Квартира 500 руб. в день + 300 тыс. руб. первый взнос

Эскроу-утопия: зачем чиновники пытаются вернуть «долёвку»?

Интервью 1 1124 22 октября 2018 в 8:19 Элина Запорожец
Эскроу-утопия: зачем чиновники пытаются вернуть «долёвку»?

По мере приближения к точке невозврата в истории долевого строительства в России, чиновники продолжают совершать попытки «оптимизации» строительного рынка. Изначальный пакет поправок в 214-ФЗ оказался слишком «сырым». После его принятия последовали многочисленные инициативы, призванные сформировать работающую схему: дольщик — банк— застройщик. Однако по сей день в ней остаются значительные «белые пятна».

Очередным этапом совершенствования новой системы стало заявление о предстоящем разрешении для застройщиков постепенного освоения денег с эскроу-счетов. О принятии такого решения сообщил 10 октября депутат Госдумы РФ Сергей Вострецов. Мнения по данному вопросу разошлись: Минстрой инициативу поддержал, Центробанк - нет. Novostroy.su выяснил у экспертов каковы могут быть причины и не возвращаемся ли мы обратно к системе ДДУ.

Novostroy.su: Насколько на ваш взгляд реально введение системы поэтапного освоения денег дольщиков с эскроу-счетов? Каковы могут быть причины принятия властями таких противоречивых решений?

Жанна Малис, управляющий партнёр единой государственной службы «Помощь Дольщикам»: Договор счета эскроу предполагает внесение безналичных денежных средств депонентом – в данном случае участником долевого строительства – на счет эскроу-агента (банка) с целью их дальнейшей передачи бенефициару - застройщику. Отличительной чертой данного механизма выступает обязанность банка блокировать все операции, связанные с этим счетом, иными словами – «замораживать» счет. Передача же денежных средств бенефициару возможна только лишь после наступления определенного события. Таким событием будет являться предоставление застройщиком банку заключенного с участником акта приема-передачи или же одностороннего акта в случае уклонения участника от принятия объекта долевого строительства.

Таким образом, законодательство четко оговаривает момент передачи денежных средства застройщику – по окончании строительства. Это положение несомненно является надежной гарантией прав участника, но, с другой стороны, не сильно ли оно ущемляет интересы застройщика? Если данные денежные средства, по сути, являются обездвиженными, к каким ресурсам тогда должен прибегать застройщик при строительстве многоквартирного дома? Но учитывая тот факт, что до заключения договора долевого участия, оплата по которым производилась бы посредством счетов эскроу, застройщику предоставляется целевой кредит от банка, не будет ли данное условие порождать двойную оплату за одно и то же действие? Средства, которые будут поступать от дольщиков в любом случае в основной своей массе будут направлены на оплату выданного банком кредита. Таким образом, имеет место быть схема, когда данные денежные средства, внесенные на счет, могут поступать в распоряжения застройщика по мере продвижения строительства. Получая трансферты со счетов эскроу, после завершения какого-либо этапа строительства, застройщик будет направлять их в счет оплаты предоставленного кредита.

Евгений Исаев, главный юрисконсульт IPT Group: Каких-либо официальных документов, в том числе законопроектов, предусматривающих финансовые послабления для застройщиков, пока не появилось на официальных сайтах органов власти. Известно, что в осеннюю сессию Госдума планирует рассмотреть пакет поправок к 214-ФЗ. Но не стоит забывать, что реформирование долевого строительства обусловлено растущим количеством долгостроев и как следствие ростом количества «обманутых» дольщиков. Сегодня картина существенно не поменялась. Поскольку предпосылок для изменения выбранного государством вектора регулирования рынка жилищного строительства не наблюдается, подобные заявления из уст представителей власти лишь подтверждают, что имеется серьезная озабоченность, в первую очередь со стороны некрупных застройщиков, которые в результате уже сегодня столкнулись с серьезными финансовыми трудностями. Существенного изменения курса ожидать не стоит.

Упомянутые организации
Сергей Беляков, и.о. директора департамента Новостроек ООО «АЛЕКСАНДР Недвижимость»: Решениe дать возможность застройщикам получать деньги с эскроу счетов постепенно по мере строительства было ожидаемым. Дело в том, что в начальном варианте предусматривалось, что весь процесс строительства застройщик осуществляет за собственный счёт и за счёт банковских кредитов.

Такая схема подразумевала значительно удорожание квартир, т.к. переплаты по % застройщик бы заложил в стоимость. Теперь удастся сдержать рост цена на 30-50%, хотя подорожания не избежать. На мой взгляд, для экономики в целом главное именно это.

Упомянутые организации
Петрострой
Компания
Рейтинг B/11 объектов
Князева Анна, директор по продажам и маркетингу компании «ПЕТРОСТРОЙ»: После выступления Сергея Вострецова, все заговорили о возможных готовящихся поправках в законодательство, однако позднее эту информацию практически опровергли. Замглавы Минстроя прояснил ситуацию и сказал, что Минстрой не занимается разработкой поправок. И это логично – риски не должны ложиться на потребителя.

Однако у участников рынка складывается впечатление, что различные поправки в законодательство нас ещё ожидают, поскольку полное принятие той дорожной карты по переходу на проектное финансирование, которая разработана сейчас, приведёт, как минимум, к существенному подорожанию, а как максимум – к отсутствию конкуренции на рынке и даже дефициту жилья.

N.SU: Есть ли вероятность, что власти уже сейчас пытаются избежать негативных последствий жёстких поправок в 214-ФЗ? Или это влияние внешних факторов, в том числе общей напряженности на рынке?

Е.И.: В новейшей истории России при проведении масштабных реформ еще не было такого прецедента, в котором государство шло бы на попятную. Одна из целей реформы долевого строительства, которая является фактически стратегической, – пресечение появления «обманутых» дольщиков, поэтому говорить о том, что государство дало слабину как минимум неправильно. Что касается экономической нестабильности, то любой поворот или разворот в выбранном курсе может негативно сказаться не только на застройщиках, но и на банковском секторе, поскольку ЦБ РФ существенно скорректировал свою политику с целью обеспечения застройщиков банковским финансированием. В этой связи заявления чиновников скорее свидетельствуют о готовности властей прислушиваться к мнению застройщиков и точечно корректировать выбранный курс регулирования долевого строительства и настраивать новую систему регулирования, например через создание условий для более доступного банковского проектного финансирования или снятие административных барьеров.

С.Б.: За этим решением стоит, в первую очередь, желание минимизировать последствия отказа от долевого строительства в том виде, в котором оно существует сейчас. И в первую очередь - именно сдержать рост цен.

N.SU: Не станет ли поэтапное освоение средств причиной возвращения проблемы обманутых дольщиков? Что останется в качестве фильтра для недобросовестных застройщиков?

Е.И.: Если говорить о защищенности дольщиков, то при использовании эскроу-счетов, дольщик действительно застрахован от недобросовестных застройщиков, поскольку при возникновении проблем у застройщика, дольщик всегда получит свои деньги обратно без существенных формальностей. Пока денежные средства на счете-эскроу, дольщик защищен, как только часть денежных средств со счета-эскроу списывается, дольщик в соответствующей сумме остается незащищенным. В этой связи вероятность появления обманутых дольщиков конечно возрастает, я бы сказал, что такая вероятность может вернуть нас к исходной точке, т.е. на уровень 2017 года. Ведь в результате дольщик снова остается с застройщиком один на один. При предоставлении послаблений, о которых было заявлено, не были озвучены дополнительные механизмы защиты дольщиков.

С.Б.: На самом деле здесь все будет зависеть не столько от самого закона, сколько от практики его применения. Так, если банк будет переводить части денег с эскроу счетов по факту завершения определенных этапов стройки, то интересы дольщиков будут защищены. Но возникает вопрос, если, например, будет сорван финальный этап, а деньги банк застройщику за предыдущие перечислил. Здесь нужно будет смотреть текст поправок.

Ж.М.: В прежней редакции закона о долевом участии строительстве, действительно, предусматривался лишь один вариант перевода денежных средств по счету застройщику – при предоставлении им передаточных актов.

Но закон предусматривает возможность перечисления денежных средств застройщику и при условии предъявления им одностороннего акта передачи объекта долевого строительства. Такой акт застройщик вправе заключить в случае уклонения дольщика от принятия квартиры. Но разве это положение не порождает множество коллизий и споров? Если будет возникать спорная ситуация, когда участник будет вправе оспаривать данный акт? Застройщик не имел права составлять такой акт, но деньги уже получил…

Использование механизма договоров счета эскроу несомненно в большей степени защищает права и интересы участников строительства. То положение, что оплата цены договора будет производиться лишь после заключения акта приема-передачи и предъявления данного документа в банк, подкрепляется возможностью банка проверить предоставляемые документы на их правомерность и достоверность (если это предусмотрено договором). В данном случае предложенные поправки по оплате договора частями, по мере продвижения строительства немногим отличается от существующего механизма. При использовании конструкции счетов эскроу заметным образом снижается процент появления обманутых дольщиков.

N.SU: Как российские эскроу-счета отличаются от иностранных? Какие механизмы используют за рубежом?

Е.И.: В целом механизмы использования схожи, но для России это новый механизм взаимодействия между продавцом и покупателем, который не зародился сам собой как за границей, а был воспринят и адаптирован под конкретные цели. Причем этот механизм в России имеет очень узкую направленность, в отличие от зарубежного опыта использования эскроу. Россия делает только первые шаги в развитии этого института, и как он будет развиваться зависит от того, насколько он окажется удобным инструментом как обеспечительная мера.

Ж.М.: Главной отличительной чертой договора счета эскроу, который предусмотрен отечественным законодательством, от договора, используемого в зарубежных правопорядках, является объект депонирования. Так, согласно нашему законодательству, внести на счет эскроу можно лишь денежные средства, когда в зарубежных странах депонировать можно ценные бумаги и даже правоустанавливающие документы. Второй существенной отличительной чертой будет выступать фигура эскроу агента, которым в нашем правопорядке может выступать только лишь кредитная организация. В других странах перечень лиц, которые могут осуществлять услуги агента. Достаточно широк: ими могут быть адвокаты, нотариусы, коммерческие организации.

Комментарии 1

Последний написан 11 дней назад
Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
0 -1 +1
2 ноября 2018 в 11:03
Из статьи не понятно, что же мешает деньги на счетах эскроу использовать в качестве фингарантий для кредитов, выдаваемых банком застройщику?
Подорожание жилья, которого почему-то так боятся, на самом деле выгодно государству: средства связывания избыточной денежной массы всегда снижают инфляцию.
Похожие статьи по данной теме
  • Практикум: какую отделку выбрать от застройщика?
    3 мая 2018 в 15:29 2305 1

    Петербургские застройщики уже давно предлагают своим клиентам квартиры с полной отделкой, а новоселы оценили, что можно въезжать в собственное жилье без глобального ремонта.

  • Насколько чист «Чистый ручей»?
    2 октября 2017 в 11:24 3235

    Первая очередь «малоэтажки» в Сертолово выглядит почти готовой. Однако, к примеру, корпус №1, ожидаемый к сдаче во втором квартале 2017 года, пока не введен в эксплуатацию. Проверим, по какой причине происходит задержка этого корпуса, и как дела в остальных домах.

  • Ноябрьские старички на рынке недвижимости. Знакомые всё лица
    5 декабря 2016 в 17:19 1428

    Ноябрь удивил: основной объем новинок составили квартиры в уже известных проектах. Застройщики решили повременить с выходом новых. Хотя как раз в конце осени стало известно, что ждет рынок в наступающем году.