Ещё со времён Советского Союза наши города застраиваются почти исключительно многоэтажными зданиями. Так происходит до сих пор. Хотя современная урбанистика считает малоэтажную застройку гораздо предпочтительней. Novostroy решил выяснить, почему российские города продолжают расти ввысь, заслоняя жителям небо.
Novostroy: Чем обусловлено то, что российские города застраиваются высотками?
Александр Кравцов, управляющий директор Fizika Development (девелопер инвест-отеля VIDI):
Причин, почему в России преобладает многоэтажное жильё, несколько – в основном корни лежат в истории и экономике. В советские годы перед правительством стояла задача максимально обеспечить квартирами все слои населения. Плановая экономика и система распределения требовала оперативного возведения многоквартирных жилых домов по всей стране для миллионов рабочих, военных, учёных.
Это наследие осталось от СССР. В условиях рынка объёмы строительства также диктовались экономическими причинами. При высоком уровне спроса, но при весьма среднем уровне заработков, большая часть населения могла позволить себе лишь квартиры в многоэтажных домах.
Сергей Хромов, генеральный директор ООО «Город-спутник Южный»:
Нужно отметить, что строительство многоэтажных домов — это общемировой урбанистический тренд, присущий всем мегаполисам. Не секрет, что урбанизация, рост городов идёт по всей планете в течение последнего столетия.
И высотная застройка — это возможность удовлетворять массовый спрос на доступное жильё в условиях дефицита ликвидных территорий и объектов инфраструктуры.
Novostroy: Возможен ли в России иной вариант застройки? К примеру, аналог одноэтажной Америки.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
Основная проблема малоэтажного строительства в России – это большие издержки при недостатке платёжеспособного спроса. Из-за высоких цен на участки в мегаполисах покупка земли и прокладка инженерных коммуникаций составляет большую часть стоимости всего проекта.
В удалённых локациях строительные участки дешевле, но неразвита инфраструктура. Застройщикам приходится своими силами возводить магазины, детские сады, школы, прокладывать дороги. Экономика малоэтажных проектов не выдерживает таких расходов.
И не стоит забывать, что после перехода на проектное финансирование длительность процедур согласования стала сопоставима со строительным циклом малоэтажных объектов. Кроме того, банки предпочитают предоставлять средства лидерам отрасли со стандартными проектами. Поэтому средний бизнес, который и занимался в основном камерными проектами, оказался на рынке лишним.
Александр Кравцов:
С точки зрения экономики проекта, девелоперу выгоднее построить многоэтажный дом на небольшом участке в черте города, а не развивать огромные территории, обеспечивая их инженерной и социальной инфраструктурой. Даже продавая недвижимость по цене в 5-6 раз выше, чем в случае с многоквартирным объектом.
Собственно, большинство коттеджных посёлков и таунхаусов и сегодня реализуются существенно дороже, чем квартиры в приграничных с городом районах. Да и свой дом в сознании большинства до сих пор воспринимается как что-то роскошное.
Novostroy: В чём особенность современной застройки Санкт-Петербурга?
Сергей Хромов:
Петербург в этом плане не вполне типичный мегаполис. У нас крупнейший в Европе исторический центр, новое строительство в котором серьёзно ограничено охранным законодательством. Кроме того, есть общегородская «базовая» высота застройки, отклонение от которой в сторону увеличения требует специального согласования. В периферийных локациях строительные нормы более щадящие, а в приграничных территориях заКАДья в середине 2000-х в принципе не было серьёзных ограничений на высотность и плотность застройки.
Застройка сельхозполей в восточной зоне агломерации привела к формированию хаотичного, нерегулируемого развития проектов комплексного освоения. Жилые кварталы девелоперы возвели за пару лет, а исправлять градостроительные ошибки в Мурино, Кудрово и Буграх, строя новые обходы и соцобъекты, правительству Ленинградской области придётся ещё несколько десятилетий.
Novostroy: Почему так мало районов с разноэтажной застройки даже в окрестностях Санкт-Петербурга?
Сергей Хромов:
Действительно, качественных проектов комплексного освоения территории малоэтажным жильём в Петербурге и области не так много, поскольку финансовая модель такого проекта будет очень хрупка. Девелопер несёт существенные расходы на покупку земли, подводку коммуникаций в Greenfield [в чистом поле, с нуля — прим. ред.] и технические условия.
Чаще всего на плечи девелопера ложатся также вопросы транспортной инфраструктуры и строительства социальных объектов. При этом количество продаваемых площадей и рыночная стоимость «квадрата» в удалённых локациях не позволяют ему выйти на необходимую маржинальность. Которую, к слову, нужно показать и доказать банку для получения проектного финансирования.
Поэтому выходом может стать реализация проектов комплексного освоения на принципах разноэтажной застройки. Среднеэтажная часть будет обеспечивать соразмерную человеку архитектуру и комфортную плотность застройки. А локальные высотные доминанты позволят обеспечить экономическую стабильность проекта.
Novostroy: Многие урбанисты считают, что районам с многоэтажками суждено стать гетто. Согласны ли вы с этим утверждением?
Александр Кравцов:
При правильном подходе к урбанистике и обеспечению жилой среды районы с многоэтажной застройкой никогда не превратятся в гетто. При грамотном планировании логистики, активном взаимодействии с властями по вопросам строительства дорог и социальных объектов, создании общественных пространств, скверов, наличию развлекательной составляющей – такие проекты могут быть вполне успешными.
Девелоперы осознали свои ошибки, совершённые в «нулевых», и сегодня подходят к созданию многоэтажных жилых кварталов куда более ответственно, чем это было, скажем, семь лет назад.
Novostroy: Как вы оцениваете перспективы малоэтажного строительства в ближайшее время?
Ася Левнева:
В целом на рынке шансы на развитие малоэтажного сектора увеличились после пандемии. Самоизоляция показала российским семьям, что дома должно быть удобно как работать, так и отдыхать, а среда за окном стала неотъемлемой частью пространства для жизни. Спрос на качественные малоэтажные проекты рядом с природными ресурсами повышался вплоть до ухудшения геополитической ситуации.
Сегодня в период нарастающих санкций, рекордного подорожания строительных материалов и стагнации спроса вновь обострился риск появления блочных высоток малопригодных для достойной жизни. Остаётся надежда, что в Петербурге негативные последствия освоения Девяткино, Мурино, Кудрово уберегут город от повторения таких ошибок.
Комментарии