Траектория «отрицательного роста»

У нас так принято: если наши проиграли в финале, СМИ сообщат, что мы «выиграли серебро». Если упал курс «деревянного», начальство объяснит, что за тот же баррель нефти мы теперь выручим больше рублей. Взорвался газ? – это всего лишь «хлопок с задымлением»...

Кто придумал замечательный термин «отрицательный рост», достоверно неизвестно. Публицисты считают, что бывший министр финансов Алексей Кудрин.

Так вот: на региональном рынке недвижимости начался период «отрицательного роста». До начала августа расти продолжали: выручка застройщиков и цена «квадрата». По данным сервиса DataFlat.ru, в июле девелоперские компании петербургского региона заработали почти 49 млрд рублей: 42 млрд – в Петербурге, около 7 млрд – в Ленобласти. Это рекорд, и это на 42% больше, чем в «докризисном» июле 2019 года.

Квадратный метро в городских «спальниках» за год вырос в цене на 46,5%, с начала 2021-го прибавка составила 19,2%; текущий уровень – 188 215 руб/кв.м. По области: плюс 33,6% за год, плюс 22,1% с января, средняя цена предложения на июль – 118 220 руб/кв.м. Стоимость жилья – по инерции и в силу подорожания материалов – будет продолжаться. Хотя первые симптомы торможения уже налицо. По данным АН «Прайд Групп», в июле 2021-го в шести из 18 городских районов было зафиксировано снижение средних цен на первичном рынке; ещё в трёх районах отмечен рост менее 2%

Пошли на снижение показатели продаж по ДДУ (см. таб. 4 и 6). Данные за июль пока не поступили; предположим, что пологое снижение продолжится.

С июля, с изменением условий по льготной ипотеке, начнут снижаться объемы кредитования и сократится количество ипотечных договоров. Официальных данных пока нет, по предварительным прогнозам ипотека к концу года сократится не менее, чем на треть.

По сведениям Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), в регионе уменьшается количество проектов и площадь будущей застройки (таб. 1 и 2). Это вполне логично с точки зрения девелоперов: раз уж спрос в перспективе будет сокращаться, нужно строить поменьше, создавать некоторый дефицит, и продавать жилье подороже, в крайнем случае – не снижая цены. Не стоит упрекать в этом застройщиков; глупо обвинять крокодила в том, что он не вегетарианец.

Упомянутые объекты

Жилой комплекс

Gatchina Gardens

Гатчинская гольф-деревня

Упомянутые организации

Компания

Setl Group

Рейтинг A+/75 объектов

Компания

Дальпитерстрой

Рейтинг B-/24 объекта

Компания

ЦДС

Рейтинг A/41 объект

Компания

ГК «ЕДИНО»

Рейтинг B/7 объектов

Компания

ПИК

Рейтинг A+/17 объектов

Тем более, что и правительство спешит подсуетиться: на федеральном уровне уверенно рассуждают о том, что строительство социальных объектов – «обязанность застройщиков». Пока это требование к планированию: не предусмотришь социалку при разработке проекта – не утвердят ППТ. А потом уж начинается торговля: за свои строить школы и садики или за счет бюджета. И если за казенные, то будут выкупать по факту, или в рассрочку, или как-то еще. Новый подход как бы предусматривает, что социальная нагрузка изначально будет закладываться в стоимость жилья. Эту идею тут же поддержал губернатор Петербурга Александр Беглов.

Вместе с тем у строителей накоплен изрядный запас проектов, которые могут быть быстро выведены на рынок. По данным DataFlat.ru, только с мая по в Петербурге и области вышли в продажу 32 новых ЖК и 125 корпусов. Быстро нарастить объемы могут хоть Setl Group и ЦДС в Новосаратовке, хоть «ЛенРусСтрой» и ПИК в Новоселье...

Правда, они это будут делать при условии благоприятной конъюнктуры. То есть – при дальнейшем росте спроса. А вот откуда бы ему взяться – отдельный вопрос. Может быть, главный при оценке перспектив дальнейшего развития рынка. Генеральный директор СК «Дальпитерстрой» Аркадий Скоров считает, что застройщики накопили достаточный запас прочности: корректировка возможна, но ни обвал, ни существенное снижение цен первичному рынку не грозят.

Упомянутые локации

Локация

Новоселье

1 объект

Заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин отмечает, что за последние несколько лет изменились требования покупателей: качество самой «коробки» должно быть приличным «по умолчанию», а конкуренция идет за счет наполнения и насыщения придомовых пространств. И здесь у областных застройщиков возникают дополнительные преимущества, просто в силу того, что они осваивают более просторные участки. (В городе земля под застройку существенно дороже).

Руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens Наталья Осетрова полагает, что южное направление в ближайшие годы получит дополнительный импульс, за счет объявленного строительства КАД-2.

В целом: на снижение цен рассчитывать не приходится. Зато покупатель вправе надеяться на расширение ассортимента (в силу острой конкуренции) и улучшение качества проектов.

Данные Единого ресурса застройщиков

Данные Единого ресурса застройщиков

Данные Управления Росреестра по СПб

Данные Управления Росреестра по СПб

Данные Управления Росреестра по ЛО

Данные Управления Росреестра по ЛО  

Данные ИИЦ «Недвижимость и Строительство Петербурга»