Итоги продаж в июле: cпрос пришел в норму

Напомним, в июне в 78 коттеджных поселках, обменивающихся данными о реальных сделках, было продано 137 объектов, а суммарная выручка составила 453 млн. рублей. Внятных объяснений такому поведению покупателей у застройщиков нет. Большая выручка, возможно, объясняется высокой активностью иногородних покупателей-участников международного экономического форума, прошедшего в Петербурге: было реализовано непривычно много весьма дорогих объектов. Однако прибавка наблюдалась и по лотам с довольно скромными ценами.

Так или иначе, в июле активность покупателей вернулась на тот уровень, на котором она находится начиная с февраля. По числу сделок (в марте, апреле и мае фиксировалось по 104 договора) и по объемам суммарной выручки (все эти месяцы она колебалась в пределах 260-280 млн. руб.).

рис. 1

*здесь и далее данные аналитического центра Ассоциации риэлторов СПб и ЛО

рис. 2

Напомним, словом «нарезка» в диаграммах обозначаются земли без инженерной подготовки.

В июле, правда, сделок было чуть больше, чем в феврале-мае, а выручка чуть ниже. Из-за этого средняя цена договора опустилась ниже обычных значений и достигла наименьшего показателя за весь период наблюдений. В среднем покупатели в прошлом месяце приносили застройщикам лишь по 2,36 млн. рублей. Особенно сильно заметно снижение, если сравнивать показатели за большой период. К примеру, год назад этот показатель составлял 4,16 млн.

Нынешняя величина сложилась из усреднения данных по 39 участков без инженерии (они были куплены по 450 000 руб. в среднем), 42 инженерно-подготовленных наделов (за них клиенты отдавали в среднем по 1,97 млн. руб.), 9 отдельно стоящих коттеджей (здесь средняя цена составила 10,7 млн. руб.) и 19 таун-хаузов и дуплексов (за эти лоты заплатили по 3,16 млн.)

рис. 3

Если сравнить по категориям, что и за сколько продавалось год назад, получится любопытная картина. Тогда земельные участки без инженерии продавались чуть ли не вдвое дороже (0,84 млн. рублей), земли с инженерной подготовкой приобретались по ценам в полтора раза превосходящим нынешние (3,14 млн.), а средняя цена таун-хаузов почти вчетверо превышала теперешние показатели (11,81 млн.). Причем указанная разница прослеживается и при сопоставлении других месяцев. А вот средняя цена коттеджей сильно скачет от месяца к месяцу, так что для сравнения приходится усреднять по большему временному периоду. Анализ показывает, что по сравнению с прошлым годом значимых изменений по ценам приобретаемых домов не произошло.

Зато существенно изменилась структура сделок. Для сравнения в июле 2010 года было продано 21 коттедж и 7 таун-хаузов, тогда как годом позже: 9 коттеджей и 19 таун-хаузов. Смещение в строну приобретения сблокированных коттеджей против отдельно стоящих – явная тенденция последнего года.

Что еще обращает на себя внимание в июльских данных, так это весьма громкий выход довольно масштабного проекта «Петергофские предместья». Здесь в 20 км от Петербурга предлагают инженерно-подготовленные земли по весьма скромным ценам: участок 10 соток обходится покупателям около 500 000 рублей. За месяц в рамках проекта было реализовано 17 участков – крайне высокий показатель.

Все явственнее проявляется новая тенденция: стоимость приобретаемых участков с «инженеркой» пошла вниз. Весь 2010 год наблюдалось обратное явление: спрос на инженерно-подготовленные земли двигался в сторону приобретение более дорогих наделов. Однако с начала 2011 года вектор поменялся: в структуре покупок в этом сегменте все сильнее доминируют бюджетные предложения. Для сравнения, в феврале средняя цена проданных участков с коммуникациями составила 4,2 млн (это пиковый показатель). С того времени она опустилась более, чем вдвое до рекордно низких значений.

За это время приобретаемые наделы стали меньше по площади (13,5 соток против 17,2 в феврале), а сами сотки – дешевле (146 000 руб. против 245 000 руб.). «Считаю, что на рынке пока мало участков под дачи с коммуникациями и инфраструктурой по 1 млн руб. А спрос на них есть. Поэтому мы намерены выводить именно такие предложения», - говорит Максим Подосинов, генеральный директор компании «ЕвроСтиль».

рис. 4

Другие эксперты не говорят напрямую о недостатке дешевых земель с инженерией, однако косвенно подтверждают эту мысль, соглашаясь, что большая часть существующего предложения – переоценена. Причем это относится и к землям, и к коттеджам и таун-хаузам на разной стадии готовности.

Если перевести эти высказывания на русский язык, это значит, что застройщики осознают: сегодня покупатели не готовы платить запрашиваемые деньги за выставленные лоты. Клиентам надо предлагать еще более дешевые решения, причем не за счет качества объектов.

Опрошенные девелоперы в один голос говорят об избытке на рынке земель без инженерии. Однако несмотря на неоднозначные перспективы подобных приобретений, эти сверхдешевые предложения продолжают пользоваться большой популярностью у клиентов. Причем горожане находят и приобретают все более экономичные варианты.

Еще одна примета нынешнего рынка: обилие начатых, но «зависших» на промежуточной стадии реализации проектов. У застройщиков нет собственных средств, чтобы довести их до ума, а поступления от покупателей идут совсем не теми темпами, на которые они рассчитывали, открывая продажи.

Мнения экспертов:

Светлана Невелева,
советник руководителя ГК «Стинком»: Почти нет предложения адекватного по цене и качеству. А завершенного и готового вообще не найти. В избытке незаконченых и недоделанных проектов, в избытке земли без коммуникаций, без готовых документов, и зачастую - в странном статусе. Полагаю, девелоперы будут продолжать вводить предложения в нижнем ценовом сегменте. Но чтобы быть по-настоящему успешным, проекту необходимо сочетание: дорога, лес, вода.

Максим Красненко,
генеральный директор «НеваИнвестПроект»: Девять из десяти проектов не соответствует заявленному классу. В Петербурге все больше желающих постоянно жить за городом. Однако на рынке ощутимо не хватает предложений в сегменте «эконом», но таких, в которых предлагаются дома с централизованными инженерными коммуникациями и набором инфраструктурных объектов. Полагаю, стоит ждать появления новых коттеджных поселков с доступными ценами и достойным качеством строительства.

Марина Селиванова,
руководитель департамента продаж недвижимости «БТК девелопмент»: Сейчас на загородном рынке дефицит качественного предложения наблюдается в каждом сегменте. Однако застройщики стараются сделать свои проекты максимально пригодными для проживания: все чаще инфраструктурные сооружения возводятся параллельно с жилыми домами.

Немало проектов появляется в непосредственной близости от Санкт-Петербурга. Большая часть – в эконом-классе. Новых проектов, ориентированных на бизнес-класс, в Санкт-Петербурге и Ленобласти практически нет.

Татьяна Резанова,
генеральный директор компании «Изумрудная долина»: На мой взгляд рынок достаточно насыщенный предложением: охвачены все сегменты, от эконом класса и земель без подряда, до элитных и клубных посёлков. Также сегодня можно найти предложения на любом направлении от города.

Валерий Панкратов,
исполнительный директор СК RusWoodHouse: Не хватает предложений по инженерно-подготовленным участкам, зато на рынке огромное количество "голой" земли с обещаниями когда-нибудь произвести улучшения.  Думаю, что выводится пока будут именно такие проекты, предполагающие продажу голых участков.

В настоящее в обмене информацией о реальных продажах участвуют 39 компаний, реализующих 78 проектов, вмещающих более 8500 домовладений.

 
Компании-участники:
SH Realty, «НЖК-СПб», ГК «Стинком», «Родекс Северо-Запад», «Евросиб-Девелопмент», ИСГ «Норманн», Village Consulting, «ПулЭкспресс Групп», Greenside, ГК проекта «Кивеннапа», «Ландскрона девелопмент», «Невская домостроительная компания», «БТК-девелопмент», «Би Хай Инвест», «Вилла плюс», «Старт-Девелопмент», «Эко Ленд», «Светлострой», «Тимбер Продукт», Land Aspect, «Особняк», «Гарант-девелопмент», «Невская строительная компания», УК «Монолит-Недвижимость», «ДомФинланд», УК «Новая дача», «Изумрудная долина», «Петербургское агентство недвижимости», «1-я академия недвижимости», «АТС Малиновка», «Фаэтон Девелопмент Групп», ГК «Нидгард» (прежнее название Goodland), «Евростиль», «ПетроЗемПроект», УК «Северная недвижимость», «Русь НТ», застройщики – частные лица.

Дмитрий Сперанский, специально для Загород.ru