Какое жилье в стране возводили 5-10 лет назад, что строят сейчас и каковы прогнозы на будущее. Таков список вопросов, затронутых специалистами в рамках этого материала.
Отсутствие равноправной конкуренции
Кардинально картина рейтинга ведущих застройщиков в стране за последние десять лет не претерпела серьезных изменений – отмечает генеральный директор АН «Культурная столица» Ольга Бочарникова.
«По объемам ввода жилья в России не первый год лидирует ПИК (2,68 млн кв. м по итогам 2023 года), компания также уверенно занимает первое место в столице, на втором – "Самолет", далее – "А-101", "Группа ЛСР", Setl Group, "Группа ЦДС" и др. В Петербурге лидерами по темпам застройки и продаж являются такие гиганты отрасли, как Setl Group, "ЛСР", "Лидер Групп", "Эталон" и т. д. Почти все они – крупные компании, работающие на рынке строительства более 15-20 лет, которые имеют не только большой опыт, но и свои серьезные производственные мощности. Еще пять лет назад эксперты прогнозировали монополизацию рынка, связывая ее с проектным финансированием, закон о котором вступил в силу в 2019 году, и которое доступно в основном крупным девелоперам. Отчасти прогноз оправдался: в Москве ПИК, к примеру, занимает около 30% рынка всего сдаваемого жилья. В Северной столице монополистами можно назвать Setl Group и "ЛСР"», – следует из слов Ольги Бочарниковой.
Переход на проектное финансирование с эскроу-счетами способствовал монополизации рынка. Крупные застройщики не только возводят львиную долю жилья, но и имеют свои производственные мощности.
Отсутствие четкой государственной политики и равноправной конкуренции практически в любой сфере рано или поздно приводит к ухудшению качества товара или услуги. «В случае с новостройками это может означать цепочку: переизбыток построенных объектов, спад продаж, ухудшение качества работ на всех этапах строительства. И такие примеры в России, к сожалению, не редкость, – продолжает рассказывать Ольга Бочарникова. – В погоне за скорейшей прибылью многие компании перестают уделять должное внимание качеству. За 10 лет в стране возведено много качественных домов и жилых кварталов, но до последнего времени у застройщиков был слишком велик соблазн получения сверхприбыли от сдачи объектов чрезмерных масштабов и высотности».
Монополизация рынка и отсутствие конкуренции среди застройщиков ведут к ухудшению качества новостроек.
В дополнение еще один собеседник Novostroy подчеркивает, что за последние 10 лет рынок недвижимости прошел много испытаний, которые отразились на итоговом продукте.
«В 2015 году случился кризис, который продолжил тренд на упрощение продукта, начавшийся с 2008 года. Вспомните недвижимость 2000-х, она была принципиально другой: метровые кирпичные стены, 50-метровые однокомнатные квартиры и никаких 25 этажей, – следует из слов сооснователя и управляющего партнера агентства недвижимости "ЕОН" ("Единое Окно Недвижимости") Александра Дердиященко. – Потом все стало сильно упрощаться, чтобы сделать недвижимость доступней для покупателя. В итоге стены стали 385 мм, фасады из штукатурки, однокомнатные квартиры по 30 метров».
Нет худа без добра
Кризисы часто воспринимаются однобоко и в негативном ключе. Меж тем пословица «Не видав горя, не узнаешь радости» появилась неспроста. «Случился еще один кризис, который для рынка обернулся подъемом», – продолжает экскурс в недавнее прошлое Александр Дердиященко. Говоря это, эксперт подразумевает 2020 год со стартом льготной ипотеки, поднявшей спрос, а за тем и цены на недвижимость. Двукратно выросшие цены надо было как-то обосновывать для клиента, поэтому застройщики и стали улучшать продукт.
«Было бы странно продавать точно такой же товар, но по цене в 2 раза больше, – замечает Александр Дердиященко. – И для покупателя открылись новые продуктовые возможности. Даже в спальных районах застройщики стали реализовывать качественные проекты КОТ (комплексное освоение территории), снизилась этажность, улучшились дизайнерские решения, изменилось наполнение двора, а также в проектах стали появляться общественные пространства для жителей: террасы, коворкинги или зоны для отдыха на улице. Все это мы раньше могли видеть только в недвижимости более высокого класса, но сегодня это доступно и в массовом сегменте. Как итог программы льготной ипотеки – покупатель проиграл в цене, но получил продукт другого качества».
Ипотечные программы с господдержкой поддержали спрос, что от них и требовалось. Однако обратной стороной медали стало двукратное удорожание новостроек.
Вторя коллеге, к положительным изменениям на рынке Ольга Бочарникова относит изменившееся отношение к «человейникам». «Пять-десять лет назад, приобретая квартиру в таком доме, люди еще верили обещаниям, что наряду с большим количеством соседей они также получат удобную дорожную и социальную инфраструктуру, уютный парк для прогулок. Сегодня же они понимают, что далеко не все застройщики способны предоставить подобную "роскошь". Серьезно пострадали репутации нескольких крупных компаний», – говорит гендиректор «Культурной столицы».
(Не)закостеневший рынок
Рассуждая по поводу перспектив, Александр Дердиященко признался нашей редакции: «Как ни прискорбно, но я прогнозирую, что в 2024 году этот цикл закончится, и ему на смену вернется цикл упрощения».
Отмена льготной ипотеки, изменение банковских подходов к кредитованию и высокая ключевая ставка приведут к стагнации цен. Покупатель однозначно ожидает этого снижения, тогда как застройщикам придется крутиться.
«Возможно, снова будет пересмотр подходов к качеству продукта, – не исключает Александр Дердиященко. – Думаю, что уже в 2025 году новые очереди, даже уже в ранее запущенных проектах, будут выходить с каким-то упрощением. А новые проекты тем более будут отвечать современным реалиям и будут выходить в сегменте "эконом". Краткосрочно это позволит снизить среднюю цену квадрата на 10-15%, но в следующие несколько лет инфляция и рост рынка вернут эти 10-15% назад. Как итог, к 2028 году видится реалистичным сценарий, при котором мы будем покупать более "дешевую" недвижимость, по сегодняшним ценам.
Из-за недоступных для покупателей цен на жилье застройщикам придется упрощать свои проекты, жертвуя качеством.
Не смотря на все сказанное, строительный рынок, по мнению Ольги Бочарниковой, не закостенел и по-прежнему весьма подвижен и готов к новым игрокам и свежим градостроительным идеям. «Об этом говорит и оживление после 2021 года провинциальных девелоперов, которые активно завоевывают регионы, в том числе Ленинградскую область, где чувствуют себя увереннее, чем в крупных городах», – приводит пример эксперт.
В то же время, Ольга Бочарникова считает бессмысленным давать какой-либо прогноз по развитию российского рынка недвижимости на ближайшие 5-10 лет. По словам эксперта, все зависит не только от ключевой ставки, но и от нынешней политико-экономической ситуации в мире.
«Пожалуй, можно лишь с уверенностью сказать, что мы постепенно уйдем от плотной застройки многоквартирными домами, ведь уже никто в мире этого не делает, – полагает Ольга Бочарникова. – Неслучайно наши девелоперы проявляют все больший интерес к ИЖС, малоэтажному строительству. Это объясняется, в том числе принятыми недавно государством изменениями, связанными с тем, что теперь все условия при покупке квартиры в новостройке доступны и для покупателя частного дома (льготы, ипотека, пр.). По мнению экспертов рынка ИЖС, с помощью ипотечного кредитования в ближайшем будущем в нашей стране будет возводиться каждый второй частный дом».
Среди положительных изменений – развитие индивидуального жилищного строительства. Этот сегмент может поглотить половину рынка строящегося жилья.
При всем при том Ольга Бочарникова верит, что будущее – за сегментом невысоких и комфортных во всех отношениях домов, строительством которых занимается большое количество профессиональных застройщиков (в том числе представителей малого бизнеса), имеющих равный доступ на рынок. Но как всегда есть но. «Все это возможно в случае единой, более внятной государственной политики в строительной отрасли, надлежащего контроля за деятельностью застройщиков и отсутствия подчинения градостроительных норм интересам наиболее крупных девелоперов», – обращает внимание эксперт.
Отечественная стройотрасль нуждается в более внятной госполитике, надлежащем контроле за девелоперами и равноправии последних.
Возвращаясь же в реальность, Ольга Бочарникова добавляет: «Единственный плюс монополизации в строительной отрасли, пожалуй, состоит в понимании того, что в России существуют крупные организации, которые способны пережить любые экономические потрясения и без жилья мы никогда не останемся. Однако хотелось бы, чтобы это жилье было не только красивым, но также доступным, безопасным и комфортным».
Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на сайте или подписывайтесь на наш Telegram-канал «Тележка с новостройками».
Комментарии