C 1 июня в России действует новая программа льготного кредитования. Теперь ипотеку на строительство дома можно будет получить на тех же условиях, что и при покупке квартиры в новостройке. Во всяком случае, в теории.
Речь идёт о пилотной программе льготного ипотечного кредитования на самостоятельное строительство жилых домов частного сектора. Проще говоря, в России появилась ипотека для самостройщиков.
Символично, что соответствующий указ Михаил Мишустин подписал в первый день лета — самого благодатного времени для загородного строительства. Так что можно быть уверенным, что данная новость не останется без внимания.
Увы, программа пока лишь пилотная и в этом году планируется выдать всего 8 тысяч кредитов. А это капля в море по сравнению с масштабами частного строительства в нашей стране. Ведь только в 2020 году россияне возвели свыше 289 тысяч индивидуальных жилых домов (данные Росстата).
Ясно, что в этом году льготную ипотеку получит лишь малая часть из тех, кто мечтает переехать за город. Но, возможно, уже к следующему лету правительство продлит и увеличит лимиты для этой программы.
О том, как оформить такую ипотеку, мы уже писали в нашем телеграмм-канале. Ознакомиться с подробными условиями можно здесь. Ну а в рамках этой статьи мы решили выяснить, насколько актуальна эта программа и как льготная ипотека для самостройщиков изменит рынок.
Помогут нам в этом эксперты по загородной недвижимости:
- Михаил Паюшин, управляющий партнёр юридической компании Freeviser;
- Алексей Горулёв, генеральный директор компании Puzzle PropTech;
- Артём Чесноков, управляющий коттеджного посёлка Suvantojärvi;
- Игорь Карцев, генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент».
А хватит ли денег?
О том, будут ли наши граждане проявлять интерес к такой ипотеке — вопрос вообще не стоит. В России есть целое «движение» самостройщиков. Достаточно сказать, что этому явлению посвящён один из самых популярных в стране форумов — FORUMHOUSE. Его ежемесячная аудитория — около 5 млн человек.
«На сегодняшний день более 70% объектов ИЖС [индивидуальное жилищное строительство — прим. ред.] — это самострой. Более 200 000 домов ежегодно строится без привлечения профессионального подрядчика. Это не означает, что строительство осуществляется непосредственно индивидуальным застройщиком (ИЗ) своими руками. Просто тот сам исполняет функции генерального подрядчика, привлекая профильных специалистов и мелкие бригады на определённые работы», — сообщает Алексей Горулёв.
При этом вопрос финансирования ИЖС стоит очень остро. Собственных средств на то, чтобы за сезон выстроить дом, хватает далеко не у всех. Поэтому в России уже считается нормальным явлением, когда коттеджные посёлки застраиваются буквально десятилетиями.
Получить заёмные средства на строительство сложно. Рынок кредитования ИЖС почти неразвит. Так, по данным «ДОМ.РФ», за 2020 год, доля сделок с ипотекой на загородном рынке — не более 5% от общего числа. Для сравнения, при покупке квартир в многоэтажках этот показатель составляет порядка 50-70%.
Так что льготная ипотека придётся очень кстати. Но вот хватит ли кредитных средств, чтобы построить добротный дом? Да, по льготной ипотеке можно получить довольно значительную сумму: до 12 млн рублей для МСК, СПб, МО и ЛО. Для остальных регионов — до 6 млн рублей.
Но ведь последние годы существенно подорожали и земельные участки, и стройматериалы. Не окажется ли так, что ипотека будет невостребованной из-за слишком низкого размера кредита? Вот что думают по этому поводу эксперты.
Михаил Паюшин:
«Данная программа, безусловно, будет пользоваться спросом. Многие отказываются от покупки готового дома, построенного девелоперами, так как предпочитают строить "с нуля" с учётом своих пожеланий и индивидуальных требований к планировкам, материалам и т. д.
12 млн рублей — существенная сумма и её вполне хватит для строительства дома 200-250 кв. м».
Алексей Горулёв:
«По прогнозам ДОМ.РФ, доступная программа кредитования в ИЖС со ставкой 8-9% обеспечит дополнительный спрос в 150-200 тысяч домов в год.
Программа льготной ипотеки предусматривает обязательный первый взнос не менее 20% от стоимости объекта. А значит, при выделении кредита в 12 млн рублей заёмщику нужно "доложить" ещё 3 млн собственных средств.
То есть общий бюджет будет уже 15 млн рублей, чего вполне достаточно для строительства качественного дома площадью 150-170 кв. м под ключ.
Я уверен, что в период пилотирования программы банки будут отдавать предпочтение заёмщикам, в собственности которых уже есть земельный участок. А значит, не будут включать стоимость земли в кредитную массу, чтобы снизить собственные риски».
Как видите, эксперты считают, что этих денег должно хватить. Разнятся лишь оценки площади домов.
Важные нюансы
Выходит, что данная инициатива правительства как никогда актуальна и будет востребована у населения. Осталось только увидеть, как пилотная программа ипотеки для самостройщиков покажет себя в действии. Явно не обойдётся без сложностей ни для банков, ни для заёмщиков.
«Главный вопрос — как и насколько эффективно банки смогут контролировать целевой расход средств и качество строительства. Без автоматизации и цифровизации этих процессов, такой объём разрозненных строительных объектов контролировать невозможно», — замечает Алексей Горулёв.
«Поскольку кредит носит целевой характер, открытым остаётся вопрос подтверждения расходования средств. Если затраты на материалы можно подтвердить чеками из магазина, то факт оплаты за выполненные работы частными строителями подтвердить практически невозможно.
Этот рынок всё ещё остаётся теневым. Поэтому в случае принятия решения об ипотечном кредите на строительство частного дома следует обратить особое внимание на “чистоту” всех производимых затрат, в том числе наличие официального договора подряда на строительные работы», — добавляет Михаил Паюшин.
Ещё один аргумент, который вызывает сомнение в том, что эту программу продлят на следующий год — явное отсутствие «генеральной линии» в подходе к ИЖС со стороны властей.
«Новость достаточно интересная. С одной стороны, решили поддержать микробизнес, именно к такому направлению можно отнести самострой. С другой стороны, идёт противоречие всей двухлетней работе по “причёсыванию” рынка в рамки с типовыми проектами и аккредитацией», — высказывается по этому поводу Артём Чесноков.
Он же замечает, что льготной ипотекой станут пользоваться отнюдь не только обычные самостройщики.
«Частные застройщики будут пытаться под эту программу взять дешёвые средства на себя, чтобы построить и продавать готовое жилье или домовладение. Ведь кредитование юридических лиц под 9% — это нереальная история на сегодня, а тут как собственник частное лицо взял, построил и продал. Чем не бизнес?»
Так что к новой программе льготного кредитования ещё очень много вопросов.
Если полетит
Напоследок порассуждаем, что будет, если программа хорошо себя зарекомендует. И как изменится загородный рынок, если в 2023 году льготную ипотеку на строительство частных домов сделают по-настоящему массовой.
Алексей Горулёв:
«С точки зрения влияния на рынок: программа однозначно ЗНАЧИТЕЛЬНО снизит сроки строительства, так как основная проблема в самострое ИЖС — это отсутствие стабильного финансирования, из-за чего сроки строительства растягиваются на годы.
Думаю, что эта программа в моменте увеличит объём ввода ИЖД [индивидуальный жилой дом — прим. ред.] на 10-12%. Результат мы увидим уже в 2023 году. Обеспечит ли эта программа значительный рост объёмов строительства ИЖД в долгосрочной перспективе — непонятно.
Но в краткосрочной — программа однозначно будет интересна тем, кто уже решился на строительство собственного дома. В течение 1-3 лет она значительно повлияет на объём ежегодного ввода в эксплуатацию новых ИЖД за счёт снижения сроков строительства».
Игорь Карцев:
«С одной стороны, такая мера увеличит объёмы строительства и даст доступ гражданам к финансовым ресурсам. С другой, на рынок начнут массово выходить бригады, которые не обладают серьёзной квалификацией, не имеют лицензий или других нормативных актов, регулирующих рынок. Качество построенного жилья и окружающей среды в этом случае навряд ли улучшится.
То есть для застройщиков с именем такая инициатива может стать минусом, так как бьёт по системному бизнесу».
Слишком поздно
В качестве постскриптума приведём ещё одну цитату Игоря Карцева, который как-то не очень верит в «светлое будущее» массового частного домостроения:
«В целом разрозненное строительство не отвечает современным требованиям качественного улучшения жилищных условий. Оно больше подходит для дачных комплексов, которые располагаются на расстоянии 50 км и более от мегаполисов.
Сегодня мы, наоборот, видим, что покупатели хотят жить в загородных малоэтажных комплексах с единообразной застройкой, где предлагаются качественные готовые домовладения и благоустроенные общественные пространства.
Покупатели в этом случае экономят время и силы, которые в течение нескольких лет тратятся на контроль строительства дома, получают изначально фиксированную цену на объект, защищающую от подорожания строительных материалов, не обращают внимания на инфляцию и имеют доступ к кредитным ипотечным ресурсам по субсидируемым ставкам от 0,4% годовых.
Кроме того, стоимость загородного дома в типовом посёлке может соответствовать цене однокомнатной квартиры в черте города. Такие проекты привлекательно развивать в 20-30 км от города».
Комментарии