Перевод бывших АТС под комплексы апартаментов стал в последние годы явлением регулярным. Сперва в Москве, а теперь и в Петербурге. Плюсы в том, что автоматические телефонные станции располагаются как правило в давно и хорошо обжитых кварталах, где новое строительство практически невозможно, поскольку пятен под застройку нет. Поэтому возможна лишь реновация на месте старых жилых домов или вот такое «творчество», когда нежилой объект превращается либо в «псевдожилье», либо в сервисный апарт-отель, ориентированный на арендаторов. В случае с «Культом Отважных» на выбор предлагаются обе опции, как свидетельствует рекламный зазыв на официальном сайте проекта: «Сдавай, живи, наслаждайся».

Насколько надежен этот проект? Полагаем, вполне. Компания «СевЗапИнжиниринг», которая его реализует, не новичок. Правда, на жилищном рынке она не известна, т. к. предыдущие 8 лет занималась главным образом проектированием, ремонтными и строительными работами на объектах коммерческой недвижимости. На официальном портале компании можно ознакомиться с информацией по этим проектам, посмотреть фотографии. Собственно и сейчас ничего кардинально нового для себя девелопер не делает, разве что масштаб работ больше: ведет капитальный ремонт дома советских лет постройки, превращая нежилые помещения в пригодные для жизни апартаменты-студии. Ориентировочный срок сдачи объекта — первый квартал текущего года. Успеют или нет, судить сложно, т. к. информации о ходе работ на официальных сайтах компании и проекта нет. В интернете в открытом доступе есть относящееся к осени прошлого года фото, на котором видно, что в доме надстраивают полноценный шестой этаж. Ранее здание было пятиэтажным с техническим этажом меньшей высоты, а теперь и его тоже решили приспособить под апартаменты, видны внешние стены, выложенные из газобетонных блоков. Как показывает наш опыт наблюдения за проектами реконструкции старых зданий, переносы сроков сдачи тут явление нередкое. С одной стороны, сами строители говорят, что чем восстанавливать старое, проще все снести и построить заново — реконструкция временами подбрасывает сюрпризы, затягивающие процесс. С другой стороны, тут нет такой жесткой ответственности перед покупателем, как в случае продаж жилья в строящихся домах по 214-ФЗ. Там за нарушение срока передачи ключей следуют штрафные санкции, в случае же с домами, которые проходят капремонт, застройщику проще регулировать вопрос переноса срока сдачи. Не утверждаем, что в данном случае покупателям придется ждать своих «апартов» дольше обещанного, но возможности такой не исключаем. Заодно и проверим, как проявит себя «СевЗапИнжиниринг». По первому опыту можно будет судить о будущих проектах компании. Ну и покупателю надо понимать, что в данном случае не действует схема по размещению заплаченных им денег на банковском эскроу-счете, где они хранятся до сдачи объекта. В случае с капремонтом это не применяется, что, конечно, делает процесс покупки немного более волнительным. Если опасаетесь, можете вложиться в здешние «апарты» уже после того, как дом будет сдан.

Еще один нюанс, который покупателю обязательно надо прояснить: какого рода помещение он приобретает. Понятно, что нежилое, то есть не квартиру. Следовательно здесь исключена постоянная регистрация, больше чем в жилых домах придется платить за коммунальные услуги и выше налог на недвижимость. Если в квартирах он составляет 0,1% от кадастровой стоимости, то для апартаментов от 0,5% до 2%. Разница существенная, поэтому хорошо, если апарт-комплекс имеет статус гостиницы, тогда апартаменты в нем проходят по документам как гостиничные номера и облагаются налогом по минимальной ставке. Если же за словом «апартаменты» скрывается по документам офисное помещение, то ставка может дойти до максимальной. Здание на ул. Отважных, 10 ранее не имело статус гостиничного, а использовалось как раз-таки в деловых целях. Поэтому далеко не факт, что вы купите гостиничный номер, вполне возможно, что офис — вопрос стоит уточнить у продавца перед покупкой.

О локации, где базируется «Культ Отважных», рассказано в его описании на нашем портале. Район сам по себе не плох: зеленый, обжитый, рядом несколько парков, экологическая обстановка благополучная по меркам мегаполиса, развязка КАД сравнительно недалеко. В общем и сам собственник может тут жить с комфортом, и арендатору это может быть интересно. Слабое место одно: не лучшее транспортное сообщение с центром города. На автодорогах в часы пик пробки, как из всех спальных районов. Ну а до метро «Проспект Ветеранов» довольно далеко и к тому же эта станция очень перегружена. В этом отношении для туристов, которые приезжают в Петербург на короткое время и нацелены на осмотр достопримечательностей и прогулки по центру, данный комплекс апартаментов куда менее интересен, чем аналогичные, но расположенные ближе к центру и станциям метро. А вот для тех, кто работает на дому, для арендаторов на долгий срок, возможно, работающих в южной части города или на этом направлении за КАД, этот апарт-комплекс может представлять интерес. Но предугадать, какой будет загрузка, все же непросто. Обнадеживает тот факт, что данный апарт-комплекс представлен в том числе на портале компании «Травелто девелопмент», которая как раз управляет сервисными апарт-отелями. Видимо, именно она будет заниматься обслуживанием и сдачей апартаментов в «Культе Отважных». Опыт у компании есть, плюс она обещает инвестору ежемесячный доход даже в случае, если на его апартаменты не найден арендатор (это происходит за счет дохода от сдачи в аренду других номеров).

Студии, представленные в данном проекте, двухуровневые: за счет высоких потолков спальное место вынесено на антресольный ярус. Это позволяет удачно поделить помещение на зону активности и зону отдыха. В плане комфорта отметим еще, что в здании предусмотрен лифт. Правда, он всего один на 130 студий, поэтому нагрузка на него будет приличной. Не совсем прозрачен и вопрос с парковкой: в описании проекта не сообщается, сколько машино-мест будет рядом с домом.

Продажи в «Культе Отважных» идут с прошлого лета. О том, какое количество лотов остается доступным, не сообщается. Цены в данный момент стартуют примерно от 3,48 млн рублей за 26-метровую студию (в эту площадь входит и площадь второго этажа). В августе прошлого года подобный по площади апартамент можно было взять примерно на 500 тысяч дешевле. Как видим, цены по мере приближения объекта к сдаче подрастают.

В данной локации идут продажи только в жилых комплексах и цены там выше. Например, в ЖК «Сандэй» компании «Самолет» (балл «А» в рейтинге застройщиков они начинаются от 5,3 млн за 24-метровую студию. А в ЖК «Кинопарк» от РСТИ (рейтинг «А+») студия в 18 «квадратов» обойдется в 4,3 млн рублей. Близкие по стоимости лоты можно найти в апарт-комплексах, расположенных в старых районах СПб. Они более интересны туристам, находятся ближе к метро, но за те же деньги там предложат студию гораздо меньшей площади, нежели в «Культе Отважных». В качестве примера назовем три сданных апарт-отеля. В «Travelto Нарвская» компании Travelto Development студия около 14,8 кв. м обойдется примерно в 2,8 млн рублей. В «Казачьем 10» от «ГК «Реновация»» за 14-метровую студию просят примерно 3,47 млн. Такой же по площади апартамент в «Социалистической» от «Реновации Development обойдется в 3,57 млн.