Руслан Юсупов о зонировании территории Ленобласти: «В нынешних условиях у власти нет другого выбора»

Novostroy.su: Вы взялись за реализацию своих проектов в Ленобласти, почему не в Петербурге?

Руслан Юсупов: По разным причинам. Во-первых, мне лично приятен формат малоэтажного жилья в стороне от шума и суеты. В городе подходящих для этого территорий практически нет. А если и есть, то, как правило, стоимость земли не позволяет реализовать доступный для широких масс проект. Во-вторых, в Ленобласти в данный момент более понятные условия для работы застройщиков, более стабильная и последовательная градостроительная политика, что позволяет четко спланировать сроки реализации и экономику проекта.

Novostroy.su: Как Вы оцениваете общий уровень юридической чистоты проектов в Ленобласти? Какая доля из реализуемых сегодня ЖК может пойти под снос или превратиться в долгострои?

Р. Ю.: Пользуясь лазейками в законодательстве, в Ленинградской области довольно часто возникают самые неожиданные проекты в самых неожиданных местах, которые пытаются реализовать люди без должного опыта, но с кучей стереотипов, в том числе о больших прибылях в строительной отрасли и отсутствием понимания как токового процесса проектирования, согласования и строительства. Чаще всего это проекты до трех этажей, что позволяет застройщику не попасть под экспертизу проекта, под государственный строительный надзор, не вести отчетность по привлечению денежных средств дольщиков и т. д.

Очень часто такие проекты еще и с юридической точки зрения незаконны – возводятся на участках сельхозназначения, без технических условий, при этом такие застройщики очень сильно демпингуют, бывает, что продают ниже себестоимости. Не всегда такие объекты достраиваются, а если и достраивают, то с отвратительным качеством, с невыполненными обязательствами, без постоянных сетей и с юридическими проблемами с оформлением собственности. К сожалению, у таких проектов есть своя категория клиентов, это люди, не разбирающиеся в законодательстве, не читающие договоров, не изучающие разрешительной документации, для которых важен только один аргумент – цена, и они идут туда, где больше обещают за меньшие деньги.

С этим можно бороться только просвещением граждан и штрафами для недобросовестных застройщиков. Несколько лет назад в Санкт-Петербурге комитет по строительству и служба государственного строительного надзора провели просто массированную компанию по работе с застройщиками, когда репрессиями и большими штрафами заставили их перейти на работу только в рамках законодательства, прекратилась практика строительства без разрешения на строительство. Очень активно велась работа с обывателями.

В области решить эту проблему несколько сложнее – она больше по площади, у муниципалов больше полномочий, но меньше квалификации. Но видна планомерная работа региональных властей по контролю и выявлению подобных историй.

Novostroy.su: Как Вы оцениваете текущую деятельность регулирующих органов в вопросе предотвращения незаконного строительства на территории Ленобласти?

Р. Ю.: На 4. У областного комитета строительного надзора есть четкое понимание как с этим бороться, есть грамотные специалисты. Служба оперативно реагирует на поступающие жалобы. Не хватает только одного – необходимого количества сотрудников. Территория ЛО очень большая, специалисты вынуждены выезжать в самые разные уголки области, что занимает много времени.

Novostroy.su: Что, по Вашему, должны предпринять власти для упорядочивания ситуации? Ведь до сих пор мы видим прецеденты строительства и продаж в многоквартирных домах, строящихся на землях для этого не предназначенных или продаваемых по схеме ЖСК без разрешения на строительство.

Р. Ю.: Нужно активнее освещать выявленные истории незаконного строительства, в доступной массам форме объяснять, как проверять чистоту проекта, на что нужно обращать внимание, какие документы должны быть в обязательном порядке у застройщика. Об этом много пишется в профильных и деловых изданиях, но ведь обычный пенсионер из глубинки таких изданий не читает, значит надо работать через муниципалитеты. И, в первую очередь, именно муниципальные власти должны выявлять такие проекты на своей территории и сигнализировать об этом в Гостройнадзор и прокуратуру, а у нас часто это замалчивается.

Novostroy.su: Недавно власти ввели новое понятие в вопрос зонирования территории Ленобласти — т.н. «светофор». Всего зон будет три: красная, жёлтая и зелёная — по степени требований к застройщикам в части их участия в создании транспортной и инженерной инфраструктуры. Вы считаете этот шаг рациональным в период кризиса?

Р. Ю.: Как представитель бизнеса я скажу — конечно же нет. Но будь я на месте региональных руководителей, я бы сказал, что в нынешних условиях у власти, к сожалению нет другого выбора. Как всегда истина где-то посередине. Радует одно — желание областного руководства к диалогу с бизнес-сообществом, наличие обратной связи.

Novostroy.su: К примеру в красной зоне власти будут выкупать только 50% социальных объектов, при этом вся инженерия и пожарные депо будут полностью строится за счёт застройщиков, в жёлтой — власти обещают компенсировать 50% от затрат строителей на внеквартальные инфраструктурные объекты, при этом выкупать соцобъекты планируют по прежнему за счёт налоговых отчислений застройщиков. Таким образом, нагрузка на строительные компании, и так растущая за счёт увеличения штрафов и ужесточения 214-ФЗ, увеличивается. Скажите, за счёт чего застройщики могут компенсировать свои новые издержки кроме увеличения цены квартир?

Р. Ю.: Только увеличение цены и ничего другого.

Novostroy.su: Несколько дней назад Вы анонсировали новый проект в районе Всеволожска, второй после «Дома с фонтаном». Не боитесь, что такая плодовитость возглавляемой Вами компании может обернуться убытками из-за снижения спроса в 2016 году, прогнозируемого экспертами?

Р. Ю.: Перед разработкой любого нового проекта мы внимательно изучаем территорию, на которой находится перспективный участок. Смотрим его окружение, изучаем все положительные и отрицательные стороны. Прорабатываем все вопросы, связанные с инфраструктурой – инженерной, социальной, транспортной. Смотрим на все строящиеся и планируемые рядом объекты, изучаем ценообразование и динамику продаж в них, их слабые и сильные стороны… Обращаем внимание на то, какие возможности трудоустройства будут у потенциальных покупателей жилья и т. д. В результате, если по своим положительным характеристикам участок нас удовлетворяет, мы строим экономическую модель проекта, что позволяет точно подсчитать все затраты на реализацию проекта и спрогнозировать его экономическую отдачу.

Так как мы строим жилье, руководствуясь концепцией «Квартиры для жизни», что подразумевает именно комфортную среду для проживания, а не концепцией «максимальное количество квартир минимальной площади», то не каждая территория по своим характеристикам подойдет нашей компании. Мы ориентируемся на тех покупателей, которые покупают квартиру именно для себя, для жизни, для семьи. С прицелом жить в этом доме полноценно и долго. Я твердо убежден, что именно за этим форматом будущее, и такой покупатель будет всегда.

Novostroy.su: Назовите три жилых комплекса (кроме своих) реализуемых в Ленобласти, в юридической чистоте которых и их успешных перспективах Вы уверены.

Р. Ю.: «Щегловская усадьба», «Три кита», «Золотые купола».