Аукционы по скупке жилья у несправляющихся со своими обязанностями застройщиков входят в пакет антикризисных программ от государства. Приобретение недвижимости осуществляет «ДОМ.РФ», тем самым обеспечивая девелоперу некий сектор спроса и инвестиций. И всё было бы ничего, только для участия в аттракционе щедрости необходимо соответствовать жестким критериям отбора и быть готовым продать жилье по цене существенно ниже рыночной. Для чего была разработана такая «оригинальная» мера поддержки, и что станет с проданными «ДОМ.РФ» квартирами, Novostroy.su выяснил у экспертов.
Novostroy.su: Выкуп жилья у застройщиков — одна из мер поддержки строительной отрасли, реализуемая государством с помощью «ДОМ.РФ (АИЖК)». В чем состоит суть проекта и каков принцип его работы?
Ксения Юрьева, коммерческий директор группы «Родина» (девелопер Russian Design District): «ДОМ.РФ» является оператором нескольких «антикризисных» программ, в том числе по выкупу стандартного жилья у застройщиков, на что Правительство выделяет 150 млрд рублей под гарантии государства. В программе участвуют различные субъекты РФ: в регионе объявляется аукцион, проходящий в электронной форме, на право заключения ДДУ. Застройщики, которые заинтересованы в реализации нераспроданных остатков, подают заявки, при этом предлагая скидку к средней цене продаж за последние полгода: в приоритете те дома, в которых дисконт выше. Впоследствии выкупленные квартиры планируется направить на реализацию социальных программ, а также вывести определенный объем на рынок.
Novostroy.su: Насколько такая мера как аукционы своевременна и актуальна? Вызывает ли она интерес со стороны участников рынка?
Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE): Выкуп квартир, безусловно, своевременная мера в условиях падения спроса на жилье. Чтобы избежать профицита предложения и массовых банкротств девелоперов, работающих по старой схеме привлечения средств, государство приобретает у них квартиры. Такая мера, конечно, должна вызвать интерес застройщиков, но, как говорится «дьявол прячется в деталях», а именно в том, как организован выкуп.
К.Ю.: Сегодня, когда строительная отрасль остро нуждается в поддержке, такая мера, безусловно, своевременна и необходима.
В первую очередь она актуальна для девелоперов, которые работают по старым правилам, без проектного финансирования.
Дело в том, что такие застройщики зависят от темпов продаж, ведь стройка финансируется за счет средств дольщиков. Поэтому во время пандемии они оказались в сложной ситуации: спрос радикально сократился, и денежный поток стал нестабильным.
Также данная мера интересна девелоперам, в проектах которых есть неликвидные остатки.
К их появлению могут привести разные причины, в том числе неудачная концепция, неправильное управление объемом предложения, ошибки в ценообразовании и т. д. В этом случае возможность единоразово избавиться от нераспроданных остатков, разумеется, привлекательна.
Novostroy.su: Первые попытки запуска показали весьма низкую готовность девелоперов к участию. Виталий Мутко объяснил это здоровым климатом в регионах. А что является причиной такого «провала», на ваш взгляд?
Н.К.: Чтобы участвовать в аукционе, застройщик должен соответствовать определенным критериям, которые и отрезают многих девелоперов от программы. В частности, жилые комплексы должны соответствовать стандартному жилью, предполагающему отделку. Соответственно, застройщики квартир без отделки в программу не попадают, а их очень много. Помимо этого, размер пула квартир должен быть не меньше 100 млн рублей. Соответственно, застройщики небольших по масштабу (малоэтажных) комплексов в программу не попадают. Срок ввода дома – не позднее 2021 года, то есть отсеиваются проекты с более поздними датами окончания.
Вторая причина низкой популярности программы – правила аукциона. По его условиям застройщик должен предложить цену на 15% меньше рыночной. После такой значительной скидки начинаются торги, причем с большим шагом (1%). То есть вероятность продать в итоге значительное число квартир с огромным дисконтом очень велика. А рентабельность в жилищном строительстве низкая, поэтому уже сама скидка в 15% может привести к убыточной для застройщика сделке.
К.Ю.: Запуск данной меры поддержки стройотрасли совпал с утверждением критериев стандартного жилья. Некоторые условия, например, ограничения по площади и классу энергоэффективности, были довольно универсальными и позволили охватить большое количество новостроек массового сегмента. Тем не менее есть и довольно специфические критерии, в частности, готовая отделка, которая должна включать установку мойки, тумбы под мойку, плиты (или варочной панели/духового шкафа). Такие опции – скорее редкость на рынке недвижимости, нежели правило. Это одна из причин, по которой в аукционе принимает участие ограниченное количество застройщиков. Вторая – выкуп квартир по цене ниже рыночной.
Учитывая, что многие застройщики и так недополучили огромную часть выручки во время самоизоляции, прибегнуть к демпингу в первую очередь решат те компании, которым грозит предбанкротное состояние.
Novostroy.su: Ставилась ли при запуске данной программы некая измеримая цель? Насколько она достигнута на данный момент?
Н.К.: Программа запущена недавно, поэтому пока рано делать выводы. Однако число заявок действительно невелико. Завершены 28 торгов. Необходимо время, чтобы понять динамику.
К.Ю.: Данная мера поддержки стройотрасли ориентирована в первую очередь на выкуп жилья, строящегося по старым правилам, без счетов эскроу. На момент запуска программы доля такого предложения в стране составляла порядка 60%: это более 400 застройщиков в 59 субъектах РФ.
Разумеется, речь шла не о том, чтобы охватить большинство проектов во всех регионах, а скорее об адресной помощи.
На сегодня аукционы объявлены уже в 17 субъектах РФ.
Novostroy.su: Что аукционы на практике несут конечному потребителю? Отражаются ли они на ценовой политике девелоперов?
Н.К.: Простых дольщиков выкуп квартир у застройщика никак не затрагивает. Квартиры переходят в собственность государства, которое заключает с застройщиками ДДУ. Вопрос только в том, как будут использованы квартиры после ввода домов в эксплуатацию.
Есть версия, что «ДОМ.РФ» может сдавать жилье в аренду, что, возможно, не придется по душе обычным новоселам выкупленных домов.
К.Ю.: В первую очередь «ДОМ.РФ» рассматривает те объекты, на которые застройщики дают ощутимую скидку. Разумеется, для девелоперов реализация жилья по цене ниже рыночной – это скорее крайняя мера, к которой они прибегают при отсутствии альтернатив. В дальнейшем часть выкупленного жилья предполагается выставить на рынок, а часть использовать для предоставления квартир определенным категориям граждан.
Novostroy.su: Можно ли оценить аукционы от «ДОМ.РФ» как эффективную меру по предотвращению появления новых долгостроев?
Н.К.: В целом аукционы могут эпизодически помочь удержаться от краха некоторым застройщикам, но в целом рассматривать как масштабную меру поддержки отрасли их не стоит. К тому же, как правило, «ДОМ.РФ» выкупает квартиры в домах на высокой стадии строительной готовности, тогда как более эффективной мерой поддержки было бы приобретение квартир в проектах на котловане, чтобы профинансировать стройку и привлечь внимание потенциальных покупателей динамикой строительства.
К.Ю.: На мой взгляд, данная мера направлена как раз на то, чтобы «удержать» на рынке застройщиков, которые близки к предбанкротному состоянию. Выкуп нераспроданных остатков позволит девелоперам, которые в условиях кризиса не могут рассчитывать на прежние темпы продаж, получить средства для завершения строительства и выполнить свои обязательства перед дольщиками.
Novostroy.su: Требует ли данная мера поддержки доработок? Если да, то каких и для какой цели?
Н.К.: Полагаю, минимальная уступка от застройщиков должна быть меньше и дифференцирована по регионам. Если в Москве 15% от цены за массовый выкуп девелоперы могут «скинуть», то в провинции такой размер дисконта в основном будет невыгодным застройщикам.
К.Ю.: Эффективность данной меры серьезно ограничена тем, что жилье выкупается у застройщиков по цене существенно ниже рыночной – не менее, чем на 15%. В результате далеко не все застройщики, которые нуждаются в помощи государства, прибегают к этой программе. На мой взгляд, для большего охвата проектов следует усилить действие программы, снизив размер дисконта.
Комментарии