Итоги 2011 года. Рынок растет, прибыли падают

В минувшем году девелоперы, участвующие в обмене (подробнее об этом проекте см. справку внизу текста), продали в среднем по 17,4 лота на каждый малоэтажных комплекс. Год назад цифра была куда скромнее – 12,9 объектов.

При этом выручка застройщиков за этот период сократилась с 49,8 млн. рублей (в год на проект) до 45,77 млн. Объяснение простое: последние 12 месяцев девелоперы торговали лотами, куда более скромными по цене, чем годом ранее.

Граждане останавливают свой выбор на все более дешевых, пусть и менее качественных объектах и предложение охотно движется вслед за спросом: на рынок выводятся лоты по все более низким ценам, каких не было годом ранее.

Показательны, к примеру, итоги премии на загородном рынке «Амбиция года», которые были подведены в конце декабря. Среди прочих номинаций там оценивались и самые низкобюджетные предложения застройщиков. Среди участков соревновались проекты, предлагающие землю по 17 000 – 19 000  рублей за сотку. Среди коттеджей – 1,5-2 млн. рублей за дом (это, конечно, варианты для сезонного проживания). Среди таун-хаузов - 1,5-2,5 млн. рублей за секцию (в этой категории, напротив, объекты позиционируются как постоянное жилье). Год назад таких цен на рынке просто не было.

Половина – не в рынке
Если распространить данные информ-обмена на весь рынок, получим, что всего застройщики продали 4000-4500 объектов или примерно шестую часть от общего объема предложения. Результат заметно лучше, чем был в 2010 году, когда удалось реализовать лишь одну восьмую часть выставленного объема. Однако нельзя не учитывать, что продажи распределились весьма неравномерно (рис. 1).

Рис. 1. Распределение проведенных за год сделок среди проектов-участников информационного обмена (по вертикали – число проведенных сделок). Здесь и далее данные Аналитического центра Ассоциации риэлторов СПб и ЛО.

Всего за минувший год компаниями, входящими в проект, реализовано 1346 лотов. Около половины из этого количества (640 продаж) пришлось на восемь (!) малоэтажных комплексов. А 24 коттеджных поселка, или 28% от общего числа участников остались вовсе без сделок. Еще 13 проектов реализовали за 12 месяцев лишь по 1-4 объекта.

Эти цифры говорят, что половина существующих проектов остаются как бы вне рынка. С одной стороны они заявлены застройщиками и вроде бы продаются, с другой – практически никак не влияют на общую ситуацию: на них в сумме приходится меньше 5% от общего объема продаж.

Наиболее высокие показатели по числу заключенных сделок в минувшем году продемонстрировали проекты «Петергофские предместья» (предлагающие участки без подряда по цене 400-500 тыс. рублей), «Кивеннапа» (коттеджи и таун-хаузы от 1,5 млн. рублей), «Золотые ключи» (коттеджи и таун-хаузы от 2,5 млн. рублей), «Охтинский парк» (участки без подряда стоимостью 5-6 млн. рублей), «Горки-3» (участки по 200-300 тысяч руб.)

Рис.2. Распределение продаж 2011 года по типам реализованных объектов (под «нарезкой» здесь и далее понимаются участки без инженерной подготовки).

На участки под самостоятельное освоение стабильно приходится 75% сделок. Правда, в 2011 году меньше стали покупать инженерно-неподготовленные земли. В годовой статистике это сокращение (с 26% до 21%) не особо заметно, однако последние месяцы таких продаж стало существенно меньше, чем в начале года. Кардинально изменилась картина по продажам коттеджей (участки с обязательным подрядом мы рассматриваем как дома на нулевой стадии строительства) и таун-хаусов (сюда мы относим все сблокированные дома: дуплексы, триплексы и т.д). В 2010 год на коттеджи приходилось 19% заключенных договоров, теперь – только 9%. Напротив доля сделок с таун-хаусами возросла с 6% до 16%. Граждане, очевидно, пересмотрели свои предпочтения, оценив новый более «плотный» формат жилья, сочетающий максимум жилых «квадратов» и минимуме соток земельного участка.

Между тем все же ошибочно считать, что таун-хауз становится основным видом загородной недвижимости. Потому что все участки - а это, напомню, 75% рынка - приобретаются в расчете на строительство отдельного дома (удастся ли новым владельцам реализовать эти планы - другой разговор).

Спрос вне сезона
Еще одна удивительная особенность 2011 года на загородном рынке – отсутствие фактора сезонности, который наблюдался все прошлые годы. В этот раз «высокий сезон» начался с февраля и не закончился до декабря. В последнем месяце было реализовано 112 объектов – примерно столько же, сколько в традиционно активном июле. При этом по объемы выручки декабрь и вовсе стал одним из наиболее благоприятных месяцев минувшего года: больше денег застройщики получили от клиентов лишь в июне и августе. Под занавес года весьма успешно продавались дорогие участки (переговоры по этим объектам, как правило, были начаты раньше, но договоры были подписаны лишь в декабре), а также был установлен новый рекорд по продаже секций в таун-хаусах: застройщики-участники обмена реализовали за этот месяц 32 таких лота.

Рис.3. Динамика и структура сделок участников информационного обмена.

Рис.4. Динамика и структура выручки участников информационного обмена.
По результатам продаж последних месяцев несколько подрос такой показатель как средняя цена договора, опустившийся было в октябре до рекордно низкой отметки в 1,78 млн. рублей. В тот месяц было продано особенно много дешевых участков, что, естественно, отразилось на общей картине.

Рис.5. Средняя цена договора в сегменте организованной коттеджной застройки.
 Проект по обмену информацией о реальных сделках стартовал в начале 2009 года. Сегодня в нем участвуют 40 компаний, ведущих 82 проекта малоэтажной загородной застройки. По числу проектов это составляет примерно 28% от всего рынка, однако по числу домовладений доля получается более значительной – примерно 41% от общего объема. В обмене участвуют почти все ведущие застройщики, реализующие довольно крупные проекты комплексной застройки. Последние месяцы число проектов-участников несколько сократилось: застройщики начали снимать с продажи наименее доходные проекты. Эта тенденция характерна для всего рынка.

 Мнения экспертов:

Сергей Будько, коммерческий директор ООО «НеваИнвестПроект»:
За 2011 год в жилом комплексе "Кивеннапа" было реализовано в общей сложности 109 домовладений. Мы довольны результатами года. Довольно много сделок было заключено в последние месяцы. Вопреки сложившемуся мнению о сезонности спроса с середины осени у нас продажи шли наиболее активно. За год спрос очень сильно сместился в сторону таун-хаусов. В нашем проекте на этот тип домовладений пришлось около 80% сделок. Нам удалось предложить рынку весьма привлекательные по цене объекты: 65-метровый таун-хаус мы продаем за 1,5 млн. рублей (а летом по акции его стоимость опускалась до 1,3 млн. рублей). Это позволило включить в процесс приобретения недвижимости новый пласт потребителей, ранее отрезанных от приобретения загородного жилья.

Андрей Бочков, генеральный директор компании «ПулЭкпресс Инвест»:
Мы закончили год весьма неплохо. Хотя почти все продажи у нас распределились по двум проектам: «Охтинский парк», где предлагались довольно дорогие участки и «Приветнинском», где, напротив, выставлены относительно недорогие объекты. Настрой на 2012 год у нас весьма позитивный. Мы, конечно, не ждем, что спрос существенно вырастет, но и хуже быть не должно. Новые проекты выводить в продажу пока не собираемся: долго искали пятна под поселки, но ничего приличного не нашли. Планируем сосредоточить усилия на завершении текущих проектов: в «Румболово» мы, например, приняли решение самостоятельно застраивать наделы. А к весне выведем следующую очередь в «Охтинском парке».

Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые территории»:
По моим наблюдениям, в стране продолжается расслоение общества по имущественному признаку. За 2011 год доходы подросли у всех категорий граждан, но этот рост был неравномерным. Весь год ходили слухи о приближении второй волны кризиса (периодически экономисты грозили обвалом евро, а вместе с ним и европейской экономики), и думаю, это психологически настроило потенциальных покупателей на покупку: держать средства в денежных знаках смысла все меньше. Поэтому, думаю, результаты 2012 года по числу сделок будут более приятными для застройщиков, чем показатели 2011. Конечно, если не случится конца света, который предрекают некоторые «информированные источники».

Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком»:
Минувший год был очень сложным для застройщиков. Прежде всего потому, что никто толком не представлял, как будет развиваться ситуация. Было много противоречивых версий и прогнозов. Мы работали особо не заглядывая вперед, руководствуясь принципом «будь, что будет». За год, по нашим наблюдениям, спрос в нашем сегменте особенно не изменился: не снизился, но и не вырос. Покупательная способность граждан остается на довольно низком уровне. Тем не менее, мы довольны числом заказов на строительство домов: покупатели стараются по возможности быстрее освоить купленные земли и на этом направлении показатели у нас дают все основания для оптимизма.