Почему при системе эскроу опасно покупать квартиру в ипотеку?

Novostroy.su: Кого из покупателей недвижимости через эскроу можно будет отнести к категории «обманутый дольщик»?

Анна Коняева, ООО «Центр правового обслуживания»: Застройщик по-прежнему может обанкротиться, а покупателю, если он хочет получить недвижимость, а не вернуть себе деньги, придется включаться в реестр участников долевого строительства и защищать в этом случае свои права в рамках процедуры банкротства застройщика. Возможность развития событий по такому сценарию уже закреплена в законе. В ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» есть статья 201.12-2., посвященная особенностям удовлетворения требований покупателей жилья по ДДУ, внесших денежные средства на счета эскроу.

Несомненно, в какой-то мере система эскроу-счетов защищает покупателя жилья.

Столкнувшись с проблемами по ДДУ, дольщик может вернуть средства, однако получит он их лишь в том объеме, в котором они были внесены на счет, инфляционная составляющая, уплаченные проценты не учитываются.

Novostroy.su: Могут ли покупатели квартир через эскроу использовавшие ипотеку претендовать на компенсацию уплаченных процентов по ипотеке?

А.К.: Кроме основного долга ипотечные заемщики оплачивают еще и проценты за пользование кредитом. Претендовать на возврат этих средств они могут по соглашению с Застройщиком, или в судебном порядке (для возврата средств дольщику нужно будет доказать просрочку Застройщика).

При расторжении договора участия в долевом строительстве дольщик сможет потребовать возврата ранее уплаченных застройщику денег, то есть он может рассчитывать на компенсацию застройщиком тех сумм, которые были внесены в пользу банка в качестве погашения основного долга по кредиту. При этом если кредит оплачивается аннуитетными платежами, изначально в основном погашаются проценты, и лишь со временем уменьшается тело кредита. В итоге ипотечный заемщик может потерять существенную сумму выплаченных процентов при расторжении договора.

В описанной ситуации проценты банка можно расценить как прямые убытки покупателя жилья.

При этом у дольщика есть шанс вернуть деньги в суде. В законе отсутствует прямое закрепление обязанности Застройщика оплачивать ипотечные проценты, если ДДУ расторгается по его вине. Однако, согласно статье 10 ФЗ № 214, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще их исполнившая, обязана уплатить другой стороне предусмотренные законом и договором неустойки и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В рассматриваемой ситуации проценты по кредиту являются убытками, поэтому дольщик может потребовать их возмещения в суде. Однако судебная практика по такого рода требованиям не является единообразной, поэтому есть вероятность и отрицательного (для дольщика) разрешения дела.

Novostroy.su: Стоит ли законодательно предусмотреть такие компенсации?

А.К.: Способы защиты гражданских прав уже закреплены в статье 12 ГК РФ, к ним относятся, например, возмещение убытков, взыскание неустойки, компенсации морального вреда. Закрепление в законе иных мер юридической ответственности может еще больше усугубить положение Застройщика, и привести к удорожанию недвижимости для дольщика.

В сложившейся ситуации государству нужно добиться неотвратимости наказаний для недобросовестных девелоперов.

Необходимо устранить любые возможности для мошеннических действий по отношению к дольщикам, а не инициировать дополнительные санкции.

Novostroy.su: Покупатели с каким способом оплаты (ипотека/рассрочка/100%-оплата) рискуют больше всего и почему?

Владимир Прохоров, член Генсовета «Деловой России», владелец ГК «Удача»: Возврат денежных средств по системе эскроу, согласно 214-ФЗ, произойдет в тот момент, когда дольщик расторгнет договор.

Однако стоит учитывать, что максимальная сумма возврата – 10 млн руб.

Если квартира стоит дороже, то сумму превышающую возвратный лимит никто не вернет. В зоне риска находятся покупатели Москвы и Санкт-Петербурга, именно на этих рынках предлагаются лоты в новостройках дороже 10 млн руб. Кроме того, в настоящее время в законодательстве не прописана возможность компенсации уже выплаченных процентов по кредиту, поэтому именно ипотечники рискую больше всего потерять часть средств.

Самое опасное, если дольщик не захочет расторгать договор и будет требовать достройки дома.

Однако, если застройщика признают финансово несостоятельным, то участник долевого строительства вместе с эскроу-счетом может попасть в процедуру банкротства. Он будет включен в реестр требований всех участников строительства. По сути, его правовой статус будет мало отличатся от статуса «обманутый дольщик».

А.К.: Сегодня доступно множество инструментов для покупки жилья. Гражданин может выбрать предложение на наиболее выгодных для себя условиях. Квартиру можно купить в рассрочку, с зачетом имеющегося жилья, с использованием средств материнского капитала, по уступке прав требования. У многих застройщиков есть выгодные специальные предложения, например, скидки на квартиры при условии сделки с использованием ипотечного кредита или единовременной оплаты полной стоимости квартиры.

Что касается эскроу-счетов, дольщикам нужно понимать, что эта система предназначена для защиты их денежных средств от трат не по назначению. Однако говорить об абсолютной безопасности покупателя жилья все еще нельзя. Строительство многоквартирных домов – это бизнес, неисполнение застройщиком обязательств не всегда связано с намерением обмануть дольщика. При этом возможность либо невозможность возмещения затрат дольщика при расторжении ДДУ зависит как от конкретных обстоятельств ситуации, так и от позиции самого покупателя жилья. Если гражданин активно защищает свои права, вероятность вернуть потраченные деньги намного выше.

Novostroy.su: Какие существуют способы минимизировать риски или избежать их?

В.П.: На сегодня избежать или минимизировать риски можно лишь двумя способами. Во-первых, тщательно изучать объект и компанию прежде, чем вложить средства в строительство жилья. Во-вторых, не бояться расторгать договор. В этом случае есть шанс в короткие сроки вернуть вложения.