ЖК «Новое Горелово»

Безупречную надежность сложно отнести к достоинствам этого проекта. С одной стороны «ЛенРусСтрой» - компания известная, имеет средний балл «В» в региональном рейтинге застройщиков. Однако точное соблюдение сроков не является сильной ее стороной. Ранее «ЛенРусСтрой» построил рядом ЖК «Дудергофская линия — 3», но сроки сдачи при этом были нарушены. Строящийся ныне дом 27, относящийся к ЖК «Новое Горелово» сначала планировалось полностью сдать в сентябре 2017 года. Однако потом его разбили на три этапа строительства (по блокам), так что в третьем квартале текущего года сдадут только первую очередь — блок В (об этом мы уже писали в прошлом мнении нашего портала). Подобные переносы не делают чести застройщику и, надо полагать, косвенно указывают на его непростое финансовое положение.

Строительство жилого комплекса идет в не слишком высоком темпе. Пока сложно сказать, уложится ли застройщик в намеченные сроки. Блок В (первая очередь) предполагается сдать в третьем квартале текущего года. По состоянию на начало апреля готовность его составляет 83% (в декабре 2016-го было 80%, прогресс не впечатляет). Дом построен, ведутся фасадные и внутренние работы. Готовность блока Б, относящегося ко второй очереди, оценивается в 70% (в декабре было 50% - здесь прогресс заметнее). Выход на Госкомиссию по нему намечен только на первый квартал 2018-го, так что время еще есть. Что касается третьей очереди ЖК (блок А), то здесь готовность объекта пока 35% (в декабре было 30%), ведутся монолитные работы. Однако, времени у строителей еще целый год — Госкомиссия запланирована на III квартал 2018 г. Конечно, если принимать во внимание динамику за первый квартал текущего года, исключать задержек в ходе строительства или при прохождении Госкомиссии нельзя. Тем не менее паниковать рано. Показателем общей ситуации станет первая очередь. Пока можно сказать, что, даже в случае небольшой задержки у покупателей квартир в блоке «В» достаточно большие шансы получить ключи в первом квартале 2018 года — как оно и планируется.

Надо полагать, завышенных ожиданий от «Нового Горелово» у потенциальных покупателей нет. Это обычный жилой комплекс экономкласса, строящийся, что называется, в чистом поле, вдали от социальной инфраструктуры. Однако, несмотря на имеющиеся минусы, ЖК пользуется интересом потенциальных покупателей жилья. Определяется это совокупностью факторов: во-первых, доступная цена квартир, во-вторых, близость развязки КАД, в-третьих, соседство с Красносельским районом Петербурга. Последнее является преимуществом перед многими более отдаленными новостройками Ломоносовского района. Близость Петербурга делает возможным для новоселов (официально жителей Ленобласти) пользование городской социальной инфраструктурой. Конечно, это сопряжено с неудобствами (транспорт, нехватка мест в детских заведениях и т. п.), но все-таки относительно доступно. В остальном о плюсах и минусах проекта «Новое Горелово» мы уже подробно сказали в прошлых мнениях портала. Повторяться необходимости нет. Остановимся только на одном важнейшем моменте — отсутствии в шаговой доступности социальной инфраструктуры. Как известно, в составе строящегося ЖК запланированы школа и детские сады. Однако, в марте 2017 г. СМИ сообщили, что между застройщиком и муниципальными властями Вилозского поселения разгорелся конфликт. Муниципалы считают, что застройщик нарушает свои обязательства по строительству социальных объектов уже сейчас — вместе со строящимся домом. И призывают Гостройнадзор не выдавать компании разрешения на возведение следующих домов. Застройщик в ответ заявляет, что от строительства соцобъектов не отказывается и обещает построить их в 2019 году. Одновременно новоселам заявлено, что до момента постройки школы они смогут пользоваться учебным заведением, которое будет построено ранее — в соседнем ЖК «Ветер перемен». Досконально в подробности спора вдаваться не будем. Думается, эта история еще не раз станет предметом обсуждения в СМИ.

Добавим еще два слова о транспортной доступности объекта. В конце 2016 года были внесены изменения в планы по строительству петербургского метро. Изменились примерные сроки открытия станций «Ульянка» (теперь 2028-38 гг.) и «Сосновая Поляна» (2038-48 гг.). Таким образом, можно констатировать, что улучшения транспортной обстановки ожидать не приходится. Все те же пробки в часы пик — кошмар автомобилистов и пассажиров маршруток, следующих до станции метро «Проспект Ветеранов». Затем сама эта станция, как известно, самая загруженная в Петербурге. Не каждому в часы пик посчастливится сесть на ней в вагон с первого раза.

Но как бы то ни было, продажи в «Новом Горелово» идут в неплохом темпе. Из 950 квартир дома №27 на начало апреля было доступно чуть более 20%. Прямой конкурент рядом только один — ЖК «Ветер перемен» от компании «Интер Альянс». Также можно купить квартиры в уже сданном ЖК «Дудергофская линия - 3» от того же «ЛенРусСтроя», но это обойдется дороже, чем в «Новом Горелово». Сопоставимое по цене и характеристикам жилье можно посмотреть в расположенных сравнительно недалеко новостройках «Новоселье: Городские кварталы» (проект компании «Новоселье», рейтинг застройщика (https://www.novostroy.su/companies/) «B+») и ЖК «NewПитер» от «Строительного треста» (рейтинг «A»).

Формально застройщиком ЖК «Новое Горелово» является ООО «Лиговский канал», которое строительством домов ранее не занималась. В тоже время генподрядчиком на объекте выступает ООО «ЛенРусСтрой», которое возвело 13 корпусов соседнего ЖК «Дудергофская линия - 3». Последний объект уже достроен, однако успел засветиться в рейтинге долгостроев, составленным экспертами рынка и опубликованный порталом Novostroy.su: в нём он получил оценку удовлетворительно за проект и «3+» за местоположение, риски вложения средств были оценены специалистами на «четвёрку». Подобные оценки легко объяснимы, ведь строилось самое обычное типовое жильё экономкласса, да к тому же и не в самой популярной для строительства жилья локации.

Не собирается блистать архитектурными изысками и «Новое Горелово» - это будет обычный «спальник», застроенный типовыми многоэтажками. Строительство первого, и пока единственного из планируемых 12 корпусов, началось в апреле 2015 года. По первоначальным планам дом, состоящий из трёх блоков, застройщик должен был сдать одновременно в сентябре 2017 года, но в декабре 2015 года разделил этот процесс на три очереди. То есть каждый блок этого дома теперь будет сдаваться отдельно и в сентябре 2017 года будет сдан лишь блок В, блок Б планируется сдать в 1 квартале 2018 года, а блок А - в III квартале 2018 года.

К декабрю 2016 года застройщик оценивает завершение строительства первой очереди в 80%, при этом не уточняя, что под этим подразумевается. По данным фотоотчёта застройщика и фотографиям хода строительства в интернете сложно сказать как далеко продвинулись работы по монтажу внутренних сетей, однако внешне блок выглядит готовым. Готовность второй очереди застройщик оценивает в 50%, в этом блоке в январе 2017 года должны закончится работы по монтажу конструкций наземной части здания. По фотографиям можно увидеть, что к декабрю 2016 года полностью этот процесс выполнен лишь в одной секции, в двух сделано по 12 этажей из 16. Таким образом, по этой очереди наблюдается отставание, которое пока правда нельзя назвать критичным. Готовность третьей очереди застройщик оценивает в 30%, но, глядя на фотографии, можно смело сказать, что он лукавит - к декабрю 2016 года залит только первый этаж блока, а это никак не больше 20% работ. И всё же для блока, сдаваемого в III квартале 2018 года, времени ещё достаточно много, чтобы наверстать отставание, хотя очевидно, что к намеченному в проектной декларации окончанию монтажа надземной части здания в июле 2017 года, застройщик не успевает. Коробка здания 1-й очереди была смонтирована за год - с июля 2015 года по июль 2016 года, а в третьей очереди до июля 2017 года уже гораздо меньше времени.

Отставание от графика строительных работ можно объяснить невысокими темпами продаж жилья в комплексе. Застройщик указывает в проектной декларации, что деньги дольщиков - это единственный канал поступления средств на строительство, а значит скорость работ сильно зависит от количества проданных квартир. При этом, судя по изменениям к ПД с 7 апреля 2015 по 3 августа 2016 года можно констатировать увеличение кредиторской задолженности, то есть выполненных, но не оплаченных застройщиком работ, с 53 млн. до 1,4 млрд. рублей. При планируемой стоимости возведения объекта в 2 млрд. рублей это очень большие деньги, фактически всё строительство ведётся в долг. А вот будет ли чем отдавать застройщику?

Таким образом, вероятность ввода в эксплуатацию первой очереди в сроки, близкие к описанным в проектной декларации, можно оценить как высокую, вторая очередь хоть и с задержкой скорее всего тоже будет введена довольно скоро, а вот на процесс строительства третьей очереди очень сильно будут влиять поступления средств от продажи квартир во всём корпусе. Стоит также заметить, что застройщик застраховал свою ответственность согласно ФЗ-214.

Конкуренция в этой локации не сильная, единственным соседом «Новое Горелово» является ЖК «Ветер перемен», первые два корпуса которого также должны быть сданы в III квартале 2017 года, но темпы строительства здесь тоже не высоки. Для тех, кто не готов ждать, можно порекомендовать уже упоминаемый выше ЖК «Дудергофская линия - 3».

Новый населенный пункт Новогорелово обрел свой официальный статус еще в 2011 году, а в феврале 2013 года сам губернатор области Дрозденко принимал участие в закладке будущего поселка в Ломоносовском районе. Такое покровительство власти дает надежду на то, что областное правительство поможет городу решить вопрос с коммуникациями, а, кроме того, губернатор пообещал посодействовать в строительстве социальных объектов. Это объяснимо, ведь немалое число квартир в Новогорелово будет передано гражданам в рамках различных социальных жилищных программ.

Домов тут построят много, жилье будет экономкласса. Самый первый из домов первой очереди возводится по каркасно-монолитной технологии. Будет ли такая технология применяться при строительстве всего города-спутника или, учитывая масштабы проекта, будет использовано панельное домостроение, пока не уточняется.

Экологическая ситуация в районе Новогорелово не идеальна. Сказывается близость промзоны. Автодороги на состояние воздуха влияют мало, поскольку в непосредственной близости от Новогорелово крупных магистралей нет. Это плюс, по сравнению с соседней «Дудергофской линией-3», что построена у самой развязки КАД.

Социальные объекты близлежащего поселка Горелово, с учетом новострек, перегружены, поэтому всерьез рассчитывать на них новоселам Новгорелово не стоит. В этой связи импонирует, что «ЛенРусСтрой» подошел к вопросу комплексно и предусмотрел в городе-спутнике полноценную современную инфраструктуру — и социальную, и коммерческую. Нравится и как грамотно планируется решать вопрос с парковками. Кроме многоуровневого паркинга, предусмотрено много парковочных мест рядом с домами. Также стоит отметить, что менее чем в километре от массива Новогорелово на Красносельском шоссе уже открыт гипермаркет «О’Кей», ведется строительство других гипермаркетов. Рядом с ними, соответственно появляются коммерческие объекты развлекательной и физкультурно-оздоровительной инфраструктуры. Неудобство для жителей только в том, что находится все это на противоположной стороне Красносельского шоссе.

После завершения строительства, Новогорелово должно стать самодостаточным населенным пунктом. Встает вопрос: где будут работать его жители? Часть людей, очевидно, найдут работу на соседних промышленных предприятиях («Филипп Морис Ижора», «Крафт Фудс», «Кировский завод» и др.), но многим придется ездить на работу в Петербург. И здесь мы плавно переходим к вопросу транспортной доступности.

Для автомобилистов условия неплохие: рядом развязка КАД, да и ведущее в город Таллинское шоссе не самое загруженное. В то же время те, кто ездят в Петербург на общественном транспорте, вынуждены будут добираться до ближайшей станции метро «Проспект ветеранов». Туда ходят автобусы, но расстояние около 9 км не самое маленькое, особенно, если учесть фактор возможных пробок. После 2025 года поближе к этим местам, возможно, откроются две станции метро «Ульянка» и «Пулково», но всерьез рассматривать сейчас этот вариант решения транспортного вопроса не приходится.

Компания «ЛенРусСтрой» планировала начать строительство в 2014 году, но в итоге старт проекта передвинулся на весну 2015-го, а сдача первого дома – на первый квартал 2017 года. По состоянию на октябрь 2015 года делать выводы о темпах строительства пока рано – показательным будет следующий год.

Застройщик обозначил достаточно демократичную цену на квартиры – от 48 тыс. рублей за кв. метр. Но надо учитывать, что это цена «трешки». В однокомнатных и студиях квадрат вырастает до 61 тысячи рублей. Цены в общем-то сопоставимы с другим объектом «ЛенРусСтроя» - ЖК «Дудергофская линия — 3», что находится чуть западнее Новогорелово.

Планировки в домах Новогорелово в большинстве своем стандартные, разработанные по принципу: «необходимо и достаточно». И все же, стоит отметить, что это хороший экономкласс. Квартиры не тесные. Кухни под 11 кв. метров вполне отвечают современным требованиям, комнаты в основном средней площади, а в некоторых «трешках» встречаются даже 20-метровые гостиные. Отрадно, что в большинстве квартир прихожие большие и удобно спланированные для размещения гардероба. Также стоит отметить, что в «трешках» по два санузла, а, кроме того, в ряде квартир по два балкона. Таким образом, квартиры в Новогорелово рассчитаны на все категории покупателей. Но конечно, для семей с детьми тут пока не хватает социальной инфраструктуры.

Главным конкурентом Новогорелово выступает строящийся рядом ЖК «Ветер перемен» – данный проект также находится на начальной стадии реализации. Если нужны квартиры в готовых домах уже сейчас, то надо обратить внимание на соседний объект «ЛенРусСтроя» - ЖК «Дудергофская линия-3». Если рассматривать ближайшие варианты в черте Петербурга, то это ЖК «Сандэй», но цены там соответственно выше.