Уже четвертый год количество поступлений в сегменте коттеджных поселков держится на одном уровне. Сравните: в 2008 году вышло 97 малоэтажных комплексов, в 2009 год – 91, в 2010 году – 89.
В минувшем году, по результатам первых трех кварталов казалось, что девелоперская активность начала выдыхаться, однако рекордные показатели четвертого квартала развеяли эти иллюзии. Правда, в середине года стала заметна еще одна тенденция: все больше проектов начали покидать этот рынок, причем вовсе не из-за завершения продаж. Застройщики, наконец, осознав бесперспективность реализации некоторых предложений , стали снимать их с продажи (есть проекты, где уже три года не фиксируется ни одной продажи – подробнее о спросе см. материал «Итоги 2011 года. Рынок растет, прибыли падают»). Ожидания, что спрос вот-вот вернется к докризисному уровню и все объекты успешно распродадутся, окончательно испарись в тот момент, когда на горизонте замаячила вторая волна кризиса.
Поэтому суммарное предложение, которое в начале 2011 года составляло около 270 коттеджных поселков, за 12 месяцев увеличилось не на 90, а лишь на 50 проектов: до 320 комплексов организованной малоэтажной застройки.
Сравнительная динамика вывода коттеджных поселков.
Весьма активно выводят проекты компании-новички. Что, впрочем, не новость: все годы с начала кризиса прибавку предложения обеспечивали именно фирмы без опыта работы на загородном рынке. Правда, сегодня девелоперы-новички образца 2009 года воспринимаются как «деды» на фоне более молодого пополнения. Что удивляет: каждый следующий «девелоперский призыв» (если уж продолжать пользоваться военной терминологией) становятся все более «диким». В этом году существенная часть проектов выводилась частниками, которые даже не потрудились зарегистрировать фирму для реализации малоэтажного комплекса. А в последние месяцы, судя по манере общения и степени осведомленности о рынке, в девелоперы и вовсе пошли колхозники. Причем, такое впечатление, что это какие-то селяне из далекой Иркутской губернии, не имеющие представления об интернете и уверенные, что маркетинг – это что-то из области филателии.
В минувшем году застройщики старались предложить покупателю как можно более дешевые объекты, в результате в продаже появлялись коттеджи и таун-хаузы по 1,5 млн. рублей (а в декабре появилось предложение дома на участке за 1,2 млн. рублей) – год назад такие цены сложно было и представить. Землю пытались сплавить по 20 000 рублей/сотка, а то и дешевле.
Вместе с тем, были и застройщики, заявлявшие весьма крупные и амбициозные проекты. Пожалуй, самым заметным явлением в 2011 году стал выход в продажу масштабного проекта «Онегин-Парк» (именно он победил в главной номинации премии на загородном рынке «Амбиция года - 2011»). Напомним, здесь предполагается реализовать 272 коттеджа по цене от 10 до 20 млн. Весьма смелая заявка с учетом того, что всего под Петербургом в этой ценовой категории за год продается 50-80 домов, причем за покупателей здесь конкурируют сегодня около 50 проектов малоэтажной застройки.
Отмирают по-тихому
На данный момент более чем в 90 малоэтажных комплексах продажи приостановлены (эти проекты были выведены на рынок, но по тем или иным причинам продажи в них прекращены). Несомненно, эти предложения снова появятся на рынке через какой-то срок, возможно, с новым собственником и новой концепцией.
Из тех проектов, которые в настоящее время остаются в продаже, 42% предлагают только участки для самостоятельного освоения. Около 29% комплексов – торгуют коттеджами либо участками с обязательным подрядом. Примерно 13% - предлагают в рамках своих проектов на выбор как участки, так и коттеджи. Чуть больше 6% проектов состоят исключительно из таун-хаусов. А 5% - готовы предложить как сблокированные коттеджи, так и отдельные.
Как видим, проектов, предлагающих коттеджи, на рынке сегодня примерно столько же (немного меньше, но разница незначительна), как и тех, где продаются земельные участки без подряда. Застройщики продолжают упорно предлагать этот товар, не смотря на то, что в структуре сделок примерно три четверти продаж уже не первый год приходится именно на земли под самостоятельное освоение.
Самое обильное предложение участков – в ценовом диапазоне 2-2,5 млн. рублей. Сегодня такие объекты готовы предложить в рамках 73 различных проектов малоэтажной застройки. Коттеджей больше всего реализуется в категории 6-9 млн. рублей: здесь у покупателя есть на выбор 56 коттеджных поселков.
Примерно половина от выставленных в продажу комплексов располагаются не дальше 20 км от городской черты и однозначно попадают в зону, пригодную для постоянного проживания. Еще около 20% расположены на удалении 20-40 км от городских кварталов, их можно назвать условно-пригодными для постоянного проживания. Оставшиеся 30% предложения (по количеству проектов, а не домовладений) можно отнести к зоне временного проживания.
В целом соблюдается правило, что по мере удаления от города снижается концентрация проектов, в которых реализуются коттеджи. На этих землях застройщики предпочитают торговать землей без обязательного подряда. Впрочем, и на расстоянии более 100 км от Петербурга можно встретить отдельные предложения коттеджей (на сегодня насчитывается шесть таких проектов).
«Многие из проектов, которые вроде бы пребывают в состоянии продажи, фактически не продаются – сделок там не происходит и уже не один год. Точно посчитать их количество невозможно. Полагаю, что в 2012 год предложение еще увеличится, тогда как число распроданных вряд ли возрастет: очень часто в проектах последние домовладения «зависают» надолго», - поделился своим виденьем ситуации генеральный директор компании «Русь: Новые Территории» Дмитрий Майоров.
«Последнее время все заметнее становится тенденция к «тихому отмиранию» проектов. То есть его реклама на заборе, ограждающем участок, все еще висит, но на телефоны уже никто не отвечает. Уверен, количество таких примеров в 2012 году прибавится», - добавил коммерческий директор «НеваИнвестПроект» Сергей Будько.
«Участки, накупленные в пору роста рынка, начали обременять владельцев. Причем сегодня вопрос часто стоит не в том, чтобы получить прибыль, а о минимизации убытков. Мы как консультанты видим, как много собственников земли интересуются возможностью вывести новые проекты. Так что я тоже думаю, что количество объектов, находящихся в продаже, за следующий год еще подрастет», - отмечает Марина Агеева, директор по маркетингу компании «Пул Экспресс».
Декабрьские дискаунтеры
Коротко пробежимся по проектам, которые вышли в продажу в декабре 2011 года. Их оказалось всего семь (что, впрочем, для декабря весьма высокий показатель). Примечательны цены: застройщики, похоже, устанавливают новые рекорды низкобюджетных предложений. Впрочем, есть и девелоперы, весьма оптимистично оценивающие покупательную способность граждан.
Под занавес года стартовали продажи в проекте «Екатериновский» (другое название «Куйвози»). Застройщик проекта - компания «1000 соток». Малоэтажный комплекс расположен во Всеволожском районе, в 25 км от черты Петербурга. Здесь реализуется 35 участков без подряда от 6 до 15 соток по 60 000 рублей/сотка. У девелопера можно заказать дом, цены на строения начинаются от 800 000 рублей (таким образом, минимальный бюджет дома на участке составит 1,16 млн. рублей).
Проект «Морская крепость» (от компании «ЛВ-девелопмент») расположен в Выборгском районе, в 120 км от Петербурга. В продажу выведена первая очередь: 31 участок размером 9-25 соток. Цены на землю варьируются от 140 000 до 250 000 руб/сотка.
Компания «47 регион» открыла официальные продажи проекта «Красавица» в Курортном районе (Ильичево). Хотя это не классическая «малоэтажка» - здесь возводят четырехэтажные дома. Минимальный лот – «единичка» за 1,59 млн рублей. В настоящее время застройщик завершает строительство первых домов.
Продажи таун-хаусов начались в коттеджном поселке «Петровская мельница», что в километре от Красного Села. Планы у застройщика весьма масштабные: общая площадь проекта составляет 91 га. Но пока в продажу вышло 40 секций по цене 38 000 руб./кв. м.
Также появился в листингах комплекс Duderhof Club в рамках «Балтийской жемчужины». Здесь предлагаются весьма недешевые - от 31 млн. рублей - секции в дуплексах.
Весьма дорогое предложение выведено и в малоэтажном комплексе «Выборгское шоссе, 170-174» на берегу Нижнего Большого Суздальского (застройщик ИСК «Сфера»). Секции площадью от 192 до 215 кв. м предлагаются по 80 000 руб. за «квадрат». В продаже два корпуса на шесть секций (а всего запланировано построить шесть корпусов).
К этому стоит прибавить два размороженных проекта. Вновь открылись продажи в комплексе «Пасторский ручей». Он расположен во Всеволожском районе, на 39-м километре Средневыборгского шоссе. Здесь предлагают 28 участков площадью 10-29 соток по 180 000/сотка. Второй «размороженный» - поселок «Усадьба Воронцово». Он находится в Выборгском районе, в 35 км от КАД, около поселков Симагино и Первомайское. В настоящее время в продажу выставлены 42 участка по цене от 1,6 млн. рублей. К лету компания готовится начать продавать и готовые коттеджи.
Кроме того в рекламу вышло (но продажи пока не начались) ДНП «Надежда». Застройщик (частное лицо) готов продать землю оптом, но если не найдется покупатель – проект пойдет в розницу. Локация, правда, не ахти: Лужский район, 157 км от города.
В ДНП «Солнечное» (Лужский район, деревня Нелаи, 140 км от Петербурга) пока ведутся работы по межеванию, однако уже начали подписывать предварительные договоры на продажу. Всего здесь 30 участков по 15 соток, которые готовы отдать почти задаром: по 15 000 рублей/сотка.
Дмитрий Сперанский специально для Zagorod.ru
Комментарии