ЖК «Сeверная долина» был одним из первых проектов комплексного освоения территории в Петербурге. Корпуса сдаются с 2012 года, цены приемлемы, район высоток рядом с метро «Пaрнас» планомерно растет. Однако в другом крупном объекте компании — ЖК «Юнтoлово» - были перенесены сроки сдачи. Будут ли переносы в «Сeверной долине», можно ли в кризис доверять застройщику с таким объемом обязательств перед дольщиками — в материале Novostroy.su.
Застройщиком ЖК «Северная долина» является ООО «Главстрой-СПб», работающее сравнительно давно - с 12.12.2006 года.
В Санкт-Петербурге компания реализует три проекта. Одним из них является ЖК «Северная долина».
Как строится долина?
Строительство домов осуществляется в несколько этапов. Часть корпусов ЖК сданы в эксплуатацию: корпуса №№ 1, 2, 7, 8, 9, 10, 11, 12 квартала 19, корпуса №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, корпуса №№ 5, 6, 7, 8 квартала 20.
Несмотря на наличие проектных деклараций и разрешений на строительство, фактически еще не началось строительство корпусов №№ 10, 11, 12 квартала 20. В настоящий момент ведется строительство следующих корпусов ЖК:
Корпуса №№ 3, 4, 5, 6 квартала 19 (9 очередь). Многоквартирные многосекционные переменной этажностью 15-28 этажей жилые дома с встроенно-пристроенной автостоянкой:
| Дата выдачи разрешения на строительство | 04.06.2014 |
| Срок действия разрешения на строительство | 04.06.2017 |
| Начало строительства | II квартал 2014 года |
| Ввод в эксплуатацию, согласно проектной декларации | 31.12.2016 |
| Количество квартир корпусов 3, 4, 5, 6 | 3 643 |
| Общее количество машиномест автостоянки | 223 |
| Общая стоимость строительства корпусов | 9 385 000 000 руб. |
| Кадастровый номер земельного участка, где ведется строительство корпусов | 78:36:0013101:47 |
Строительство корпусов началось в январе 2015 года. По состоянию на ноябрь 2016 года (самые свежие фото на сайте), закончено сооружение коробок зданий, остекление домов, устройство кровли, наружное благоустройство по корпусам 3 и 4, при этом, по корпусам 5 и 6 наружное благоустройство выполнено частично (выставлены бордюры, выравнен грунт, но не произведено асфальтирование), заведены наружные сети. Закончена только часть входных групп - это означает, что по некоторым подъездам внутренние работы еще ведутся: это могут быть разводка коммуникаций, монтаж оборудования и внутренняя отделка квартир и мест общего пользования.
Степень готовности этих корпусов высока, но с учетом того, что оставшиеся работы по наружному благоустройству придутся на теплое время года (так же как и возможные «мокрые» работы по отделке квартир и МОП), сдача этих корпусов вероятна все же весной 2017 года. Очевидно, что по факту существует небольшое отставание от заявленного срока сдачи указанных корпусов.
По состоянию на 05.12.2016 года, по информации, полученной на официальный запрос в информационном ресурсе ЕГРП Росреестра, в корпусах №№ 3, 4, 5, 6 (19 квартал), находящихся на земельном участке с кадастровым номером 78:36:0013101:47, не зарегистрировано ни одного договора долевого участия.
Корпус №17 квартала 20 (10 очередь). Многоквартирный многосекционный переменной этажностью 18-27 этажей жилой дом:
| Дата выдачи разрешения на строительство | 19.11.2014 |
| Срок действия разрешения на строительство | 19.05.2017 (планируется продлить) |
| Начало строительства | III квартал 2015 года |
| Ввод в эксплуатацию, согласно проектной декларации | III квартал 2017 года |
| Количество квартир | 1 427 |
| Планируемая стоимость строительства | 4 836 000 000 руб. |
| Кадастровый номер земельного участка, где ведется строительство корпусов | 78:36:0013101:59 |
Корпус №9 квартала 20 (11 очередь). Многоквартирный многосекционный переменной этажностью 24-27 этажей жилой дом:
| Дата выдачи разрешения на строительство | 19.11.2014 |
| Срок действия разрешения на строительство | 19.05.2017 |
| Начало строительства | I квартал 2016 года |
| Ввод в эксплуатацию, согласно проектной декларации | III квартал 2017 года |
| Количество квартир | 1 500 |
| Планируемая стоимость строительства | 4 446 000 000 руб. |
| Кадастровый номер земельного участка, где ведется строительство корпусов | 78:36:13101:59 |
Строительство корпуса началось в мае 2016 года. По состоянию на ноябрь 2016 года, вылит каркас дома на уровне 9-16 этажей, начата облицовка наружных стен. Объем выполненных работ от общего объема работ можно оценить в 25-30%, не больше. С учетом того, что этот объем строительства выполнен за полгода работы, сохранение существующих темпов может привести к нарушению заявленных застройщиком сроков строительства и ввода в эксплуатацию этого корпуса. В настоящий момент ввод в эксплуатацию в третьем квартале 2017 года, согласно проектной декларации, видится не выполнимой задачей.
Корпуса №№13, 14, 15, 16 квартала 20 (11 очередь). Многоквартирные многосекционные этажностью 28 этажей жилые дома со встроенно-пристроенной автостоянкой:
| Дата выдачи разрешения на строительство | 04.06.2014 |
| Срок действия разрешения на строительство | 19.08.2017 |
| Начало строительства | I квартал 2016 года |
| Ввод в эксплуатацию, согласно проектной декларации | III квартал 2017 года |
| Количество квартир корпусов 13, 14, 15, 16 | 1227 |
| Общее количество мест автостоянки | 225 |
| Общая стоимость строительства корпусов | 3 416 000 000 руб. |
| Кадастровый номер земельного участка, где ведется строительство корпусов | 78:36:13101:59 |
Строительство корпусов началось в феврале-марте 2016 года. По состоянию на ноябрь 2016 года (декабрьских фото на сайте объекта пока нет), полностью завершено литье монолитных каркасов зданий, за исключением корпуса 16, где каркас здания - на уровне 20 этажа. Производится кладка наружных стен здания, начато остекление. Объем выполненных работ можно оценить не менее, чем в 30% от общего объема работ. Сохранение существующих темпов строительства делает риск не сдачи этих корпусов в третьем квартале 2017 года реальным.
Корпуса №№3, 4 квартала 20 (11 очередь). Многоквартирные многосекционные этажностью 27 этажей жилые дома со встроенно-пристроенной автостоянкой:
| Дата выдачи разрешения на строительство | 04.06.2014 |
| Срок действия разрешения на строительство | 26.04.2018 |
| Начало строительства | II квартал 2016 года |
| Ввод в эксплуатацию, согласно проектной декларации | III квартал 2017 года |
| Количество квартир корпусов 3,4 | 1017 |
| Общее количество машиномест автостоянки | 158 |
| Планируемая стоимость строительства | 2 771 000 000 руб. |
| Кадастровый номер земельного участка, где ведется строительство корпусов | 78:36:13101:59 |
Строительство корпусов началось в июне 2016 года. По состоянию на ноябрь 2016 года, практически полностью завершено литье монолитных каркасов зданий. Производится одновременная кладка наружных стен здания, причем выполнен значительный объем (не менее 70% коробок зданий), активно ведется остекление. Объем выполненных работ можно оценить не менее, чем в 35% от общего объема работ. С учетом того, что строительство началось в июне 2016 года и ведется всего около 5 месяцев, сохранение существующих темпов строительства делает сдачу этих двух домов до конца 2017 года реально выполнимой задачей.
Итак, в проектных декларациях корпусов №№3, 4, 9, 13, 14, 15, 16, 17 квартала 20, расположенных на общем земельном участке с кадастровым номером 78:36:13101:59: общее количество квартир 5 221, общая площадь квартир 235 877 кв. м, количество машиномест 383 шт., сметная стоимость всех корпусов 15 469 000 тыс. руб.
По состоянию на 05.12.2016 года, согласно ответу, полученному на официальный запрос информационному ресурсу ЕГРП Росреестра, в корпусах №№ 3, 4, 9, 13, 14, 15, 16, 17 квартала 20, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 78:36:0013101:59, зарегистрировано 5002 договора долевого участия - то есть законтрактовано почти 96% всех квартир.
С учетом того, что почти наверняка график оплаты по заключенным договорам ДДУ синхронизирован с графиком строительства и сдачи в эксплуатацию строящихся домов (за исключением ипотечного финансирования, где денежные средства поступают сразу в полном объеме от банка), то есть с третьим кварталом 2017 года, можно предположить, что выполнение дольщиками условий оплаты обеспечит застройщика необходимыми средствами в полном объеме к окончанию работ. Проблем с финансированием строительства за счет денежных средств дольщиков «Главстрой-СПб» не испытывает.
Финансовая ситуация
Застройщик в целом не испытывает финансовых проблем. Доказательством является строительство корпусов №№3, 4, 5, 6 квартала 19 без привлечения средств дольщиков (не зарегистрировано ни одного ДДУ по состоянию на 05.12.2016 года). При этом сметная стоимость этих корпусов составляет 9,4 млрд. руб. Компания, которая может за счет собственных денег вести работы на столь значительные суммы, безусловно финансово состоятельна, чему подтверждением являются цифры финансовых показателей застройщика.
Взглянем на показатели финансовой отчетности, которые «Главстрой-СПб» публикует в проектных декларациях и изменениях к ним:
| Прибыль | Кредиторская задолженность | Дебиторская задолженность | |
| Финансовый результат на 31.12.2014 | 6,9 млрд. руб. | 19,6 млрд. руб. | 8,8 млрд. руб. |
| Финансовый результат на 01.01.2015 | 6,9 млрд. руб. | 19,6 млрд. руб. | 8,8 млрд. руб. |
| Финансовый результат на 30.06.2015 | 58, 7 млн. руб. | 25,2 млрд. руб. | 7,8 млрд. руб. |
| Финансовый результат на 31.12.2015 | 3,9 млрд. руб. | 6,9 млрд. руб. | 5,1 млрд. руб. |
| Финансовый результат на 14.01.2016 | 250 00 руб. | 11,4 млрд. руб. | 6,2 млрд. руб. |
| Финансовый результат на 01.02.2016 | 980 000 руб. | 11 млрд. руб. | 8 млрд. руб. |
| Финансовый результат на 31.03.2016 | 10,5 млн. руб. | 5,5 млрд. руб. | 6 млрд. руб. |
| Финансовый результат на 23.05.2016 | 8 млн. руб. | 5,4 млрд. руб. | 6,2 млрд. руб. |
| Финансовый результат на 30.06.2016 | 52,9 млн. руб. | 5 млрд. руб. | 6,44 млрд. руб. |
| Финансовый результат на 30.09.2016 | 37,8 млн. руб. | 3,86 млрд. руб. | 6,34 млрд. руб. |
Застройщик устойчиво прибылен на протяжении всего этого срока. Кроме того, по итогам последних двух лет ко времени написания этого материала застройщик демонстрирует существенную годовую прибыль в размере 6,9 млрд. руб. на 01.01.2015 года и 3,9 млрд. руб. на 01.01.2016 года.
Еще нагляднее демонстрирует финансовое благополучие застройщика анализ данных отчетности по итогам 2015 года (на 01.01.2016 года), которую ООО «Главстрой-СПб» сдает в органы Росстата:
| Наименование | Значение | Наименование | Значение |
| Основные средства на конец отчетного года | 230 400 | Коммерческие расходы за отчетный год | 737 952 |
| Доходные вложения в материальные ценности на конец отчетного года | 802 093 | Управленческие расходы за отчетный год | 416 820 |
| Финансовые вложения на конец отчетного года | 1 919 425 | Проценты к получению за отчетный год | 116 188 |
| Прочие внеоборотные активы на конец отчетного года | 20 374 524 | Проценты к уплате за отчетный год | 495 000 |
| Запасы на конец отчетного года | 2 739 748 | Прочие доходы за отчетный год | 402 136 |
| Дебиторская задолженность на конец отчетного года | 5 154 373 | Прочие расходы за отчетный год | 1 060 880 |
| Денежные средства и денежные эквиваленты на конец отчетного года | 1 191 722 | Чистая прибыль за отчетный год | 3 900 637 |
| Уставный капитал на конец отчетного года | 18 000 | Нераспределенная прибыль | 6 779 015 |
| Долгосрочные заемные средства на конец отчетного года | 7 921 302 | Чистые активы на 31 декабря отчетного года | 3 947 653 |
| Краткосрочные заемные обязательства на конец отчетного года | 82 860 | Поступления – всего за отчетный год | 17 029 022 |
| Краткосрочная кредиторская задолженность на конец отчетного года | 6 917 547 | На уплату дивидендов и иных платежей | 2 774 364 |
| Выручка за отчетный год | 9 944 297 | Платежи – всего за отчетный год | 4 493 814 |
«Главстрой-СПб» все последние годы демонстрирует прибыль, в том числе и очень значительную. Застройщик имеет доступ к долгосрочному заемному финансированию (в размере около 8 млрд. руб.), а значит не имеет зависимости от средств дольщиков. В условиях кризиса в стране это является крайне важным фактором, повышающим устойчивость строительной компании и уменьшающим риски превращения строительного объекта в долгострой. Компания официально показывает высокую прибыль (что делают немногие застройщики). Является крупным по размеру плательщиком налога на прибыль. Выплачивает значительные дивиденды учредителям (в размере чуть менее 7 млрд. руб.). Имеет немалые активы.
Очень важным для понимания финансовой ситуации компании являются не только поступления, в первую очередь от дольщиков, в размере 17 млрд. руб., но и значительная по размеру выручка самой компании в размере почти 10 млрд. руб. Это означает, что часть недвижимости продается уже после окончания строительства и введения объектов в эксплуатацию, т.е. после отражения объектов завершенного строительства на балансе и после списания в выручке, появившейся в процессе продажи. То есть компания сначала строит, а потом продает. Это говорит о доступе к значительному финансовому плечу, как в виде заемных средств, так и в виде значительной собственной прибыли.
История и репутация застройщика
Очень важно, что компания не использует фирмы-«прокладки», как делают многие застройщики, для того чтобы избежать угроз в отношении активов в случае проблем со строительством. «Главстрой-СПб» работает напрямую с участниками долевого строительства и в случае проблем со сдачей и возможного судебного разбирательства, дольщики могут рассчитывать на компенсацию понесенных затрат, в том числе и за счет активов застройщика. Такой подход вызывает доверие.
Очевидно, что общая непростая экономическая ситуация в стране и стагнация на строительном рынке, уменьшение количества желающих приобрести квартиры в строящихся домах не могли не сказаться на деятельности застройщика. Несмотря на доступ к значительным финансовым ресурсам, столь крупное строительство не может обойтись без средств дольщиков. Только по строящимся объектам данного ЖК объем денежных средств, которые необходимо освоить застройщику, составляет около 24,8 млрд. руб. При этом «Главстрой-СПб» масштабно застраивает территории не только ЖК «Северная долина», но и ЖК «Юнтолово».
Если корпуса различных ЖК со сроками сдачи в 2012, 2013 годах застройщик сдавал либо с небольшой задержкой, либо даже раньше срока то, например, корпуса ЖК «Юнтолово» №№3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 19, 20, 24, 25, 26 со сроками сдачи в 2014 году были сданы в эксплуатацию с задержкой на 1,5 года. По строящимся корпусам второй очереди этого ЖК №№1, 2, 12, 13, 14, 18, 21, 22, 23, 27, 28 в проектной декларации объявлено, что разрешение на строительство по этим корпусам планируется продлить в установленном законом порядке.
Такая ситуация характерна и для строящихся корпусов ЖК «Северная долина». Корпуса со сроком сдачи в 2012, 2013 году сдавались в срок. Корпуса квартала 19 со сроком сдачи в начале 2015 года были сданы в конце 2015 года, на 7 месяцев позже.
Таким образом в последние годы наметилась тенденция: «Главстрой-СПб» довольно значительно отстает от графиков, прописанных изначально в разрешительной документации. Это негативная тенденция. Но очевидно, что при строительстве застройщик использует мощное плечо заемных средств и собственную прибыль, и зачастую реализует уже построенные и сданные в эксплуатацию объекты, а значит его зависимость от средств дольщиков не критична. Для своевременного окончания строительства застройщик не нуждается в постоянном притоке средств дольщиков. Это подтверждается и весьма скромными скидками в рамках акций, по которым имеется информация на официальном сайте ЖК.
Аккредитация компании в банках (в том числе входящих в ТОП-10 банков России) говорят о серьезной проработанности бизнес-плана строительства объектов ЖК «Северная долина». Гражданская ответственность застройщиком застрахована. Компания работает без существенного нарушения строительных норм. Сколько-нибудь значительных исков, которые могут повлиять на деятельность застройщика, «Главстрой-СПб» не имеет. В отношении компании отсутствуют банкротные судопроизводства, нет исполнительных производств.
К самым значительным судебным решениям вступившим в законную силу можно отнести следующие:
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области принял решение 02 августа 2016 года Дело № А56-18135/2016 по иску Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга о взыскании с ООО «Главстрой-СПб» суммы задолженности за аренду земли в размере 1 290 927 руб.
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области принял решение 26 июля 2016 года Дело № А56-27372/2016 по иску ООО «Балтик С» о взыскании с ООО «Главстрой-СПб» суммы задолженности за выполненные проектные работы в размере 823 375 руб.
Еще одно очень существенное решение суда, но не вступившие в законную силу:
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области принял решение 17 ноября 2016 года Дело № А56-35564/2016 по иску Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха о взыскании с ООО «Главстрой-СПб» суммы задолженности за аренду земли в размере 267 200 000 руб.
При этом очевидно, что даже если апелляционная инстанция утвердит решение суда первой инстанции, сумма к взысканию будет крупной, но не критичной для этого застройщика.
Подводим итоги
Как видно из приведенных данных, «Главстрой-СПб» весьма прибыльная и коммерчески успешная организация. Все рассматриваемые годы «Главстрой-СПб» демонстрирует прибыль, имеет значительные активы, а также доступ к финансовым ресурсам. Финансовых и организационных проблем со строительством «Северной долины» у застройщика нет. Вместе с тем, стоит иметь в виду, что возможны задержки по вводу в эксплуатацию корпусов жилого комплекса на несколько месяцев.
Комментарии