Как и денег, квадратных метров много не бывает. Поэтому владельцы квартир зачастую не упускают ни единой возможности расширить имеющуюся жилплощадь. Способов для этого существует несколько. Novostroy.su поинтересвался у экспертов, какие из них допускает законодательство, и что потребуется, чтобы узаконить решение квартирного вопроса.
Novostroy.su: Какие варианты законного увеличения площади своей квартиры есть у собственников?
Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты»: Вариантами законного увеличения площади квартиры являются:
1) вертикальное увеличение площади (присоединение чердака или подвала). Этот процесс предполагает оформление чердака или подвала в собственность и согласование их перепланировки с надзорными инстанциями (в частности, с администрацией, Государственной противопожарной службой). Осложняется этот процесс еще тем, что он влечет перевод нежилого помещения в жилое, а это дополнительный фактор повышенного внимания надзорных органов;
2) расширение балкона или лоджии. Оно также является одним из вариантов перепланировки жилого помещения, поэтому его также придется согласовывать с администрациями и другими контрольными органами. Следует отметить, что расширение площади во всех перечисленных случаях потребует обращения в Росреестр чтобы зарегистрировать право на нее;
3) присоединение балкона или лоджии. И здесь имеет место перепланировка жилого помещения. Обращаться за ее узаконением нужно в те же органы;
4) объединение квартир. Процесс согласования остается тот же, поскольку объединение жилых помещений также относится к перепланировке. При этом сделать такую перепланировку можно в любом доме (монолитном, кирпичном, панельном и т.д.).
Следует отметить, что описанные способы, по большей части, надзорными органами не одобряются, в связи с чем гражданам приходится обращаться в суд.
Приведем пример. Жительница Барнаула сделала перепланировку в квартире путем присоединения к ней лоджии, но администрация согласовывать ее отказалась. Обратившись в суд, она также получила отказ. Однако, ход дело повернула апелляционная жалоба. Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда приняла апелляционное определение от 15.03.2015г. по делу № 33-2386/2015, которым признала перепланировку законной. При этом суд обосновал законность тем, что установленная лоджия соответствует строительным нормам и правилам, не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью.
Михаил Киселев, эксперт по жилищному законодательству центра согласований «Столица»: Законно увеличить площадь своей квартиры собственник может только через проведение общего собрания всех собственников многоквартирного дома. Допустим, что собственник двух квартир решил их объединить, эти квартиры находятся в конце межквартирного коридора, и для решения своей задачи, собственник планирует построить новую перегородку с дверью, присоединив пару метров. Для решения этой задачи необходимо провести общее собрание всех собственников многоквартирного дома, и получить 2/3 голосов для того, чтобы взять в пользование эти пару метров. Если он хочет получить в собственность эти метры, то необходимо получить 100% голосов.
Александр Тюрин, директор по строительству компании «Евроинвест Девелопмент»: Законных вариантов у собственников увеличить квартиру несколько: до строительства или уже после. Мы как застройщики будем рассматривать те варианты изменения жилплощади, которые можно реализовать на этапе строительства.
Теоретически увеличить жилплощадь путем объединения двух соседних квартир на этапе строительства возможно, но по согласованию с генеральным директором и до начала монтажных работ. То есть изначально внести это в проект, и тогда все будет законно.
Когда мы получаем разрешение на строительство, проект всего дома проходит экспертизу. И после ее прохождения желательно ничего не менять. Все дальнейшие вмешательства на этапе строительства, касаются ли они перепланировки или добавления какой-то дополнительной розетки – влекут за собой повторную экспертизу. Мы сдаем квартиры с чистовой отделкой, отсюда такие особенности.
Кроме того, нельзя забывать о несущих конструкциях и назначениях помещений, что вносит существенные ограничения в желания собственников переделать что-то в своей квартире. Например, законодательно запрещено менять «мокрые зоны» — переносить расположение санузлов, кухонь, над санузлом должен располагаться санузел, над комнатой — комната и так далее. Но при этом, например, в планировке, где кухня граничит с жилой комнатой, можно убрать внутреннюю перегородку и объединить эти пространства.
Novostroy.su: Как законно и правильно присоединить лоджию к квартире?
М.К.: Убираем балконный блок, убираем подоконник, батарею разворачиваем в сторону квартиры (выносить радиаторы отопления на балкон запрещено) и на это место ставим «французские окна», это полностью прозрачные двери. Многие задают вопрос, а можно снести весь проем и поставить стеклянную стену? Это делать нельзя, по противопожарным правилам между комнатой и балконом(лоджией) должен быть каменный простенок не менее 1,2 метра, и не стоит забывать, что ограждающие конструкции являются общедомовым имуществом. Хочу отметить, что в панельных домах нельзя убирать порожек под дверью и сносить подоконник до пола, это снижает прочность наружной панели.
А.Т.: Еще одно ограничение законодательное — объединение лоджии и квартиры, потому что это нарушает контур отопления. И даже если не учитывать инженерные сети дома — в наших ЖК, к примеру, холодное панорамное остекление, это витражи и фасад. Утеплить лоджию, не нарушая внешний облик дома, проблематично, а без утепления температура в квартире будет ниже заявленной. Такие изменения в проект мы внести не сможем.
Novostroy.su: В каких типах домов (монолитные, кирпичные, панельные, хрущёвки, брежневки, сталинки) можно объединить несколько квартир в одну и как это должно сопровождаться документально?
М.К.: Собственник смежных помещений вправе объединить эти помещения ст.40 ЖК РФ. Если при этом не происходит присоединения общего имущества, то достаточно получить разрешение на перепланировку/объединение в Жилищной инспекции. Тип дома (панель, кирпич, монолит и т.д.) для объединения помещений не имеет значения, но для этого должна быть техническая возможность. Если Техническое заключение о возможности перепланировки/объединения покажет, что проем в стене или перекрытии делать нельзя, то разрешение на объединение квартир не дадут.
Novostroy.su: Есть какие-то различия между объединением квартир на одном и на соседних этажах?
М.К.: Процедура согласования одинаковая.
А.Т.: Идея сделать двухуровневую квартиру из двух квартир, расположенных друг над другом, может потерпеть крах — так как для этого нужно делать отверстия в перекрытиях. Это нарушение монолитного основания, что в принципе опасно для жизни.
Novostroy.su: Насколько законно создание закрытого тамбура на лестничной клетке?
К.Б.: Что касается установки закрытого тамбура на лестничной клетке, то для того, чтобы узаконить этот процесс необходимо поставить вопрос на повестку общего собрания жильцов многоквартирного дома. Если они одобрят эту идею, то примут протокол большинством голосов. После этого необходимо будет получить разрешение от администрации, управляющей компании и Государственной противопожарной службы.
М.К.: Следует помнить, что в таком тамбуре не должно быть пожарных кранов, электрических шкафов и других общедомовых коммуникаций. Двери такого тамбура не должны перекрывать пути эвакуации.
А.Т.: Что касается такой популярной переделки, как создание закрытого тамбура на несколько квартир, то это тоже запрещено — здесь уже действуют нормы пожарной безопасности. Конечно, можно что-то придумать, не закрыть полностью, а сделать какую-то перегородку, не доходящую до потолка. Важно, чтобы это не сказалось на плане эвакуации и не повлияло на систему вентиляции.
Любая перепланировка после завершения строительных и монтажных работ, согласуется не у застройщика, поскольку все, что происходит после сдачи дома в эксплуатацию, не попадает в его ведение, а решается через другие структуры.
Комментарии