Рынок недвижимости динамичен и зависит от множества факторов. Для некоторых они становятся причиной крупных финансовых потерь, а кому-то позволяют приумножать свои «кровно заработанные». При этом, что-бы ни происходило в нашем нестабильном мире, инвестиции в «квадратные метры» продолжают оставаться среди россиян излюбленным способом сбережения. Novostroy поинтересовался у экспертов, на чем сегодня можно заработать?
Novostroy: Каким образом предстоящие изменения в 214-ФЗ повлияют на механизмы инвестирования в недвижимость?
Мaрия Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE: Главное предстоящее изменение в 214-ФЗ, которое в дальнейшем может значительно изменить инвестиционный климат на рынке недвижимости – это перспективное использование эскроу-счетов. Застройщик при работе по такой форме уже не сможет использовать средства дольщиков на строительство – деньги будут «замораживаться» до момента полной готовности объекта. Поэтому финансировать работы на площадке придется уже за счет кредитных средств либо же собственных ресурсов. Поскольку застройщикам придется закладывать в стоимость строительства и переплату по кредиту, выходит, что выгодно продавать уже относительно готовое жилье на средней или высокой стадии. В итоге порог входа в проект вырастет, а прирост цен, наоборот, снизится. В результате доходность инвестиций в недвижимость уменьшится, как и число инвесторов.
Novostroy: Какие помимо аренды существуют альтернативные способы получения прибыли с приобретенных площадей?
Сергей Мохнарь, генеральный директор компании «ПСК-Недвижимость» (строительный холдинг «ПСК», Санкт-Петербург): Если говорить об альтернативах, то в докризисный период был распространен вариант покупки квартиры в доме на стадии котлована и продажи готового жилья. Прaвда, в этом случае доходность не всегда может оказаться высокой.
У некоторых объектов в силу своего расположения и отсутствия собственной инфраструктуры доходность может составить в лучшем случае 1-2%. А в последние три года средняя стоимость за квадратный метр растет максимум на 20-30% за весь период строительства. Раньше этот показатель составлял 40-50%, а в отдельных проектах мог доходить до 100%.
М.Л.: Краткосрочная инвестиционная стратегия принципиально в 2018 году не изменилась: квартира приобретается на ранней или средней стадии готовности здания, а затем перепродается незадолго до сдачи объекта в эксплуатацию по договору переуступки. Срок инвестиций в этом случае полностью определяется графиком строительства. В зависимости от масштабности проекта он может быть разным. Если речь идет об относительно небольшой «точечной» новостройке, то вернуть вложенные средства можно уже через 1,5 года. В более масштабных проектах подождать придется 2-3 года. Однако нужно понимать, что придется конкурировать с другими инвесторами и застройщиком, что создает определенные риски. Вторая стратегия – это сдача объекта в аренду. Как правило, цель такого вложения – сбережение имеющихся средств и генерация пассивного дохода, который как минимум будет покрывать текущие эксплуатационные и налоговые издержки. С этой целью инвесторы предпочитают приобретать квартиры в наиболее ликвидных и интересных проектах первичного рынка, причем они интересуются объектами с отделкой от застройщика, что позволяет им сэкономить значительные средства на ремонте.
Отмечу, что большинство инвесторов сегодня стали более прагматичными с точки зрения целей покупки. Действительно, они рассчитывают получить какой-то доход, но для них крайне важна потребительская ценность приобретаемого жилья, так как они не исключают собственного (или детей, родственников) проживания в таком объекте. Так или иначе инвесторы стремятся найти «золотую середину», то есть квартиру, которая значительно подорожает в период строительства, будет привлекательна для сдачи в аренду и ликвидна для продажи, а также может быть в определенных обстоятельствах использована для проживания. К примеру, бизнесмены из регионов, которые приобретают жилье для временных остановок в Москве, выбирают объект по своим личным предпочтениями и вкусам, но одновременно рассчитывают получать с него арендную выручку в период своего отсутствия. Самые редкие и оригинальные способы получения прибыли от сдачи в аренду – это организация детского сада, обустройство студии для фотосъемки или даже склада для хранения несезонных вещей. Однако в целом это весьма экзотические и редкие способы заработка на жилье.
Novostroy: Если говорить про жилые квадратные метры, то квартиры какого типа и класса сегодня наиболее прибыльны при сдаче в аренду?
М.Л.: С точки зрения дальнейшей сдачи в аренду наиболее выгодное вложение представляет собой студия в новостройке массового сегмента. Её площадь заметно меньше, чем у однокомнатной квартиры (что сокращает бюджет покупки), а потребительская стоимость для арендатора примерно такая же, поэтому ее можно сдавать по средней ставке «однушки». Средняя ставка аренды однокомнатной квартиры составила 35 тыс. рублей. Таким образом небольшая студия, приобретенная в строящемся доме, после ввода в эксплуатацию принесет около 8-9% годовых. Доходность однокомнатной первичной квартиры при такой же схеме инвестиций составит порядка 6-7%. К тому же не стоит забывать, что сам актив инвестора подорожает к моменту сдачи в эксплуатацию.
С.М.: Первое место однозначно остаётся за однокомнатными квартирами. Просто потому, что их больше всего строят и чаще покупают. Если посмотреть на статистику за последние три года в Петербурге, то мы увидим, что на «однушки» приходится 40% сделок. А итоги первых месяцев этого года показывают, что спрос на однокомнатные квартиры подавляющий: 44-45%. Но в последние годы появилась новая тенденция: всё чаще конкуренцию квартирам составляют апартаменты. И это характерно не только для Петербурга: по всей России рынок аренды квартир ежегодно снижается на 5%, а апартаментов ‒ растет на 9%. В Петербурге только за I полугодие продано 1,2 тысячи апартаментов – в 2,6 раза больше, чем годом ранее, а спрос на аренду в апарт-комплексах ежегодно растет на 12%.
Novostroy: Можно ли охарактеризовать покупку апартаментов как действительно выгодное вложение и почему?
Константин Сторожев, генеральный директор УК «Вало Сервис», председатель Экспертного Совета по апартаментам РГУД: Если инвестиции в стрит-ритейл могут принести прибыль порядка 6 – 8 %, то инвестиции в апартаменты в апарт-отелях - от 10 до 17 % Такие высокие показатели доходности объясняются тем, что апарт-отели восполняют дефицит недорогих и качественных отелей, тем самым это обеспечивает высокую заполняемость в течение года.
По опыту клиентов апарт-комплекса VALO, сегодня люди от 21 года – то есть потенциальные покупатели недвижимости ближайших 10-15 лет – считают, что покупка жилья – это уже «пережиток» прошлого, навязанная временами «перестройки» необходимость. Несомненно, для нового поколения важна свобода передвижения, свобода выбора места, в котором они будут жить, а также возможность долгих путешествий. Апарт-отели привлекательны тем, что у собственников юнитов есть возможность сдать свой апартамент в аренду и получать гарантированный доход удаленно.
Плюсы апартаментов в том, что они дают проживающим новый уровень сервисного обеспечения, а для инвесторов – высокую доходность. Она может составлять от 8% до 17% в месяц. Это гораздо выше, чем при сдаче квартиры (3-4%).
Novostroy: Отдают ли россияне предпочтение покупке апарт-площадей (для последующей сдачи) или остаются консервативны и продолжают приобретать с этой целью квартиры? Кто в данном случае оказывается дальновиднее?
К.С.: Безусловно, интерес к апартаментам растёт, так же, как и их инвестиционная привлекательность. Большое количество экспертов говорит сейчас о том, что до конца 2018 года произойдет повышение стоимости апартаментов среднего ценового сегмента на 8-10%. Это отражается на рынке – инвесторы стараются приобрести апартамент как можно скорее – до прогнозируемого подорожания.
При этом, спрос на номера в апарт-отелях стабильно увеличивается в 2 раза каждый год. Что касается приобретения квартиры, ее стоимость зависит от текущей ситуации на рынке жилья, которая в настоящий момент достаточно инертная. Сегодня годовой прирост цен в период строительства сильно сжат и составляет около 6-8%. При этом из-за «перегретого» рынка ликвидность «в сжатые сроки» может привести не к прибылям, а к убыткам.
Приобретая квартиру для инвестирования, ее покупатель должен быть готов самостоятельно заниматься вопросами поиска арендаторов, контролем гостей, уборкой и сбором денег, совмещать в себе службу ресепшн и охранника.
М.Л.: Предложений с фиксированной доходностью на московском рынке новостроек пока немного, так как все подобные модели так или иначе связаны с арендой. Этот сектор по-прежнему находится под «прессом» огромного рынка теневой аренды частных владельцев столичного жилья, которые более конкурентоспособны как в долгосрочной, так и краткосрочной сдаче объектов. Однако проекты апарт-отелей есть. К примеру, приобретение апартаментов в подобных комплексах предлагает федеральный оператор сети апарт-отелей YE’S. В их проекте «YE’S Ботанический сад» недавно стартовали продажи с минимальным порогом инвестиций порядка 3,5 млн рублей. Апарт-отели в текущей рыночной ситуации вряд ли получат распространение. И дело прежде всего в экономике проекта.
Возьмем конкретный пример. Апарт-отель YE’S общей площадью 51,2 тыс. кв. м возводится в составе транспортно-пересадочного узла «Ботанический сад» у одноименных станций метро и МЦК. Менеджеры проекта обещают гарантированную доходность в размере примерно 42 тысяч рублей за однокомнатную квартиру. Для сравнения – в соседнем доме, бывшей новостройке проекта «Life-Митинская Ecopark», меблированные квартиры с новым ремонтом можно арендовать за 38 тысяч рублей в месяц. То есть сдача жилья от собственника оказывается, как минимум на 4 тыс. рублей в месяц выгоднее, чем в апарт-отеле. За год экономия составит 48 тыс. рублей. То есть с финансовой точки зрения апарт-отель проигрывает «традиционной» аренде. Пока разница будет существенной, увы, апарт-отели вряд ли будут пользоваться высоким спросом.
Novostroy: Насколько, на ваш взгляд, целесообразно вложение денег в покупку машино-мест с целью последующей сдачи в аренду?
М.Л.: На мой взгляд, сдача в аренду машино-мест – это весьма рискованный бизнес. Возможен он только в локациях, где наблюдается дефицит парковочного пространства – в центре, рядом с крупными офисными центрами и пр. Поэтому, если вы решили стать рантье, заработав на парковке, то стоит прежде всего оценить локацию. Очевидно, что в проекте массового сегмента такой продукт вряд ли будет пользоваться спросом, особенно при наличии мест для гостевой стоянки.
С.М.: Как правило, машино-места на парковке удерживают для клиентов застройщика. «ПСК» придерживается такой политики во всех своих комплексах.
Novostroy: Каковы на сегодня средние цены аренды парковочного места? И как быстро оно может окупить себя?
М.Л.: Для конкретных расчетов возьмем проект, в котором можно как приобрести машино-место, так и взять его в аренду – ЖК бизнес-класса Shirokaya, расположенный в пешей доступности от станции метро «Медведково». В отличие от большинства других новостроек, в проекте представлено сразу два типа паркинга: подземный и надземный. Бюджет покупки подземного машино-места начинается от 1,15 млн рублей, наземного — от 600 тыс. рублей. Аренда обойдется в 4 тыс. рублей в месяц. Иными словами, в год инвестор получит 48 тысяч или 8% годовых, что выше, чем при сдаче в аренду однокомнатной квартиры. Однако сдать квартиру чаще оказывается проще, чем машино-место, поэтому нужно оценивать потенциальную ликвидность объекта.
Novostroy: Регламентирован ли законодательно порядок сдачи в аренду паркингов? Каковы его особенности?
М.Л.: Сегодня машино-места оформляются в собственность, как и квартиры или апартаменты, а значит, арендатор заключает договор аренды, который также регистрируется в Росреестре.
Комментарии