Петербург стабильно пребывает в тройке городов с самыми дорогими квартирами на первичном рынке. По темпам роста цен на жилье он вообще оказался чемпионом. Впрочем, и здесь есть объекты, стоимость которых падает. Как правило, это загородная недвижимость.
| Динамика средней базовой цены кв.м жилья класса «масс-маркет» по территориям и типам квартир, тыс.руб./кв.м. | ||||||||
| Месяц | Обжитые районы в границах СПБ | Пригородная зона ЛО | ||||||
| студии | 1к.кв | 2к.кв | 3к.кв | студии | 1к.кв | 2к.кв | 3к.кв | |
| фев.16 | 110,8 | 106,7 | 103,2 | 100,9 | 75,3 | 70,9 | 67,3 | 65,8 |
| фев.17 | 113,4 | 108,5 | 105,2 | 106,3 | 74,8 | 70,4 | 67,4 | 66 |
На графике, предоставленном КЦ «Петербургская недвижимость», сравниваются цены на квадратный метр в двух секторах: обжитых районах Петербурга и за городом (включая ближайшие пригороды, ставшие объектами массовой застройки). Видно, что в черте города цены в сравнении с февралем 2016 года поднялись на 1-5 процентов: так, год назад метр в студии стоил 110,8 тысяч рублей, а сейчас 113,4 тысяч. Однокомнатная кварта подорожала со 106,7 до 108,5 тысяч рублей за метр, двухкомнатная – на 2 тысячи за метр (103,2 и 105,2 тысяч), а самый заметный рост показали «трёшки»: со 100,9 тысяч до 106,3 тысяч рублей за квадрат. В то же время в пригородной зоне подорожали только двух- и трехкомнатные квартиры, причем, удорожание составило 0,1-0,3 процента. Студии подешевели с 75,3 тысяч до 74,8, а однушки – с 70,9 тысяч за метр до 70,4.
Эксперт Дмитрий Синочкин перечислил несколько объектов, где застройщик поднимал цену без опаски отпугнуть покупателя. «Управляющая компания «Теорема» поднимала цены на свои объекты в Петергофе и в «Пяти звездах» на улице Жукова. «Элемент-Бетон» - на свои финские кварталы в Лупполово. Также подорожали несколько объектов от «ЦДС». Впрочем, если сравнивать нынешнюю цену - не в рублях, а в валюте – с ценой 2014 года, видно, что удешевление произошло у очень многих. Рублевую цену стараются удерживать все, хотя, например, у «Кивенаппы» это не получилось: в 2011 году таунхаусы стоили 1,4 миллиона, а сейчас на двести тысяч меньше».
В том, что жилье никогда не дешевеет – по крайней мере, в рублях, нет ничего удивительного: ценообразование у нас построено по принципу клапана: повышаются цены на жилье, за ними подтягиваются цены на стройматериалы, перевозки, государство начинает предъявлять больше требований: скажем, к обязательной школе добавляется поликлиника. Но если народ беднеет, и спрос откатывается, то цены в лучшем случае останутся прежними. Впрочем, застройщики это понимают и, не снижая стоимость квадратного метра, снижают стоимость квартир: вот так и появляются 20-метровые студии, причем, в доме таких квартир большинство.
В Москве заметно удешевление квартир, у нас – нет. Зато в обеих столицах снижение цены подстегнуло спрос, причем, в Петербурге – сильнее, чем в Москве. Сейчас активность покупателей – то есть количество сделок на 1000 жителей – в Петербурге в два с половиной раза выше, чем в Москве. Результат не замедлил сказаться: в начале марта цена квадратного метра на первичном рынке в Петербурге сравнялась с ценой на вторичке. Вторичный рынок топтался на месте, первичный рос. Главным образом, потому, что в последнее время появились новые объекты в соблазнительных местах: на намыве, на южной стороне Финского залива, на территориях Варшавского вокзала и на Пискаревке. Открытие сквозного проезда по ЗСД добавило им симпатий. Кроме того, спрос поддерживается благодаря приезжим. Застройщики получили клиента, который предпочитает Москве Петербург: жизнь здесь дешевая и не такая сумасшедшая. Но следует помнить, что поток этот не бесконечен, у нас доходы снижаются второй год подряд. Они растут разве что у самой обеспеченной части населения и у самых бедных: пенсионеров. А весь оборот в недвижимости делает средний класс, который стремительно сокращается. Так что петербургский рынок перегрет. Это уже заметно по рынку аренды: два года назад студия в Девяткино сдавалась за 17 тысяч, год назад за 16, сейчас – за 15.
Хватаем скидку за хвост
Сами застройщики не считают, что рынок «перегрет», а спрос падает. «На рынке недвижимости бывают периоды низкого спроса. Это первый квартал года, летние месяцы. В это время все застройщики обычно запускают акции для повышения спроса, - говорят специалисты строительной компании «Красная стрела». Аналитики из Л1 также упомянули, что падает спрос, в основном, на квартиры, расположенные на выездах из города, где нет ни транспортной, ни социальной инфраструктуры. Некоторые компании не снижают цены, но добавляют бонусы. «Наиболее эффективная стратегия - это чередовать бонусы в виде подарочных машиномест или отделки и скидок. Клиента надо радовать разнообразием», - говорят в Л1.
«Если застройщик вынужден снижать цену уже на этапе строительства, значит, он неправильно просчитал проект: такое происходит нечасто. Один из возможных вариантов – когда застройщик купил проект у другого игрока и вносит в него изменения. Так было в нашем случае. Недавно «Красная стрела» выкупила проект малоэтажного жилого комплекса «Горки Парк». Как единоличный девелопер проекта мы провели его анализ и планируем внести кое-какие изменения, в частности, в экономическую модель» - говорит генеральный директор СК «Красная стрела» Николай Урусов.
«Также хороший маркетинговый ход – это фиксирование цены на сданное жилье. Компания Л1 достаточно часто применяет такую стратегию. Месяц после сдачи дома мы держим цены на предыдущем уровне, но предупреждаем, что потом стоимость станет выше» - резюмирует директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова.
Необходимость снижать цены вызвана низким спросом на объект. К этому приводят ошибки застройщика (плохая локация или не соответствующий ей класс жилья, неинтересный архитектурный проект, непродуманная квартирография и т.д.). Кроме того, общий экономический спад вызывает глобальное снижение спроса на недвижимость.
В какие объекты следует вложить свои деньги, чтобы не потерять, а заработать? Все строящиеся объекты растут в цене по мере увеличения их степени строительной готовности. «В среднем, - отмечает «Красная стрела», - за время строительства стоимость строящегося жилья в сегменте масс-маркет увеличивается на 10-20%. Цена уникальных объектов, пользующихся повышенным спросом, может вырасти и на 30-40%. Для вложения денег это подходящий вариант. Приметы такого жилья - интересные локации с хорошей транспортной доступностью, в зонах с низкой конкуренцией между застройщиками. Кроме того, в доме должны быть все преимущества новостройки перед домами на вторичном рынке: удобные планировки, качественная отделка на этажах и продуманная ситуация с автопарковкой».
Комментарии