Коммерческая недвижимость в новостройке

• Как можно использовать нежилые помещения на первом этаже?
• Как нельзя использовать коммерческие помещения?
• Плюсы и минусы коммерции для жильцов
• Инвестиции

Де-юре апартаменты тоже относятся к нежилой недвижимости, которую можно использовать в коммерческих целях. Однако об апарт-отелях в данной статье речь не пойдёт (мы писали об этом в другой статье). Ниже рассмотрим только коммерцию на первых этажах новостроек.

Как можно использовать нежилые помещения на первом этаже?

В подавляющем большинстве случаев первые этажи в жилых комплексах не предназначены для проживания и используются для бизнеса. Часто в описании новостроек можно прочитать, что такие помещения будут иметь свободное назначение. В законе этого термина нет, это больше разговорное выражение. «Свобода» не означает, что в новостройке можно открыть любой бизнес. Разрешено открывать точки сферы услуг, что, собственно, и должно дополнить существующую в районе инфраструктуру. Спортивные комплексы, бары, кафе, рестораны, гостиницы и отели — всё это позволяется открывать.

Как нельзя использовать коммерческие помещения?

Надо понимать, что помещения на первом этаже не существуют отдельно от всего дома. Деятельность предприятий сферы услуг не должна радикально нарушать комфорт и безопасность проживающих.

Согласно Жилищному кодексу РФ, нежилое помещение в доме нельзя использовать под:

• магазины и заведения питания, работающие после 23:00 часов;
• склады;
• салоны ритуальных услуг;
• бани и сауны;
• рыбные магазины;
• магазины, продающие горючие газы, легковоспламеняющиеся жидкости, шины, автозапчасти, автомобильные масла;
• прачечные и химчистки (исключения составляют пункты приёма);
• казино;
• тиры;
• общественные туалеты.

Плюсы и минусы коммерции для жильцов

Польза от работы коммерческих помещений в новостройках лежит на поверхности. Они создают так называемую тапочную доступность. Иными словами, житель может прямо в домашней одежде и тапочках сходить в магазин или кофейню, не покидая при этом пределы ЖК. Это удобно, особенно в условиях высокого темпа жизни в мегаполисе. Помимо этого не тратится время на передвижения на дальние расстояния. Добавим, что некоторые застройщики заранее, ещё на этапе проектирования, утверждают количество продуктовых магазинов, аптек, банков в своей новостройке, исходя из состава уже работающих в квартале объектов. Проще говоря, девелоперы пытаются не допустить того, что, к примеру, появится пять банков и лишь один маленький магазин.

Теперь о минусах. Предприятиям, работающим в доме, запрещается загрязнять воздух и придомовую территорию, создавать угрозу для жизни и превышать предельно допустимый уровень шума. На практике же бывает иначе. Иногда читатели портала Novostroy жалуются на шум: до окон квартир доносятся крики нетрезвых граждан, посещающих кафе и пивные бары. Кроме того, социальные объекты (магазины, аптеки, отделения банков) привлекают неограниченный круг лиц, что фактически означает доступ посторонних. Это снижает уровень безопасности и комфорта. Наконец, насущной проблемой становится антисанитария, которая приводит к распространению грызунов и бездомных животных. Горы мусора, не умещающиеся в контейнеры, тоже не добавляют радости от проживания в новостройке.

Инвестиции

Помещения на первых этажах домов могут рассматриваться физлицами как инвестиционные объекты. Существует три способа заработать:

1. Сдать в аренду. Собственник вправе сдавать помещение в аренду предпринимателям и получать пассивный доход. В этом случае придётся заплатить налог на доход. Хорошая новость для собственника состоит в том, что расходы на амортизацию можно включить в договор аренды. Таким образом можно снизить свои будущие издержки — например, на косметический ремонт.
2. Открыть свой бизнес. Эту идею можно реализовать, если у вас есть бизнес-план и предпринимательская жилка. Собственное, а не арендованное, помещение позволяет экономить средства на ведение бизнеса.
3. Перепродать. Рабочей моделью для новостройки является покупка коммерческого помещения на этапе котлована и дальнейшая его перепродажа после сдачи — по более высокой цене. При этом нужно учитывать риски недостройки объектов. Чтобы избежать ошибок, ознакомьтесь с Белым списком, Черным списком и списком долгостроев.

Какой бы из способов вы ни выбрали, важно обратить внимание на факторы, повышающие привлекательность помещений. Так, первая линия ценится выше, чем вторая линия или расположение во дворе. Кроме того, стоит учесть то, насколько удобны подъездные пути и насколько близки основные магистрали района. Это влияет на возможности для парковки машин и клиентов, и поставщиков.

К недостаткам инвестиций в коммерцию относятся: а) существенно бóльшие вложения, чем при покупке квартиры или апартаментов; б) подверженность кризисам и переменчивости конъюнктуры рынка; в) риск повреждения (вследствие пожара, взрыва, затопления, порчи арендаторов и т.д.).

Ранее мы публиковали интервью с экспертами о том, станет ли коммерческая недвижимость новой «золотой жилой» для инвесторов. Советуем ознакомиться с аналитикой и сделать вывод о приемлемости для вас такого вида инвестиций.