Novostroy.su проверил жилой комплекс «Граффити»

Застройщиками ЖК «Граффити» выступают две компании. Первая, ЗАО «Ойкумена» (ОГРН 1021200558180, ИНН 7422019490), работает с 29 сентября 1997 года. Учредителями ЗАО «Ойкумена», согласно проектной декларации, являются: Бурцев А. Л., Гниденко Л. В., Зарудный В. С., Рассказов В. В., Семенов М. С. – каждый обладает 20% обыкновенных акций. Уставный капитал «Ойкумена» (по состоянию на 15.06.2016 г.) составляет 150 000 000 руб.

Упомянутые объекты

Жилой комплекс

«Граффити»

Ойкумена

Вторая, ООО «Фoрум» (ОГРН 1117746637800, ИНН 7703749950), учреждена сравнительно недавно — 17 августа 2011 года. Учредителями компании являются ЗАО «Ойкумена» (доля 25%) и компания «Файндор Файненс Лимитед» (Кипр, Никосия, А.Я. 1100, Навару, 18, доля 75%).  Уставный капитал ООО «Фoрум» составляет 430 000 000 руб.

Два застройщика, две очереди

В составе ЖК «Граффити» — 16 жилых домов, реализуемых застройщиками в несколько этапов.

Застройщиком первой очереди является ООО «Фoрум» (согласно изменениям к проектной декларации от 29.04.2016). Генеральными подрядчиками выступают ЗАО «Ойкумена» (с ноября 2013 года) и ООО «Строительная компания «Тема-СПб» (с ноября 2014 года). Земельный участок находится в собственности застройщика.

Три разрешения на строительство первой очереди (№78-15033321-2013,  №78-15033323-2013, №78-015-0333.5-2013) выданы Госстройнадзором 29 ноября 2013 г., 11 ноября 2014 г. и 14 декабря 2015 г. соответственно. Срок действия всех трех документов истекает 29 ноября 2019 г. Согласно информации на сайте, жилой блок 1.1 введен в эксплуатацию 23 декабря 2015 г., корпус 1.2. сдан на год раньше запланированного срока – 27 января 2016 года, жилые блоки 1.3, 1.5 и 1.6 будут сданы 30 декабря 2016 г. Стоимость строительства составляет 9,083 млрд. руб.

Застройщиком второй очереди выступает ЗАО «Ойкумена», генеральным подрядчиком (с ноября 2014 года) - ООО «Строительная компания «ТЕМА-Спб». Земельный участок, где ведутся строительные работы, является собственностью застройщика.

Начало строительства второй очереди - 27.11.2014 года. Разрешение на строительство № 78-15042920-2014 выдано Госстройнадзором Санкт-Петербурга  27.11.2014 г., срок действия его – до 27 ноября 2017 года. Строительство планируется вести в два этапа: жилые блоки 2.1, 2.2 и встроено–пристроенные подземные гаражи 2.1Г и 2.5 составляют 1-й этап строительства. Во 2-ой этап строительства входят жилые блоки 2.3 и 2.4. Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию - 27.11.2017 года. Стоимость строительства составляет 2,484 млрд. руб.

На что строим?

Попробуем проанализировать, откуда берутся и куда тратятся средства застройщиков жилого комплекса «Граффити».

Финансовый результат Застройщика ООО «Фoрум», отраженный в проектных декларациях:

Финансовый результат застройщика ЗАО «Oйкумена» отраженный в проектных декларациях:

Данные финансовой отчетности ЗАО «Ойкумена» не представлены в органах Росстата. Финансовый отчет ООО «Фoрум» в Росстате имеется, поэтому можно проанализировать показатели компании (последняя выложенная для свободного просмотра финансовая отчетность - 31 декабря 2014 года) с учетом данных проектных деклараций.

ООО «Фoрум» до ноября 2014 года наращивало дебиторскую задолженность (т. е., в том числе, и объем оплаченных работ, по которым отсутствует подписанный акт выполненных работ). Небольшие размеры кредиторской задолженности подтверждают своевременную оплату и отсутствие долгов перед контрагентами. Очевидно, это было связано с тем, что до ноября 2014 года генподрядчиком на строительстве объектов первой очереди было ЗАО «Ойкумена». После смены подрядчика финансирование работ, вероятно, стало осуществляться постфактум. Отсюда и цифры немалой кредиторской задолженности.

Тем не менее, по столь значительным и не уменьшающимся цифрам кредиторской задолженности, при уменьшающемся размере дебиторской задолженности (т.е. очевидно после подписания актов ранее выполненных работ) можно судить о значительных темпах строительства в 2015-2016 годах.

Величина демонстрируемых убытков относительно общего объема строительства (более 9 млрд. руб. согласно смете) не значительна. Размеры дебиторской и кредиторской задолженностей показывают, что идет реальная работа в масштабах, соотносимых с общим объемом строительства.

При соблюдении в целом темпов по графику производства работ, значительного удорожания от заявленной сметы не будет. А это означает, что после введения объектов в эксплуатацию и регистрации их в органах юстиции не распроданные площади будут поставлены на баланс и после продажи дадут прибыль, которая при общем заявленном объеме строительства компенсирует промежуточные убытки.

ЗАО «Ойкумена» в рассматриваемый период демонстрирует хорошие финансовые показатели: компания устойчиво приносит прибыль, размеры дебиторской и кредиторской задолженностей в 2015 и в 2016 годах говорят о значительных объемах работ, выполняемых компанией.

Очень важно, что при застройке ЖК «Граффити» компания не использует фирмы-«прокладки», как делают многие застройщики для того чтобы избежать угроз в отношении активов в случае проблем со строительством. «Ойкумена» и «Фoрум» работают с дольщиками напрямую и в случае проблем со сдачей и возможного судебного разбирательства покупатели могут рассчитывать на компенсацию затрат, в том числе и за счет активов застройщика.

Аккредитация компаний в банках (в том числе входящих в ТОП-10 банков России) говорит о серьезной проработанности бизнес-плана строительства объектов ЖК «Граффити».

Репутация

«Ойкумена» и «Фoрум» работают без существенного нарушения строительных норм. Застройщики не участвуют в административных и гражданских судах, которые могут повлиять на их финансово-хозяйственную деятельность; в отношении компаний не ведутся банкротные судопроизводства. В отношении ЗАО «Ойкумена» существуют несколько исполнительных производств по уплате штрафов ГИБДД.

К самым значительным судебным решениям, вступившим в законную силу в течение последних трех лет, можно отнести решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23 июня 2015 г. (Дело №А56-13201/2015) о взыскании с ООО «Агентство Поиск» в пользу ЗАО «Ойкумена» задолженности по арендной плате в размере 402 тыс.руб., и пени в размере 132 тыс.руб.

Помимо Санкт-Петербурга, ЗАО «Ойкумена» реализует строительные проекты в Московской области (г. Электросталь), Калининградской области, Нижнем Новгороде и пр. Компания выполняет государственные заказы по строительству. Novostroy.su выборочно проверили несколько объектов компании.

• Заявленный срок ввода объекта в г. Электросталь (на ул. Ялагина, д. 22) 01.01.2016 г. (согласно первоначальной проектной декларации) изменениями к этой декларации был перенесен на сентябрь 2016 года. Однако продажи стартовали уже после продления срока сдачи, и в ДДУ указывалась новая дата ввода объекта в эксплуатацию. Застройщик сообщил, что ключи покупателям будут переданы также в срок, указанный в договоре.
• Аналогичная ситуация в Нижнем Новгороде: формально срок переноса ЖК «Гагаринские высоты» дом №1 составил 11 месяцев (заявленный срок - не позднее 30 ноября 2013 года - был перенесен на 30 сентября 2014 года). Однако застройщик сообщил, что ключи были переданы покупателям даже раньше срока, указанного в договорах ДУ.
• В г. Конаково (Тверская область) срок переноса составил 8 месяцев. Изначальный срок ввода в эксплуатацию «Дома на Волге» 23 сентября 2014 года был перенесен на 03 мая 2015 года. 

На сайте застройщика ЗАО «Ойкумена» (сайта ООО «Фoрум» в привязке к ЖК «Граффити» в Интернете не существует) не представлены Свидетельства на ввод в эксплуатацию уже сданных в Санкт-Петербурге домов, поэтому сравнить заявленные и фактические сроки сдачи не удалось. Тем не менее, переносы сроков ввода новостроек в эксплуатацию до 8 месяцев не является для строительной отрасли России значительной - это скорее норма.

Страхование

Гражданская ответственность застройщика ЗАО «Ойкумена» в жилом блоке 2.1 (Пригородный, уч. 23 (пересечение Шуваловского пр. и Парашютной ул.), участок 2, 1-й этап строительства) застрахована в ООО «Региональная страховая компания» (ИНН 1832008660; ОГРН 1021801434643; место нахождения: 109457, г. Москва, ул. Окская, д. 13, офис 4501) - генеральный договор № 35-1279/2015 от 29.10.2015 г.

ООО «Региональная страховая компания» (РИНКО) по итогам 2015 года заняла 91-е место по размеру сборов среди российских страховщиков и третье место по страхованию гражданской ответственности застройщиков (более 70% страхового портфеля). Уставный капитал на 01.05.2016 год составляет 156 млн. руб, объем собранных страховых премий за 2015 год 898 млн. руб., объем выплат 12 млн. руб.

Рейтинговое агентство RAEX (Эксперт РА) 15 апреля 2016 года подтвердило рейтинг надежности страховщика на уровне В - «Низкий уровень надежности» с «негативным» прогнозом - и отозвало его в связи с окончанием срока действия. Перед отзывом с рейтинга был снят статус «рейтинг под наблюдением».

Жилой блок 2.2 «застрахован» в ООО «Центральное Страховое Общество» (ООО «ЦСО», ИНН 7701249655; ОГРН 1025006173114; место нахождения: 141006, Мoсковская область, г. Мытищи, Шараповский пр., д. 7; договор № 70400 НДОд-000024/15 от 07.09.2015 г.).

«ЦСО» – универсальная страховая компания, небольшая по размеру сборов. По итогам 2015 года заняла 69-е место по размеру собранной страховой премии среди российских страховщиков. Уставный капитал страховщика по состоянию на 01.05.2016 составил 1.16 млрд. руб., объем страховых премий 1,6 млрд. руб., размер страховых выплат более 100 млн. руб.

С 20 апреля Банк России назначил временную администрацию в «ЦСО». Рeшение это принято в связи с ненадлежащим исполнением компанией плана восстановления платежеспособности. Руководителем временной администрации утвержден арбитражный управляющий; полномочия исполнительных органов страховщика были приостановлены.

Поэтому можно ожидать, что в случае возникновения проблем со сдачей строящихся домов дольщики не смогут рассчитывать на получение страховки. Кроме того, с момента государственной регистрации ДДУ земельный участок и строящийся на нем многоквартирный дом становятся залогом в обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору.

Данные о страховании ООО «Фoрум» в проектных декларациях отсутствуют.

Вывод

На одной чаше весов мы получили: отсутствие строительного опыта у компании «Форум»; страхование гражданской ответственности в небольших компаниях.

На другой имеем: множество осуществленных в последние годы строительных проектов «Ойкумены»; демонстрируемая внушительная прибыль компании; значительные финансовые возможности обоих застройщиков; крупные активы и доступ к валютной ликвидности ООО «Фoрум».

Поэтому при покупке квартиры в ЖК «Граффити» на средней и высокой степени готовности объекта риски выглядят незначительными.