Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», отвечает на вопросы портала Novostroy.su, касающиеся таких важных тем, как обустройство «серого пояса» вокруг Обводного канала, тенденции малоэтажного строительства, ситуация на рынке недвижимости в условиях кризиса.
Novostroy.su: Власти планируют обустроить «серый пояс» в районе Обводного канала и застроить тысячи гектар жилыми объектами. Как, по-вашему, это может повлиять на рынок недвижимости города? Стоит ли обратить более пристальное внимание и на другие промзоны? Чем обусловлен более медленный по сравнению с Москвой редевелопмент?
Светлана Денисова: Конечно, реновация «серого пояса» такого масштаба, как Обводный канал, 4 тыс. га, практически примыкающих к историческому центру – это грандиозный проект. Если территория будет подвергнута комплексной реновации в условиях, которые на сегодняшний день заявлены в конкурсе, то есть с выделением 30% территорий под зеленые зоны и зоны общественных пространств, то это может стать проектом первой четверти 21 века. Долгие годы эта зона функционировала как промышленная, а жилые кварталы служили довеском к фабрикам и заводам. Переосмыслить такую городскую территорию – это дорогого стоит. По тем базовым параметрам, которые заявлены, этот проект обещает стать значимым для города. Вопрос в том, будет ли проект ограничен разумными временными рамками. Если он будет разбит на мелкие очереди и осваиваться постепенно, то есть большой риск разменять этот проект на медные пятаки и тогда его влияние на рынок может оказаться ничтожным. Если же это будет реальная комплексная реновация с заменой сетей и выделением общественных пространств, парков, решением транспортных проблем, то такой опыт можно только приветствовать. Это может задать тон для решения проблем промышленной городской застройки в целом и превратить Петербург, наряду с другими европейскими городами, в пример модернизированного подхода к реновации промышленных зон. Это дает повод говорить о настоящей гуманизации среды. При комплексном освоении такого участка земли объекты могут быть привлекательны, потому что там может быть сформирована более комфортная среда. Такие проекты точно не пройдут мимо общественного интереса. Будет произведен соответствующий брендинг территории, привлечено всеобщее внимание. По срокам реновации - это будет проектом не менее, чем десятилетия. Хочется верить, что он станет проектом третьего десятилетия 21 века.
Проблема реновации зон промышленной застройки перед городом стоит достаточно остро. Эффективный путь развития города предполагает переосмысление использования земельных участков, которые находятся под промышленными предприятиями. В настоящее время в реализации находятся несколько участков, которые ранее были заняты промышленными предприятиями. В частности - это участок в Калининском районе, где располагалось предприятие Министерства обороны и территория завода «Петмол» в Московском районе. Наша компания занимается проектом на Октябрьской набережной, где будет возведен жилой квартал на месте промышленного предприятия. Известен проект редевелопмента на территории завода «Красный треугольник», где создан деловой центр, на территории завода «Электросила», где ведется жилищное строительство. Есть участки и на других территориях промышленных предприятий.
К сожалению, процесс редевелопмента идет медленно, так как особенность проектов реновации промышленных территорий состоит в удлинении начального этапа проекта. Много предварительной работы должно быть проведено не только с обладателями участка - промышленными предприятиями, но также с городом и ведомствами, которые имеют отношение к данным предприятиям. Роль этого периода кратно возрастает по сравнению с освоением новых территорий. При реновации кварталов жилой застройки контрагентом по согласованию, в основном, являются городская и районная администрации, а при редевелопменте промышленных предприятий количество контрагентов для компаний-застройщиков увеличивается, и работа предварительного периода приобретает определяющее значение для успешной реализации проекта. Длительность и высокие риски этого периода приводят к удорожанию проекта.
Novostroy.su: Каково ваше отношение к позиции властей относительно уменьшения высотности застройки? Существенны ли отличия в экономике и себестоимости высотных и малоэтажных проектов? Важна ли поддержка государства в вопросе малоэтажного строительства?
С.Д.: Безусловно, в Петербурге должна реализовываться собственная высотная политика. И не потому, что мы страдаем шовинизмом культурной столицы, а потому, что исторический центр Петербурга является предметом охраны и объектом культурного наследия ЮНЕСКО. Одной из самых важных черт застройки исторического центра является ее горизонтальность, высотная однородность и задача застройщиков - сохранить это сокровище для своих потомков и для мировой культуры в целом. Девелоперы должны очень внимательно относиться к регламентам, которые существуют. Нельзя одним росчерком пера изменить градостроительную политику Петербурга. Город должен заботиться о состоянии своих панорам, потому что именно нам выпала честь быть хранителями нашего культурного наследия. Недопустимо формально определить границы исторического центра, а в пяти сантиметрах от этой границы воткнуть небоскреб. Надо заботиться об этом, город не должен превратиться в воронку, где по кругу построено высотное жилье, а в середине исторический центр.
Сейчас реализуется от 40 до 50 проектов малоэтажной застройки, причем в одном районе встречаются предложения в больших многоэтажных домах и в малоэтажных. Малоэтажная застройка имеется, в основном, в Курортном, Колпинском, Приморском, Красносельском, Выборгском районах. К зонам высококлассной малоэтажной застройки относятся такие известные и престижные районы северной столицы, как исторический центр города и Крестовский остров, где высотный регламент не позволяет строить дома выше существующих городских доминант. В ближних пригородах, где следовало бы строить малоэтажку, многие земельные участки оккупированы высотными домами. В свое время в Петербурге появилось место, предназначенное для малоэтажной застройки: Коломяги стали первой альтернативой высотному городу. Здесь возведены малоэтажные многоквартирные дома, отдельно стоящие коттеджи, сблокированные таунхаусы. Идея состояла в том, чтобы гуманизировать среду обитания горожанина: дома «не выше сосен», тихие спокойные улицы, благоустроенная территория с детскими игровыми площадками и прогулочными зонами, городские коммуникации, соседство с метро. Однако формат застройки с домами до 5 этажей, несмотря на востребованность у покупателей, не стал хитом рынка из-за высокой стоимости земли в Петербурге. По причине ее дороговизны этажность современного строительства выросла настолько, что уже и девятиэтажные дома в городской черте можно рассматривать, как малоэтажку. Малоэтажное строительство в Санкт-Петербурге и Ленинградской области активно развивается и стало одним из внятных трендов последнего десятилетия.
Novostroy.su: Что, по-вашему, входит в понятия «качественное жилье» и «качественная среда обитания»? Ощутимы ли изменения этих характеристик в условиях кризиса рынка и вынужденной оптимизации расходов у застройщиков?
С.Д.: Нынешнее положение вещей заставит застройщиков пересмотреть свои проекты в сторону удешевления, сокращения издержек. Конечно, контроль издержек – это вечная тема, но в условиях ограниченного спроса она выдвигается на первый план. Разумеется, сокращение затрат на строительство приведет в первую очередь к пересмотру крупных контрактов по основным позициям, к снижению нормы прибыли для всех участников строительства – Застройщика, подрядчиков, поставщиков. В настоящее время на рынке представлены объекты, которые наполнены разными приятными вещами и характеризуют проекты как качественное жилье: комфортные лифты мировых марок, прекрасные материалы в местах общего пользования, правильно устроенные подъезды, качественные входные двери, хорошие и зачастую импортные отделочные материалы, сантехника и т.д. А также много вещей, которые не видны на первый взгляд, например, качественный полиэтилен для труб, который можно использовать и попроще, но застройщики стараются на совесть, делая все с запасом по долговечности. В дальнейшем на этом придется экономить, поэтому если покупать квартиру для собственного проживания, то стоит присмотреться к проектам, которые сдаются в этом году.
Novostroy.su: Как сообщил Росстат, в первом квартале 2016 года в городе зарегистрированы около 14 000 ДДУ. Как вы считаете, в чем причина одновременной напряженности на рынке и высокого спроса на недвижимость?
С.Д.: Цифра первого квартала - 14 000 зарегистрированных договоров долевого участия отражает оживление рынка, вызванное тем, что программа ипотеки с государственной поддержкой могла быть прекращена. В связи с этим люди поспешили совершить сделки, информация о возможном прекращении программы простимулировала отложенный спрос. Дольщики спешат воспользоваться этой программой, потому что ставки по ипотеке с господдержкой продолжают оставаться привлекательными. Не стоит преувеличивать общую напряженность экономической обстановки в стране. Очевидно, что она не такая уж удручающая, если граждане почувствовали возможность расплатиться по ипотеке, а количество сделок растет. На нашем крупном объекте эконом-класса ЖК «Огни Залива» количество сделок с привлечением ипотеки превышает 60%. А раз берут ипотеку, значит уверены в завтрашнем дне и своих доходах, которые позволят расплатиться по оформленным займам.
Комментарии