Результаты продаж I полугодия 2011 года: Взяли массой

Июньские итоги продаж оказались весьма неожиданными. За этот месяц застройщиками – участниками информационного обмена (подробнее о компаниях-участниках см. сноску) было реализовано 137 лотов на общую сумму 452 млн. рублей. Это существенно превосходит результаты предыдущих месяцев: в мае было зафиксировано 104 сделки на сумму 261 млн., в апреле было подписано 104 договора на сумму 281 млн. рублей.

Летом продажи традиционно идут лучше, чем в другие сезоны, однако такой подъем активности никто не предполагал.

Существенную часть июньской выручки принесли продажи коттеджей стоимостью более 20 млн. рублей: в этом месяце было реализовано 9 таких лотов. Что весьма необычно. В предыдущие месяцы компаниям-участникам информ-обмена удавалось продать в лучшем случае 1-2 объекта в этой ценовой группе. Теперь же 7 сделок было зафиксировано в одном лишь проекте «Петергоф-сити». Сами застройщики полагают, что с продажами «подсобил» экономический форум, прошедший в Петербурге в начале лета: немало июньских сделок пришлось на состоятельных иногородних покупателей.

В целом результаты продаж месяца выглядят так: продано 55 участков без инженерной подготовки (в диаграмме они обозначены словом «нарезка»), 54 надела с инженерией, 14 коттеджей и 14 таун-хаузов (в последнюю категорию включены дуплексы).

рис. 1.  Здесь и далее данные аналитического центра Ассоциации риэлторов СПб и ЛО

рис. 2

рис. 3

Правда, по выручке на «нарезку» пришлись скромные 9% от общего дохода (в среднем сделки с такими объектами проходили по 0,62 млн. рублей). Участки с инженерией «взяли» 37% выручки (здесь в среднем покупатели платили по 3,14 млн.). От продажи коттеджей застройщики получили 34% суммарного дохода (за эти лоты отдавали в среднем по 9,1 млн. рублей). Таун-хаузы покупали в среднем почти по той же цене, что и пустые участки под застройку (3,9 млн.), в результате на этот тип объектов пришлось 20% выручки.

«Какого-либо качественного изменения спроса за последние полгода, на наш взгляд, не произошло. По-прежнему покупателей интересуют, в основном, участки без подряда. Очень маленькие участки – до 10 соток – актуальны только в бюджетных проектах с земельной нарезкой без коммуникаций. В проектах, где застройщики выполняют инженерную подготовку, внимание клиентов привлекают участки площадью 12 – 15 соток. Относительно большие площади – 30 – 50 соток – почти не востребованы», - делится наблюдениями Марина Агеева, руководитель отдела маркетинга «ПулЭкспресс».

Некоторые эксперты уверены, что вектор покупательского спроса постепенно смещается в сторону инженерно подготовленных земель. «За последние полгода покупатели стали обращать больше внимания на инженерную подготовку территории, их волнует выделяемые мощности по электричеству, наличие хорошего подъезда и пр.», - уверена менеджер компании "Новая Дача" Александра Малышева.

Схожее мнение и у Татьяны Резановой, генерального директора "Изумрудной долины": «Наибольшим спросом пользуются участки без подряда с полным пакетом коммуникаций и развитой инфраструктурой».

Однако эти утверждения не подтверждаются статистикой. Напомним: 41% продаж пришлись на участки без инженерии, при том что среди участников информ-обмена лишь 29% проектов предлагают такие земли. Средний темп продаж в проектах, предлагающих земли без коммуникаций, составил 11 лотов за полгода (1,81 в месяц). Тогда как остальные малоэтажные комплексы реализовали за тот же период в среднем лишь по 6-7 объектов (1,1 в месяц).

Как можно увидеть на диаграмме (рис. 4), объемы продаж участков без коммуникаций быстро растут, тогда как число сделок с инженерно-подготовленными землями и с коттеджами почти не меняется (с учетом увеличения числа участников информ-обмена по сравнению с 2010 годом).

рис. 4

Приобретаемые земельные участки без инженерии в среднем на 30-40% меньше по площади, чем покупаемые наделы с коммуникациями. Причем это соотношение довольно устойчиво сохраняется из месяца в месяц (рис. 5). Любопытное наблюдение: участки, приобретаемые вместе с коттеджами также в среднем куда скромнее по размеру, чем земли, покупаемые для самостоятельного строительства. Граждане, не имеющие возможность сразу заплатить за коттедж и вынужденные растягивать строительство, стремятся «компенсировать» это бОльшими площадями приобретаемых наделов.

рис. 5

Средние цены приобретаемых инженерно-подготовленных земель росли на протяжении всего 2010 года, однако последние месяцы пошли на убыль, вернувшись на уровень начала прошлого года (рис. 6). Последние месяцы средняя цена сделки колебалась около отметок 2,6-2,9 млн. рублей за лот. Самый высокий показатель - 4,2 млн. - был зафиксирован в феврале 2011 года.

А вот средние цены продаж по участкам без коммуникаций последние полтора года все больше снижаются, потеряв за это время примерно четверть первоначальной величины. Это происходит прежде всего из-за выхода в продажу все более дешевых предложений..

рис. 6

Прежде всего обращает на себя внимание взрывной рост числа сделок с этим типом жилья: за первое полугодие 2010 года участниками информ-обмена было проведено лишь 11 сделок в этой категории, годом позже за тот же период было реализовано 84 лота (рис. 4).

Зато сами сделки стали куда скромнее по ценам и метражам. Год назад средний размер приобретаемых таун-хаузов (155,7 кв.м.) превосходили показатели коттеджей (146,2 кв.м.): в последнюю категорию входили и удаленные от города дома, предназначенные исключительно для дачного проживания – эти строения, как правило, не отличаются большими метражами.

В первой половине 2011 года средний размер покупаемого таун-хауза составил всего 90 «квадратов»: виной этому весьма компактные варианты, предлагаемые в рамках проектов «Кивеннаппа» и «Золотые ключи».

Существенно изменилась и средняя стоимость квадратного метра в таун-хаузах с 62 600 руб/кв.м. она снизилась до 43 100 руб/кв.м. Самые дешевые предложения (в «Токкари-ленд») идут примерно по 20 000 руб/кв.м. В июне по такой цене начали продавать сблокированные коттеджи и в рамках проекта «Кивеннапа». За самые дорогие секции в таун-хаузах покупатели по-прежнему платят по 75 000 руб/кв.м., но таких сделок гораздо меньше.

Смещение интереса покупателей от отдельно стоящих коттеджей к таун-хаузам весьма показательно можно проследить на примере проекта «Янино». Здесь всего было запланировано возвести 180 коттеджей и 150 таун-хаузов. До кризиса последний тип недвижимости продавался в разы медленнее отдельно стоящих домов. Сегодня, напротив, редкостью стала продажа особняка, тогда как таун-хаузы разбирают неплохо: так за последние полгода в рамках проекта продали лишь один коттедж и 8 секций (если обобщить данные за 12 месяцев, выйдет 6 домов и 16 секций).

Проект по обмену информацией о реальных сделках стартовал в начале 2009 года при поддержке нескольких ведущих загородных застройщиков. В настоящее время к нему присоединились 39 компаний, реализующих 78 проектов, вмещающих более 8500 домовладений: участков, коттеджей, таун-хаузов. В статистике информационного обмена участки с подрядом рассматриваются как дома на нулевой стадии готовности: в этом случае по договору клиент отдает деньги не только за землю, но и за будущее строение.

Компании-участники информ-обмена:
SH Realty, «НЖК-СПб», ГК «Стинком», «Родекс Северо-Запад», «Евросиб-Девелопмент», ИСГ «Норманн», Village Consulting, «ПулЭкспресс Групп», Greenside, ГК проекта «Кивеннапа», «Ландскрона девелопмент», «Невская домостроительная компания», «БТК-девелопмент», «Би Хай Инвест», «Вилла плюс», «Старт-Девелопмент», «Эко Ленд», «Светлострой», «Тимбер Продукт», Land Aspect, «Особняк», «Гарант-девелопмент», «Невская строительная компания», УК «Монолит-Недвижимость», «ДомФинланд», УК «Новая дача», «Изумрудная долина», «Петербургское агентство недвижимости», «1-я академия недвижимости», «АТС Малиновка», «Фаэтон Девелопмент Групп», ГК «Нидгард» (прежнее название Goodland), «Евростиль», «ПетроЗемПроект», УК «Северная недвижимость», «Русь НТ», застройщики – частные лица.