкретном проекте определенного застройщика.
Novostroy.su: Какие особенности и «пункты мелким шрифтом», о которых стоит помнить покупателю недвижимости, есть у данных ипотечных программ?
Олег Богданов, ведущий аналитик QBF: На финансовом рынке чудеса случаются редко. Если вы видите, что компания предлагает ипотечный кредит под 0,1-0,5%, то при ставках на финансовом рынке 4.5-5% это должно у вас вызвать ряд вопросов.
Во-первых, если есть ставка 0,1-0,5%, то кто будет банку компенсировать разницу по отношению к рыночной ставке? Например, должна быть правительственная программа. Однако, как известно, такой программы нет.
Во-вторых, следует разобраться в деталях этого предложения. Сразу бросается в глаза, что данная ипотека выдается или на 12 месяцев, или такая ставка действует только 12 месяцев, а потом «счастливый» владелец кредита начинает платить по рыночным ставкам. Если ипотечный кредит даже под 0% выдается на 12 месяцев, то он ничем не отличается от рассрочки. Во втором варианте наверняка будут высокие страховые платежи или ставка после года обслуживания станет выше рыночной.
Novostroy.su: Чем выгодна такая программа покупателю и при каких условиях?
Н.К.: Многие потенциальные клиенты рынка новостроек не покупают жилье в строящемся комплексе, потому что нужно ждать его завершения. Если они приобрели объект в ипотеку, то они сразу начинают платить по кредиту, а квартиры еще нет. В этот период они должны где-то жить, и нередко речь идет о съемном жилье. Платить одновременно арендную плату и ипотеку могут немногие. Для них как раз и создаются такие программы. Чаще всего они действуют один год, соответственно, пока идет строительство, расходы на обслуживание кредита у клиентов минимальные, и он может спокойно продолжать арендовать альтернативное жилье в ожидании получения ключей или хотя бы выхода стройки на зрелую стадию.
Участвовать в такой программе лучше, если «льготный» период совпадает со временем ожидания ввода объекта в эксплуатацию.
С.М.: Программа выгодна для покупателя в случае, когда ипотека берется на небольшой период. Тогда льготные полгода-год позволят сэкономить.
Novostroy.su: В чем состоит финансовая или иная выгода банка? Выдача денег под такой низкий процент наверняка должна уравновешиваться иными преимуществами для кредитующей организации. Или это исключительно антикризисная поддержка?
Н.К.: Банк получает сразу несколько выгод. Во-первых, у него появляется новый клиент. Во-вторых, если строительство ведется на его кредит для застройщика, льготная программа ипотеки ускоряет спрос в проекте, а значит – способствует накоплению средств на эскроу-счетах, минимизируя риски банка. К тому же компенсировать расходы банк может с легкостью перераспределив недополученные в льготный период платежи на все время действия ипотечного кредита. Это можно сделать немного повысив не льготную ставку после окончания ипотечных «каникул».
С.М.: Безусловно, банк не будет работать в убыток и предлагать кредит ниже ключевой ставки. У финансовых институтов своя система оценки эффективности и качества работы, контролируемая ЦБ. В случае со льготной государственной ипотекой банки получают субсидии от государства, которое фактически софинансирует займы. В примерах с программами под 0,1-0,5% компенсация поступает от застройщика.
И.З.: Для банка — это дополнительный инструмент рекламы.
Novostroy.su: Стоит ли ожидать, что подобный тип ипотечных программ закрепится на российском рынке недвижимости или это скорее временная мера?
Н.К.: Можно ожидать, что программы с такими условиями на рынке новостроек будут распространяться и сохранятся еще долго. Сейчас у населения очень низкий уровень сбережений и вообще возможность платить по текущим расходам. Единственный способ привлечь покупателей на рынок строящегося жилья – это исключить или минимизировать размер выплат на время возведения ЖК, когда клиент еще не может пользоваться приобретенным жильем, но уже должен за него платить.
М.Ч.: Субсидирование ставок застройщиками – далеко не новый продукт. Такая практика существует на рынке уже несколько лет. В данном случае необычно только то, что ставки стали очень низкими. Впервые реальная ставка по ипотеке может быть 0,1-0,5%, хотя бы и не на весь срок кредита.
С.М.: Так или иначе такие программы будут разрабатывать и предлагать все крупные девелоперы. Активность конкурентов и показатели продаж непрерывно отслеживаются маркетингом девелоперов. В масс-маркете малые ставки стали уже одним из инструментов обеспечения конкурентоспособности.
Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис»: Субсидирование ставки до минимального уровня — это однозначно временная мера для поддержки спроса на рынке первичного жилья.
Я.Ф.: Все будет зависеть от стоимости денег на рынке (в т.ч. от динамики ключевой ставки ЦБ РФ). Если текущая тенденция к снижению ставок сохранится, такие программы войдут в норму и уже не будут восприниматься как конкурентное преимущество того или иного банка (или застройщика). Возможно, увеличится период действия сниженной ставки или даже такие ставки (на приемлемом для всех сторон уровне) будут распространяться на весь период кредитования.
Novostroy.su: Насколько уникальна практика применения таких ипотечных продуктов в России и за рубежом?
С.М.: Для России эта практика абсолютно новая. В экономически развитых странах Европы, где ставки по ипотеке и без того очень низкие, в таких акциях необходимости нет. Напротив, банковский сектор там более консервативен, как, впрочем, и девелопмент.
Н.П.: В России снижение ставок происходит очень медленными темпами, тем не менее в этом процессе есть динамика. Наметившаяся тенденция к снижению ключевой ставки также позволяет строить прогноз о дальнейшем падении ипотечных ставок.
Я.Ф.: В Европе можно встретить плавающие ипотечные ставки. Они рассчитываются из величины ставки межбанковского кредитования в Европе (Euribor), к которой прибавляется маржа отдельного банка (1,5–2,0%). Euribor постоянно колеблется, и в обмен на более низкую ставку по кредиту заёмщик принимает на себя риск того, что ставки будут расти в будущем.
Novostroy.su: Есть ли сегодня в России, на ваш взгляд, более надежные и выгодные банковские продукты или иные способы для приобретения недвижимости?
С.М.: Сегодня банки предлагают исторически низкую ставку по ипотеке, чем определённо стоит пользоваться.
Единственным альтернативным инструментом является рассрочка.
Которая, кстати, в кризисный период пользуется повышенным спросом. Для людей, которые временно не могут подтвердить свою платежеспособность банкам, и для предпринимателей рассрочка подчас становится единственным способом приобрести недвижимость.
Н.П.: Ипотека может быть выгодным инструментом для приобретения недвижимости при условии покупки квартиры на котловане и досрочном погашении кредита. Квартиры, приобретаемые на первом этапе строительства, к моменту ввода значительно вырастают в цене, прирост может составлять от 30 до 50%. В ряде случаев, капитализация недвижимости может компенсировать стоимость кредита.
Комментарии