С 1 июля вступает в силу пакет поправок в закон о долевке (214-ФЗ). Одна из главных «страшилок»: на рынке останутся только крупные фирмы, они и будут диктовать цены.
Эта угроза, по мнению аналитиков (да и потенциальных клиентов) связана не только с рядом дополнительных требований к собственному капиталу застройщиков, но и с предстоящим переходом на проектное финансирование. Мол, банки с «мелочевкой» связываться не будут или выставят непосильные условия; кроме того, собственных средств у средних и малых фирм недостаточно, чтобы, например, держать на счетах 10% от стоимости проекта.
Вообще-то разговоры о концентрации рынка, о сосредоточении все большего объема застройки в руках нескольких крупнейших игроков идут уже лет 10. (Для руководителей организации «СоюзПетрострой», в которую входят в основном небольшие фирмы, это вообще любимая тема).
Так ли это на самом деле?
По итогам 2017 года в петербургском регионе ведущая пятерка компаний контролирует около 40% рынка. По количеству и площади строящихся домов у Группы ЛСР – 19,1% (118 объектов, около 1,8 млн кв.м). Далее следуют Setl Group - 12,1% (30 объектов, 1,14 млн кв.м), доля остальных лидеров – «Дальпитерстрой», «Главстрой СПб», RBI) и того скромнее – от 4 до 6%.
По вводу жилья в прошлом году на первом месте Setl Group: компания сдала 17 718 квартир, 636 000 кв.м – это 12,4% от общего объема введенного жилья в Петербурге и Ленобласти. ЛСР: 11 262 квартиры, 583 000 кв.м, 11,3%. Группа ЦДС: 8793 квартиры, 353 000 кв.м, 6,9%; далее, в порядке убывания, следуют «Главстрой СПб» и «Дальпитерстрой». Суммарно – менее 50%.
Как видим, доля лидеров на рынке строящегося жилья весьма значительна, но говорить о монополии нет никаких оснований. Нет оснований и опасаться ценового сговора: два-три участника, контролирующие рынок, в принципе могут договориться, пятеро – уже вряд ли, десять – никогда.
Для интереса можно посмотреть на формирование цен в сфере сотовой связи или на безуспешные попытки достичь каких-то соглашений об ограничении добычи на мировом рынке нефти.
На столичном рынке строящегося жилья картина похожая
За год в столице сдали 3,42 млн кв.м в новостройках, на долю пяти крупнейших застройщиков приходится около 45% ввода – 1,54 млн кв. м. Здесь, правда, есть явный лидер: по объему строящегося жилья ПИК опережает ближайшего конкурента в 2,5 раза. Группа ведет работы одновременно на 23 столичных стройплощадках. Такой отрыв сформировался после того, как ПИК в 2016 году поглотила крупную компанию «Мортон». Затем основной владелец ПИК Сергей Гордеев выкупил часть акций у Александра Мамута и Микаила Шишханова. И теперь дольщики начинают подозревать, что часть денег, которые они внесли за квартиры (120 млрд), пошли на оплату этой сделки (47 млрд). Плюс букет традиционных претензий: с покупателей жилья менеджеры ПИК брали дополнительные деньги на социалку и благоустройство – а их что-то не видать… В прошлом году в офисах ПИК прошли обыски. В общем, у большой фирмы и проблемы не маленькие – подтверждением может служить печальная история предыдущего лидера, СУ-155.
Увеличение доли рынка оборачивается и ростом рисков
И все же в Москве угроза монополизации первичного рынка более реальна, чем в Петербурге. Но опасность возникла не на стороне застройщиков: столичный Фонд реновации, добившись серьезных преимуществ (возможность строить с неполным пакетом документов, освобождение от отчислений в компенсационный фонд, возможность использовать немалые бюджетные средства) всерьез претендует на то, чтобы контролировать существенную часть московского рынка новостроек.
Собственно, как и на рынке услуг сотовой связи: тарифы растут не из-за того, что «пауки договорились», а из-за нелепых требований законодателя («закон Яровой и пр»).
Надо также учитывать, что застройщики, справедливо не ожидая ничего хорошего от поправок в 214-ФЗ, подстраховались, запаслись землей и загодя получили разрешения на строительство – только за первый квартал власти выдали РС почти на 1 млн кв.м в Петербурге, на 1,5 млн – в области. И это еще не вечер: во втором квартале процесс еще ускорится.
Так что на ближайшие два-три года запаса проектов, запущенных по старым правилам, хватит, и заметного повышения цен на жилье ожидать не стоит.
Комментарии