С какими сложностями столкнулись строительные компании в уходящем году? Были ли существенные изменения на рынке недвижимости? Какие квартиры стали выбирать покупатели в 2023-м? Обо всем этом поговорили с застройщиками Санкт-Петербурга.
Novostroy.su: Поделитесь, пожалуйста, как у вас прошел год?
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»:
Год прошел куда более стабильно, чем прошлый. Он был информационно спокойным, что всегда позитивно отражается на планировании и поведении как бизнеса, так и потребителей. Конечно, не без негатива, как, например, рост ключевой ставки или изменение условий в выдаче льготной ипотеки, обозначенных под конец года. Но в целом, сработал более оптимистичный сценарий из всех тех, что вырисовывались в конце 2022-го. Финансовыми результатами 2023 г. мы более чем довольны. По итогам года оцениваем рост выручки на 38%.
Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС:
Уходящий год для рынка недвижимости оказался вполне позитивным. Спрос на новостройки пока сохраняется на достаточно высоком уровне, несмотря на происходящие изменения. Мы видели два пика ажиотажного спроса в 2023 году. Один в августе-сентябре после объявления о повышении первоначального взноса по льготной ипотеке с 15 до 20%, второй происходит прямо сейчас после объявления о новом повышении первоначального взноса, на этот раз до 30%. Люди по-прежнему считают вложения в «бетон» одними из самых надежных. Часть наших клиентов даже досрочно закрывают банковские вклады, чтобы успеть купить квартиру на старых условиях.
Евгений Хохлов, директор по маркетингу холдинга AAG:
Год прошел под знаменем «противоборства» строительного и финансового блоков правительства. Даже предложения, транслируемые в медиа, например, по ограничению или сокращению государственных программ поддержки ипотеки – вызывали бурную реакцию покупателей, перерастающую в продажи.
Это оказало влияние на общую сумму сделок – думаю, что в январе многие девелоперы в России отчитаются о рекордных показателях продаж за последние несколько лет.
Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест»:
2023-й для нашей компании стал успешным. Осенью по всем проектам мы перевыполнили план по продажам, особенно удачным был ноябрь. Рассчитываем, что по итогам 2023 года будем в плане.
Артем Чугай, менеджера по подбору инвестиционных объектов Maslov Group Development:
Первые 6 месяцев поставленные планы получилось выполнить только наполовину. До апреля большинство инвесторов ждали открытия вкладов с 2022 года, что негативно сказалось на продажах инвестиционных продуктов. Но ближе к лету дела пошли заметно лучше: хорошо продавались городские апартаменты.
Novostroy.su: С какими сложностями пришлось столкнуться в 2023 году?
Н. Кукушкина (ЦДС):
Был ожидаем тренд на ухудшение условий ипотечного кредитования. Столь привлекательные условия не могли сохраняться долго, надувая пузырь на ипотечном рынке.
Виталий Коробов, генеральный директор Element Development:
Рынок недвижимости столкнулся в этом году с серьезными вызовами – это и увеличение ключевой ставки ЦБ за год с 7,5 до 16%, и планомерное сворачивание программ льготных ипотек, и спад покупательской активности в некоторых сегментах. Главный вызов, с которым столкнулась наша команда, – это масштабный запуск комплекса премиальных резиденций на фоне постоянно меняющихся реалий девелоперского рынка. Создание концепции, разработка продуктовой линейки, детализация взаимодействия с партнерским направлением — все это было крайне сложно. Но мы рискнули и выиграли.
С. Софронов («ПСК»):
Первая половина года прошла, скажем так, под давлением факторов, сложившихся еще в прошлом году. Спрос был не очень стабилен. Но уже с середины лета спрос и активизировался, и стабилизировался. Мы вышли на более высокие показатели продаж, сравнимые от месяца к месяцу. Вторая половина позволяет говорить, что год был удачным. Как таковых серьезных сложностей не было. Так или иначе, все тенденции на рынке жилой недвижимости предопределяются ипотекой. Субсидированная околонулевая ипотека практически ушла в прошлое. Это создало определенные неудобства. Теперь мы имеем дело с изменениями условий льготной ипотеки — вырос первоначальный взнос и сократился лимит. Второе куда более значимо, поскольку напрямую затрагивает интересы покупателей более просторных квартир. А также покупателей дорогой недвижимости, которые пользовались комбинированной ипотекой. Это очень важный фактор, который на многое повлияет в 2024 году.
А. Чугай (Maslov Group Development):
В конце года ставка ЦБ начала расти, и рост продолжается. Ипотека для вторичного рынка на данный момент не актуальна, ипотека с господдержкой претерпела изменения: увеличение первоначального взноса и уменьшения суммы кредитования в два раза с 12 млн до 6 млн рублей. Декабрь не оправдал себя по продажам, но мы с надеждой смотрим на I квартал 2024 года.
Д. Заседателев («Ленстройтрест»):
Сложности были, но за 27 лет своей деятельности мы научились с ними справляться и быстро адаптироваться к меняющимся условиям. Очень сильно на спрос повлияло изменение уровня ставок. До начала 2023 года можно было оформить ипотеку под 0,1-0,5% годовых. После ухода с рынка этих программ минимальная планка составила уже 4-5%. И мы увидели в первом полугодии сокращение спроса на 40% к аналогичному периоду 2022-го. Для его поддержки застройщики оперативно разработали новые предложения: программы субсидированной и траншевой ипотеки, рассрочки с различными условиями, гибкую систему скидок и акций. Все это помогло людям найти «свой» вариант. Поэтому третий квартал «выстрелил» выше всяких ожиданий. Четвертый квартал и декабрь тоже очень активны.
Прогноз на 2024 год делать очень сложно: тут все будет зависеть от условий по льготным программам после 1 июля. Хотя вероятен и такой вариант, что в июле-августе рынок снова просядет и более-менее восстановится в сентябре.
Пресс-служба группы ЛСР:
Основным вызовом стало поэтапное ужесточение условий в сфере ипотечного кредитования: отмена субсидированных программ с околонулевыми ставками, рост ключевой ставки, а вслед за ней и повышение ставок по стандартным программам, отмена дополнительных скидок, которые были предусмотрены в условиях конкретных банков. К концу года решено было увеличить сумму первоначального взноса до 30% и снизить лимиты по субсидированной ипотеке до 6 млн, так что в следующем году потребуются значительные усилия по стимулированию спроса покупателей.
Novostroy.su: Наблюдали ли изменение спроса? Что выбирали покупатели в этом году?
Н. Кукушкина (ЦДС):
В 2023 году хорошо продавались как типы квартир в городе, так и в области, от масс-маркета до элитных проектов. Большая часть лотов раскупалась еще на этапе строительства. К моменту ввода в эксплуатацию во многих наших домах в продаже оставались лишь порядка 5% квартир. Это – очень высокий показатель.
С. Софронов («ПСК»):
Можно отметить, что двух- и трехкомнатные квартиры от 50 кв. м по большей части приобретались по программе семейной ипотеки. Кратно выросла IT-ипотека. Условия по программе и средние доходы в этой сфере также способствовали тому, что с IT-ипотекой покупатели выбирают недвижимость большего метража или в более дорогих категориях.
При этом сохранилась тенденция сокращения среднего метража в дорогой недвижимости, в бизнес-классе и в премиуме. Бизнес-класс однозначно оценивать сложно, поскольку в этой категории заявляются многие проекты, которые, по нашему мнению, было бы правильнее отнести к «комфорту». В премиальном сегменте почти 1/5 от спроса приходилась на форматы до 50 кв. м, однако распределение все же куда более ровное. Форматы 70-90 кв. м и более 150 кв. м статистически отстали немного, на 3-4%.
Е. Хохлов (AAG):
В 2023-м году спрос окончательно сместился в пользу готового жилья. Большинство покупателей предпочитают приобретать новые квартиры в уже сданных новостройках или домах на высокой стадии готовности. Такая тенденция является ответом на текущую экономическую ситуацию, когда спрос и предложение достигли определенного баланса.
Примечательно, что если раньше девелоперы стремились распродать до 90% недвижимости до ввода объекта в эксплуатацию, то сегодня некоторые девелоперы выводят в продажу до 40% квартир уже после получения разрешения на ввод. Но никакой опасности рынку это не несет. Скорее, это новые реалии, в которых мы живем.
Д. Заседателев («Ленстройтрест»):
Если говорить о трендах, то спрос продолжает смещаться в сторону пригородов Петербурга, в ближайшую Ленобласть. Здесь объем предложения растет, появилось много новых игроков, в том числе федеральных. Областные проекты стали более комфортными по сравнению с теми, что строились еще несколько лет назад.
В. Коробов (Element Development):
Рынок недвижимости Петербурга вырос почти по всем параметрам. По данным аналитиков Nikoliers, за 11 месяцев текущего года квартир и апартаментов продано больше на 5206 лотов (или 12%), чем за аналогичный период 2022 года: 49 982 лотов против 44 776. На 9% выросла средняя стоимость «квадрата» (с 211 447 до 230 183 рублей), на 10% – доля ипотечных сделок (с 73 до 83%).
Пресс-служба группы ЛСР:
В уходящем году спрос сместился в сторону одно- и двухкомнатных квартир. В значительной степени это стало результатом популяризации семейной ипотеки, расширения ее действия на семьи, в которых двое и более детей. При этом несколько снизился инвестиционный спрос, но здесь следует отметить, что все-таки покупатели продолжают считать недвижимость одним из основных каналов для сохранения своих денежных средств.
Novostroy.su: Что изменилось для вас на рынке?
Е. Хохлов (AAG):
Можно констатировать, что в Петербурге продолжает существовать дефицит подходящих участков и, как следствие, сокращение общего количества новых проектов на рынке. /О дефиците земли под жилое строительство можно подробнее прочесть в нашей статье, - прим. ред./
Н. Кукушкина (ЦДС):
С каждым годом покупатели становятся все более требовательными, они все более внимательно изучают проекты перед покупкой, смотрят на все их аспекты: от планировок квартир до инженерии и благоустройства территории. Приобретение квартиры становится все более значимой покупкой, поэтому и внимание к деталям у покупателей постоянно растет.
С. Софронов («ПСК»):
Как и сказал в начале, во второй половине года рынок стал стабильнее. Это позитивное изменение. Продолжился процесс сохранения баланса — свободное предложение в Санкт-Петербурге сократилось почти на 1 млн кв. м.
Главные изменения заключаются в меньшем количестве стартов нового строительства. В текущих условиях ключевая ставка делает проектное финансирование очень дорогим. Будь она меньше, хотя бы не двузначной, запусков было бы больше. В то же время есть общие городские планы, которые также подразумевают снижение объемов строящейся жилой недвижимости. Сфера строительства всегда имеет дело с временным лагом 2-3 года равным периоду жизненных циклов проектов строительства. Поэтому эти предпосылки сейчас создают реалии на ближайшее будущее.
Novostroy.su: Что пожелаете нашим читателям в новом году?)
В. Коробов (Element Development):
Относиться ко всем жизненным вызовам – в том числе и в плане приобретения новой недвижимости – как к возможностям, точкам роста, потенциалу для развития. Жизнь происходит «здесь и сейчас», и не стоит ждать идеального момента, чтобы сделать ее лучше. Дерзайте, творите, будьте первыми во всем!
Н. Кукушкина (ЦДС):
Хочется пожелать каждому человеку в 2024 году обрести свой дом, где он и его близкие будут счастливы.
Д. Заседателев («Ленстройтрест»):
Хочу пожелать всем праздничного настроения, несмотря на все сложности, которые мы преодолевали в этом году, и войти в 2024-й с новым зарядом радости и оптимизма.
А. Чугай (Maslov Group Development):
В Новом 2024 году желаем возвращения ключевой ставки на адекватные значения, стабилизации экономики и ещё больше новых возможностей, как для компаний, так и для инвесторов. С наступающим Новым годом!
Е. Хохлов (AAG):
Оставаться здоровыми и сильными. Быть спокойными и не поддаваться тревожным настроениям. Работать и получать удовольствие от жизни.
С. Софронов («ПСК»):
Надеюсь, что вместе с пожеланиями в Новом году читатели будут получать и дарить слова благодарности от родных, близких, друзей и коллег. За все те усилия и усердие, с которыми они прошли этот год. И я желаю, чтобы жизнеутверждающий настрой и уверенность в своих силах только усилились в следующем году. Пусть неизменным спутником этого настроения будет мир, уют и счастье в ваших домах!
Комментарии