Последние несколько лет активно снижается минимальная площадь квартир в новостройках. В 2015 году, по данным риэлторского агентства «Метриум», малогабаритные квартиры составляли 5% рынка, сейчас этот показатель приближается к 7%. С чем связано появление на рынке 10-метрового жилья, и насколько оно соответствует нормам? А может и вовсе жителям российских мегаполисов стоит опасаться появления капсульных жилых комплексов?
Повышенный спрос на микроквартиры связан с финансовым положением покупателей — чем меньше метров в квартире, тем ниже общая стоимость. Для большинства в приоритете стоит цена, а не метры. Людям важно иметь собственное жилье, пусть и небольшое. Сейчас в строительных нормах и правилах (СНиПах) нет требований к минимальным площадям квартир. Хотя раньше рекомендуемая минимальная площадь однокомнатной квартиры не должна была быть меньше — 28,2 кв. метров, двухкомнатной — 44,3 кв. метров, трехкомнатной — 56,4 кв. метров, четырехкомнатной — 70,5 кв. метров, пятикомнатной — 84,6 кв. метров и шестикомнатной — 103 кв. метров. В новостройках площади квартир сокращаются и регулируются застройщиками.
Капсула взамен на крохотную квартиру
По предварительной оценке «Метриум», доля малогабаритных квартир может вырасти до 15-20%, если не произойдут позитивные изменения в экономике. А что если на смену небольшим квартирам придут квартиры-капсулы? Такая недвижимость уже используются в некоторых крупных странах, например в Китае, где люди привыкли жить в квартирах-капсулах и умещаются целыми семьями в 4 квадратных метрах. Города перенаселены, земли для строительства нового полноценного жилья в старых районах мегаполисов уже нет. Такие варианты жилых помещений можно встретить и в Европе.
Капсульное жилье представляет собой помещение по размеру значительно меньше однокомнатной квартиры, значит покупка или аренда такого лота обойдется в разы дешевле, чем покупка «однушки» или студии. Квартира-капсула обычно имеет большое круглое окно, кровать, стол, санузел, душевую или ванную и кухонный гарнитур, которые могут располагаться либо прямо в небольшой капсуле, либо на этаже и предназначены для совместного использования всеми жильцами. В Москве в 2016 году уже появился капсульный отель. Да, не жилой комплекс, но и Москва не сразу строилась. По опыту других стран можно сказать, что капсулы будут популярны в сложившихся центральных районах.
Что касается капсульных ЖК – наихудшая перспектива для мегаполисов. Это формат транзитного жилья, которое будет перепродаваться или сдаваться в дешевую аренду. Без постоянных хозяев, заинтересованных в благополучных добрососедских отношениях. Я готова принять формат такого рода сервисных апартов у метро, но ведь речь идет о квартирах. Застройка малогабаритным жильем – это тупиковый путь в гетто. Да, сейчас у покупателей нет средств на покупку просторных квартир. Но ведь градостроительство – это история не про здесь и сейчас, а про то, что будет формировать жилую и, что важнее, социальную среду в локации десятилетиями. Правда радует, что пока говорить о популярности квартир-лиллипутов рано, не говоря уже о квартирах-капсулах. Сейчас они на уровне хайпа. В Москве количество квартир площадью менее 20 кв.метров – чуть более 0,5 процента от общего объема предложения. Дорожать такое жилье не будет. Учитывая поведенческие особенности потенциальных транзитных жителей-пользователей таких квартир, подобные ЖК будут терять товарный вид довольно быстро. Предположу, что приобретать продукт, который будет терять ликвидность, могут не очень опытные покупатели.
При этом сейчас есть спрос на маленькие квартиры, который связан с их стоимостью. Покупатель, приобретая жилье, в первую очередь ориентируется на собственные возможности и на цену квадратного метра. Студии и небольшие однокомнатные квартиры приобретают родители для детей-студентов, молодые семьи в качестве первого жилья. Все чаще покупатели отдают предпочтение не просторным квартирам, а функциональным – каждый метр должен использоваться. Сейчас не нужны длинные и узкие коридоры, вытянутые комнаты и неиспользуемые углы. Но несмотря на это, не думаю, что в нашей стране могут прижиться квартиры-капсулы. Капсульное жилье популярно в странах с очень высокой плотностью населения и для них – это вынужденная мера.
Что касается других городов России, то, на мой взгляд, появление в них микроквартир маловероятно в силу более узкой аудитории покупателей такого жилья. Однако по всей стране будет отмечаться тенденция к уменьшению площади жилья.
Вообще едва ли стоит полагать, что небольшие, например, 11-метровые квартиры действительно завоюют популярность, особенно на окраине Москвы. Такие варианты могут быть интересны покупателям в историческом центре, но пока в центре самая маленькая доступная площадь квартиры в новостройке – это 14 кв.м., хотя цена такого объекта несколько выше. Также нужно иметь в виду, что вариант подобного жилья никак нельзя назвать экономичным. В расчете стоимости квадратного метра получается, что клиент платит за такой жилье как за новостройку бизнес-класса (порядка 220-250 тыс. рублей за кв.м).
Комментарии