Рынок недвижимости – штука небыстрая: решения принимаются долго, строительство объекта занимает годы, а последствия могут и вовсе растянуться на века. Поэтому в нашем небольшом обзоре будут присутствовать не только события, но и тенденции.
1. «Баклан-арена»
Заканчивается эпопея с возведением стадиона на Крестовском. В конце 2016-го – через 10 лет после старта - Госстройнадзор выписал разрешение на ввод. Правда, в начале 2017-го – продлил разрешение на строительство. В общем, в начале года стадион предъявили публике. И объявили общую стоимость: 43 млрд рублей. (Независимые эксперты насчитали не меньше 50 млрд). Параллельно в судах идут многомиллионные споры с прежними подрядчиками.
В апреле «Зeнит» сыграл здесь первый мачт (игроки обругали газон). В июне прошел Кубок конфедераций. И тут выяснилась очередная пикантная подробность: оказывается, построенный к Кубку медиа-центр (за 450 млн рублей) мешает выкатывать поле. И к ЧМ-2018 надо его ломать и строить в другом месте…
Болельщики посетовали, что крыша протекает. Вице-губернатор Игорь Албин заявил, что виноваты бакланы, которые расклевывают покрытие… Новое название «Баклан-арена» приклеилось к сооружению сразу и прочно.
Стадион на Крестовском можно считать образцом реализации крупного проекта за счет бюджета. Неоднократный перенос сроков, корректировка проекта и сметы, воровство и просадки – в общем, полный букет. То же самое мы видели и в Сочи, и в Плесецке, и на Дальнем Востоке (к саммиту АТЭС). Но на Крестовском это все как-то сконцентрировано. Хотя стадион в итоге получился неплохой.
2. Споры о соборе
В середине января неожиданно появилась информация о том, что Исаакиевский собор передают в безвозмездное пользование Московской патриархии РПЦ. И что патриарх Кирилл лично попросил об этом губернатора Георгия Полтавченко.
Впрочем, слухи об этом распространились еще раньше, и горожане гадали, правда ли, что храм-музей, который два года назад город решил оставить за собой, теперь вдруг скоропостижно отдают церкви. В Смольном делали таинственные глаза, в музее намекали, что подозрения небеспочвенны.
Губернатор заявил: «Вопрос решен. Город передает Исаакиевский собор РПЦ». Далее начались протесты и митинги, иски в суд и попытки провести референдум. Спикер ЗС Вячеслав Макаров обозвал противников передачи Исаакия экстремистами. Протестующие собрали 100 000 подписей. Городской суд отказался принимать иск активистов: раз распоряжения о передаче не было, значит, и рассматривать нечего.
Директор музея «Исаакиевский собор» Николай Буров объяснял, что примерно треть своих доходов музей тратит на реставрацию (200 млн из 650 млн в 2015 году) и платит в бюджет налоги в объеме 80 млн: «Мы помогаем бюджету, а не удавкой висим на шее». Затем вице-губернатор Михаил Мокрецов заверил, что Исаакиевский собор по-прежнему останется в собственности Петербурга, но город передает его РПЦ в пользование. Документов так никто и не увидел – ни просьбы РПЦ, ни согласия Смольного. В конце лета споры как-то незаметно утихли.
3. Истец подкрался незаметно
В марте несколько публикаций в профильных СМИ сделали явными масштаб проблемы с исками за просрочку. Явление не сегодняшнее, граждане уже несколько лет успешно отсуживают крупные суммы, но теперь стало очевидным, что волна исков угрожает и крупным компаниям. По закону, за просрочку со сдачей жилья в новостройках с опозданием на год дольщик вправе получить компенсацию до трети стоимости квартиры (это максимум), если два года – две трети, если три – бесплатное жилье с возвратом потраченной суммы! Иски в отношении солидных застройщиков (а кто без греха? – две-три фирмы на весь город) подавались сотнями. Юристов, специализирующихся на «просрочке», развелось немеряно – их реклама в Интернете выскакивала первой, стоило только набрать «долевое строительство».
Искушение было непреодолимым, даже для тех, кто понимал, что застройщики не всегда и не во всем виноваты. В самом деле: тебе предлагают крупную сумму, и даже не надо вставать с дивана: только подпиши доверенность, и деньги принесут на дом! (За вычетом адвокатского гонорара, конечно). Застройщики забили тревогу; руководители компании «Дальпитерстрой» (фирма выплатила за год более 200 млн руб.) заявили, что такая практика погубит отрасль. Суды начали снижать суммы неустоек. Однако в конце года Верховный суд велел: присуждать по верхней планке!
4. «Умных не надобно, надобны преданные»
В марте развернулась баталия вокруг выселения Европейского университета из дворца Кушелева-Безбородко на Гагаринской улице. КИО придрался к пустяковым нарушениям (пластиковые окна, перегородки) и разорвал с вузом договор аренды. Минобр подсуетился, тоже нашел нарушения и отозвал лицензию.
Заодно погубили уже согласованный с КГИОП и Советом по культурному наследию проект реконструкции особняка, выполненный французским бюро Жана Вильмонта – затраты должны были составить 2 млрд рублей. За один из лучших петербургских институтов, который давал студентам образование европейского уровня, хлопотали на самом верху, за него просили и Кудрин, и Греф – бесполезно. Говорят, даже сам президент накладывал на прошения какие-то сочувственные резолюции – не помогло. Наверное, на президентской резолюция была какая-то секретная закорючка, означавшая, что «Разобраться и помочь» на самом деле означает «Душить смутьянов в зародыше».
5. Дело реставраторов
В апреле начался масштабный передел рынка реставрационных работ. В Петербурге памятников много, и контракты заключают на миллиардные суммы. До недавнего времени львиную долю договоров забирали структуры, причастные к холдингу «Форум», основной несущий элемент бизнес-империи Дмитрия Михальченко. (В нее также входит комплекс зданий на ул. Красных Текстильщиков и порт Бронка). Однако в 2016-м Михальченко угодил за решетку по обвинению в контрабанде, а руководители реставрационных структур (прежде всего компании «Балтстрой») стали обвиняемыми по «делу Минкульта». Их подозревали в растрате десятков и сотен миллионов рублей, выделенных на реставрацию федеральных памятников.
Как следствие, у «Балтстрой» отняли консерваторию: Северо-Западная дирекция Минкульта расторгла генподрядный контракт на реконструкцию главного здания.
Компания должна была к осени 2017-го освоить 1,4 млрд рублей. Ей выплатили аванс - 830 млн, отработано 500 млн. Разницу придется вернуть. В июле был расторгнут другой крупный контракт - на реконструкцию Сенной, на сумму 1,2 млрд рублей. К этой работе даже еще не приступали. Также был разорван договор на генподрядные работы в Новодевичьем монастыре на Московском пр. - на 110 млн рублей.
Административный ресурс – иногда конкретное преимущество, а иногда – фактор риска.
6. Реновации дали срок
В мае компания «СПб Реновация» подала иск к КИО с требованием продлить сроки программы развития застроенных территорий еще на 10 лет.
Формально программа была запущена в 2008-м, фактически начала действовать (было выдано первое разрешение на строительство) только в 2012-м. Много проблем создали юридические вопросы, часть их не решена до сих пор.
Чиновники согласны с тем, что сроки нужно смещать, но сделать это во внесудебном порядке (например, постановлением городского правительства) – рискованно: у программы немало недоброжелателей, и они такое решение, конечно, оспорили бы. Параллельно реновация разворачивалась в Москве – но совсем по другому сценарию (за бюджетные деньги). Это привлекло дополнительное внимание и к петербургским хрущевкам – не один депутат отпиарился на этой теме. В Комитете по строительству подготовили поправки к городскому закону о развитии застроенных территорий. Чиновники предлагают принудительно расселять несогласных, если две трети жителей дома готовы на переезд. И стартовые пятна предоставлять в границах не квартала, а района.
Девелоперы инициативу Смольного приветствуют. Градозащитники – нет. В декабре «СПб Реновация» выиграла иск о продлении сроков реновации 22 кварталов, застроенных домами первых массовых серий («хрущевок»). Суммарно предстоит расселить жителей почти с миллиона кв. м, снести 1200 домов, а на их месте – построить новые общей площадью около 8 млн «квадратов».
7. Зачистка рынков
В июне Смольный расторг договор аренды Кузнечного рынка, чтобы выставить его на торги. С 1997 года объект арендует ООО «Кузнечный рынок», которое принадлежит пяти физлицам.
В Петербурге действует около 20 сельскохозяйственных рынков. В основном они размещаются на арендованных у города площадях. Многие договоры уже истекли и считаются продленными на неопределенный срок. Вскоре такие же уведомления получили управляющие компании Московского, Ломоносовского, Мальцевского и Невского рынков. Арендаторы судятся, но проигрывают.
Смольный не против сохранения рыночной функции, то требует радикальной реконцепции рынков. И, конечно, рассчитывает получить более серьезные деньги за аренду.
Вероятно, рынки будут выставлены на торги по завершении судебных процессов, скорее всего – весной 2018-го.
8. Конкурс с сюрпризом
В конце июля Смольный объявил конкурс на покупку квартир для очередников и дольщиков, по 66 218 рублей за «квадрат». Всего на 2,1 млрд рублей.
Пять заявок подала СК «Дальпитерстрой», одну - «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад». «Дальпитерстрой» претендует на 1,5 млрд рублей. За эти деньги застройщик продаст городу 208 «единичек», 186 «двушек» и 54 «трешки». Группа ЛСР готова продать 260 однокомнатных за 619,8 млн рублей. Причем по контрактам СК «Дальпитерстрой» разрешение на ввод домов требуется предоставить до 15 декабря. (Группа ЛСР – на год позже).
В 2016 году эти же компании продали городу около 1200 квартир примерно на 5,5 млрд рублей. Из них около 5,3 млрд освоила компания «Дальпитерстрой». В октябре «Дальпитерстрой» выиграл еще один конкурс: 513 квартир за 2,1 млрд рублей, а потом еще один - 445 квартир за 1,9 млрд рублей.
Однако бюджетные миллиарды впрок не пошли. В начале 2018-го КИО выставил застройщику два штрафа: на 1,08 млрд и на 110 млн рублей – за просрочку с передачей жилья.
Интересно, если суд поддержит Смольный – найдутся ли желающие участвовать в следующих конкурсах?
9. Счастливая звезда «Водолея»
В октябре был легализован ЖК «Водолей-2» в Сестрорецке. Служба госстройнадзора выдала «ФБ Сестрорецк» разрешение на строительство. Это формальность: комплекс на улице Воскова уже пару лет как готов, теперь его можно будет, наконец, ввести в эксплуатацию.
Семиэтажный дом на 147 квартир расположен в охранной зоне, в 10 минутах от залива. Его начали строить в 2013 году. Раньше здесь располагался торговый центр. Инвестор его выкупил, изменил назначение участка. Однако пока компания готовила проект, изменился режим охраны и были отменены градрегламенты. Фирме не согласовали параметры объекта, хотя результаты экспертизы были положительными. Застройщик начал работы; часть квартир реализовали по кооперативной схеме. ЖК «Водолей-2» достроили в 2015-м, однако госстройнадзор отказался его принимать. В сентябре 2016-го стороны подписали мировое соглашение. Высотность комплекса осталась прежней; застройщику пришлось внести некоторые коррективы в обустройство автостоянки и оборудовать велопарковку. Это самый крупный самострой в Петербурге, легализованный по мировому соглашению.
10. Мозги утекают на юг
В октябре премьер Дмитрий Медведев подписал распоряжение о создании кампуса ИТМО «Хайпарк» в городе-спутнике «Южный». На эту затею потратят 41 млрд рублей. Более половины (53%) выделят из федерального бюджета, 12% – из казны Петербурга, остальное – частные инвестиции. Здесь на 100 га будет построен учебный кампус, включающий научные корпуса, бизнес-инкубаторы и кластер инновационных производств общей площадью около 400 000 кв.м.
Этот проект может стать «якорем» и привлечь инвесторов на соседние площадки. До этого момента проект «Южного» выглядел вполне маниловской затеей. Кроме того, градозащитники и активисты подавали иски, проводили митинги и вообще всячески портили кровь основному девелоперу – компании «Старт Девелопмент» Захара Смушкина. Всего в «Южном» хотят возвести 4,3 млн кв.м жилья для 134 000 человек.
Комментарии