Госипотека ушла, но дело ее живет

Поддержка государством ставки по ипотечным кредитам позволила банкам и застройщикам сохранить объемы жилищного кредитования, а крупнейшим — показать очередные рекорды по ипотечным сделкам на первичном рынке. Пострадал только вторичный рынок жилья, продажи на котором малоинтересны застройщикам.

Рекорды подождут

Минстрой РФ зафиксировал очередные рекорды на строительном рынке. Если раньше большими цифрами радовали объемы строительства жилья, то теперь — объемы выдачи ипотеки, которые оказались на 30% больше, чем в 2015 году. Благодаря ипотечным кредитам беднеющее население все же может позволить приобрести себе жилье, попав в долгосрочную зависимость от банков. Поддержка ипотеки государством, распиаренная в СМИ, позволила вернуть спрос на рынок, который мог оказаться совсем без покупателей. В Петербурге по итогам года было зарегистрировано ипотечных договоров почти в полтора раза больше, чем годом ранее — 43 тысячи против 29 тыс. в 2015 году.

«Рынок ипотечного кредитования продолжит расти и в 2017 году, хотя, конечно, не такими темпами, как в 2011-2014 годах, когда он ежегодно увеличивался на 30-40%, - отмечает управляющий директор по ипотеке филиала ВТБ 24 в Санкт-Петербурге Ирина Зуева. - В прошлом году благодаря программе господдержки, рост ипотечного рынка превысил 25%. Программа господдержки крайне серьезно повлияла на рынок строящейся недвижимости и сместила фокус интереса ипотечных заемщиков. В результате, в декабре доля ипотеки на строящееся жилье в выдачах ВТБ 24 в Санкт-Петербурге составляла 75%».

Тем не менее завершение господдержки не могло не оставить своего следа на условиях выдачи жилищных кредитов.

«С окончанием программы господдержки на первичном рынке средний уровень ставок вырос на 1-2%, заметно увеличился их диапазон. Теперь лучшие предложения составляют 11,5-12,25%», - обрисовывает ситуацию гендиректор «Первое ипотечное агентство» Максим Ельцов. Многие банки, по его словам, не поторопились снижать собственные ставки до уровня действовавших при господдержке 12%. Т.е. формально у многих банков в 2016 году было два типа ставок: по господдержке 10,5-12% годовых, и собственная на уровне 13-14%. Теперь действует только своя, более дорогая для заемщика, программа. Иными словами, значительная часть банков взяла паузу в снижении собственных ставок на новостройки, они присмотрятся к тому, как будут реагировать клиенты и банки-конкуренты в новых условиях. Другая часть банков постаралась предвосхитить отмену господдержки и уже с начала года кредитует новостройки под 11,5-12,5 %, но таких предложений явно меньше, чем в прошлом году. Те, кто не снизил ставку и оставил ее на уровне 13% и выше, уже в ближайшие месяцы начнут ее снижать.

«В то же время я бы не стал исключать, что банки которые сейчас лидируют по ставкам, в том числе ВТБ 24 и Сбербанк, могут незначительно повысить ставки для отдельных групп заемщиков, одновременно предоставив новые скидки по акциям более привлекательным (с точки зрения надежности) клиентам. Помимо незначительного повышения ставок на итог первого квартала 2017 года окажет влияние и тот факт, что ожидая свертывания господдержки, покупатели новостроек уже заранее одобрили кредиты в 2016 году. Так что результаты по выдаче ипотеки на новостройки в I квартале текущего года будут явно слабее результатов прошлого года», - отмечает эксперт.

Застройщики не в панике

В прошлом году ряд застройщиков предсказывало, что ставки после нового года поползут вверх, но пророчества были сделаны скорее всего только ради увеличения спроса: покупатели, загипнотизированные сообщениями о грядущем удорожании ипотеки, понесутся сметать квадратные метры. Именно так случилось в конце 2015 года, когда поддержка ипотеки заканчивалась в первый раз (потом ее продлили). Но второй раз чуда не случилось. Уже понятно, что ипотека и в этом году останется драйвером продаж, и банкиры не бросят на произвол судьбы первичный рынок, да и застройщики научились работать с кредитными организациями.

«Сейчас ставки банки изменили, но снижение доли сделок по ипотеке будет незначительным благодаря предлагаемым банками альтернативным программам», - считает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. Например, Сбербанк предлагает ставку от 11,5 % на строящееся жилье и от 12 % на квартиры в собственности от застройщика. По сути, разница в ставке по сравнению с господдержкой не очень большая. «После окончания новогодних акций, скорее всего, большая часть застройщиков будут предлагать клиентам специальные условия с маркетинговой ставкой, и наша компания не исключение. Если же всех этих мер окажется недостаточно и число ипотечных сделок начнет резко снижаться, вероятно, банки будут предпринимать меры по привлечению клиентов путем снижения существующих ставок», - отмечает она.

Как отмечает Максим Ельцов, ожидается, что первый квартал 2017 года будет богат на новости об изменении ставок и условий кредитования в лучшую сторону. Средневзвешенная ставка по ипотеке будет чуть выше или останется на уровне конца прошлого года (12,47%), а затем начнет снижаться. Таким образом по итогам этого года рынок ипотеки вряд ли ждет снижение несмотря на отсутствие господдержки. «Общий прирост рынка ипотечного кредитования в 2017 году составит около 10%, - говорит управляющий директор по ипотеке филиала ВТБ 24 в Санкт-Петербурге Ирина Зуева. - И это будет весьма значимый результат, поскольку в абсолютных показателях он позволит лидерам рынка достичь новых рекордных уровней бизнеса. Мы рассчитываем увеличить выдачи ипотеки в 2017 году примерно до уровня в 29-30 млрд рублей». Ну а если все-таки ставки не будут устраивать заемщиков и спрос начнет сжиматься, российские власти всегда смогут вернуться к финансовой поддержке ипотечного рынка, благо механизм уже хорошо отработан.