При выборе жилья большинство покупателей сталкиваются с дилеммой — приобрести б/у-квартиру в обжитом инфраструктурно развитом районе или отдать предпочтение новенькой новостройке, но в «чистом поле»? Novostroy.su поинтересовался у экспертов, как менялись цены на разные квартиры за 2019 год и каких перемен стоит ждать потенциальным покупателям.
Novostroy.su: Какая динамика за 2019 год наблюдается в каждом из сегментов рынка недвижимости: новостройках и вторичном жилье?
Сергей Мохнарь, руководитель департамента развития ГК «ПСК»: Изменение цены не всегда идёт в сторону увеличения. В этом году что новостройки, что вторичный рынок показывали снижение в отдельные месяцы.
Александр Козлов, коммерческий директор «Концерн РУСИЧ»: На столичном вторичном рынке недвижимости небольшое оживление покупательского спроса отмечалось в середине лета, однако к началу осени ситуация выглядела следующим образом: в сентябре Росреестр зарегистрировал 10 027 переходов прав на недвижимость — на 6,1% меньше чем в августе 2019 года; и на 12,8% меньше за аналогичный период прошлого года — в сентябре 2018 г.
В октябре стоимость столичного квадратного метра достигла отметки практически 177 тысяч руб/кв.м, что на 0,2% выше средних значений августа-сентября.
Интересный факт, что даже снижение ставок по ипотеке уже не так стимулирует рынок, как это было еще год-полтора назад.
Я предполагаю, что на вторичном рынке ипотечный спрос не так велик, как на первичном. Если новостройку зачастую приобретают как первое и единственное жилье, то вторичный рынок рассматривают те, кто планирует обзавестись готовой дополнительной недвижимостью или с целью расширения жилплощади. Несмотря на то, что потребность в жилье у граждан есть всегда, однако текущая экономическая ситуация не располагает к дополнительным рискам ради покупки «лишних» квадратных метров.
Об этом говорит и статистика, несмотря на большой объем сделок на вторичном рынке с использованием ипотеки (42%), в сентябре 2019 г. количество ипотечных сделок сократилось на 19%.
Казалось, что пониженный спрос должен привести к плавному снижению цены, но этого не происходит из-за дефицита качественных предложений.
Особенно это актуально на рынке вторичного жилья, где преобладает старый фонд и не всегда стоимость квартиры соответствует ее качеству.
Вторичный рынок Подмосковья чувствует себя более уверенно: так в сентябре спрос на вторичную недвижимость увеличился на 15% по сравнению с августом 2019 г. , средняя стоимость квартиры в эконом-классе составляет 4,2 млн руб. (+0,9%), в комфорт-классе — 5,8 млн руб., в бизнес-классе – 8 млн рублей.
На первичном рынке Москвы средняя стоимость квадратного метра от 176 до 206 тысяч рублей (в зависимости от сегмента), в проектах по эсроу-счетам – 179 тысяч руб. Для сравнения в январе 2019 года средняя стоимость квадратного метра в комфорт-классе составляла 162 тысячи.
На первичном рынке Московской области средняя стоимость квадратного метра составляет 108 тысяч руб. (для сравнения в январе 2019 г - 96 тыс. руб.).
Как показывают цифры, несмотря на снижение покупательского спроса и общей динамики рынка, цены не стоят на месте и пока предпосылок для их снижения нет, как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости.
Novostroy.su: В каком из сегментов сегодня выше покупательский спрос? Какой процент россиян предпочитают новостройки «вторичке»?
С.М.: По итогам I полугодия количество зарегистрированных договоров в обоих сегментах находилось примерно на уровне 60 тысяч.
Популярностью пользуется так называемая «новая вторичка» ‒ квартиры в недавних новостройках.
А.К.: Вторичный рынок столичного региона (Москва, Новая Москва, Московская область) насчитывает около 145 тысяч объектов, первичный рынок — около 84 тысяч. Соответственно вторичный рынок больше и дороже.
Так сложилось, что бОльшая часть покупательского спроса смещена в сторону вторичного рынка недвижимости и пока, несмотря на то, что объем сделок на первичном рынке с каждым годом приближается к показателям на вторичном, обогнать и превысить эти значения не удается.
Своеобразную роль в формировании спроса в этом году, а именно в конце первого полугодия 2019 г. сыграл переход на новую систему финансирования. Опасаясь роста цен на первичную недвижимость, часть покупателей сделала выбор в пользу новостроек, тем самым существенно ослабив спрос на вторичном рынке жилья, и наоборот были потенциальные покупатели, которые опасаясь нововведений и не понимая алгоритм работы со счетами эскроу, сделали свой выбор в пользу вторичного рынка недвижимости.
Novostroy.su: Какова сегодня средняя цена за квадрат в данных категориях жилья? Насколько она изменилась за последний год? За три года?
А.К.: Как уже отмечалось, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Москвы по итогам октября 2019 года составляет 176,9 тысяч руб., на вторичном рынке – 213 тысяч руб. (от ТТК и до МКАД) и 143 тыс. руб./кв.м в Новой Москве. В среднем с начала года цены выросли на 2%.
Для сравнения в октябре 2017 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Москвы составляла – 153 тыс. руб. (без учета территорий Новой Москвы), на вторичном рынке столицы - 165,8 тысяч рублей.
Стоимость квадратного метра жилья в квартире на первичном рынке Московской области составила 108 тыс. руб, а средняя цена квартиры 5,8 млн руб, на вторичном рынке — 86,3 тысячи рублей, при этом средняя стоимость квартиры 4,4 млн руб.
Для сравнения в начале 2017 года стоимость квадратного метра на первичном и вторичном рынках Московской области составляла 83 и 86 тысяч руб. соответственно.
Сближение стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынке жилья способствовал вывод на рынок объектов неподалеку от МКАД, что отразилось на средневзвешенной цене, а также высокая степень строительной готовности многих объектов и относительно небольшой объем новых проектов, которые были выведены на рынок.
Михаил Хорьков, заместитель председателя комитета Российской Гильдии Риэлторов по аналитике: Если говорить о динамике цен на первичном рынке Петербурга, то за год они выросли примерно на 12,2%.
На вторичном рынке жилье также подорожало — за год на 12,8%. Средняя цена предложения на рынке готового жилья по итогам третьего квартала равна 124,7 тыс. рублей за кв. м.
В целом аналитики РГР выделяют следующие основные тенденции 2019 года:
- предпосылки для значительного увеличения объема строительства отсутствуют;
- сглаживание цен предложения между квартирами разной комнатности;
- сглаживание цен предложения между территориями города;
- цены предложения увеличиваются, однако темпы роста цен ниже, чем в 2018 году;
- уровень текущих цен поддерживается государственными и региональными программами, в т.ч. за счет ипотечных схем и субсидий;
- рост реальных доходов населения не фиксируется.
Novostroy.su: Портрет покупателя «вторички» — какой он? Чем отличается от портрета покупателя новостройки?
С.М.: Портрет покупателя в любом сегменте зависит от класса приобретаемой недвижимости.
В бизнес-классе мы можем говорить о тенденции на омоложение и классовую миграцию — предпочтение покупки меньшей по площади недвижимости, но в проектах более высокого класса.
Это определило высокий спрос на квартиры 40-60 кв. м, что ещё пять лет назад для бизнес-класса было редкостью. Равно как и сделки с ипотекой, доля которых в наших проектах доходила до 40%. Кроме того, квартиры в бизнес-классе чаще приобретают для собственного проживания, в то время как покупка в масс-маркете может быть инвестиционной.
А.К.: Портрет покупателя недвижимости коррелируется с экономическими условиями в которых осуществляется покупка. Так, по итогам октября 2019 года, покупателей на вторичном рынке недвижимости интересовали современные монолитные дома (+0.4%), а также «сталинки», которые в среднем прибавили 0.8%.
Дешевые сегменты (пятиэтажные дома, девятиэтажные панельные дома) показали отрицательную динамику.
На первичном рынке недвижимости Москвы стабильными остаются продажи в бизнес-классе. Вышеизложенная тенденция (дешевый сегмент уходит в минус, более дорогой показывает положительную динамику) характерен при отсутствии ярко выраженной динамики рынка в целом.
Novostroy.su: Можно ли утверждать, что вторичное жилье дешевеет по отношению к «свежим» квадратным метрам? Или наблюдается обратная тенденция?
А.К.: Тут все зависит от сегмента жилья, к примеру, вторичный рынок недвижимости пополняется еще «вчерашними» новостройками и говорить об удешевлении стоимости квадратного метра по отношению к новостройкам не совсем корректно.
Имеет место и обратный эффект, когда в локации с развитой инфраструктурой, но со старым жилым фондом появляется новый проект и на стадии котлована стоимость квартир в нем ниже, чем например в построенном соседнем доме и у потенциального покупателя есть выбор – приобрести квартиру за меньшие деньги и немного подождать сдачи дома или приобрести недвижимость по более высокой стоимости, но с возможностью быстрого заселения.
Пока анализируя данные по Москве мы видим, что средневзвешенная стоимость квадратного метра в объектах на первичном рынке, ниже чем на вторичном.
Разница в стоимости квартир на первичном и вторичном рынке Подмосковья не столь существенна и в этих локациях имеет место плавное, но стабильное перемещение интересов покупателей в сторону новых проектов.
Novostroy.su: Каких перспектив стоит ожидать в каждом из сегментов?
С.М.: Новое жильё сейчас стоит дешевле, чем «вторичка». При прочих равных это сохранит status quo на рынке: выбор покупателей останется за новым жильём. При этом в течение следующего года вполне вероятно продолжится снижение цен на вторичном рынке, пока они не вернутся к конкурентным показателям.
А.К.: Предполагаю, что в условиях снижения платежеспособности населения, резкого повышения цен на недвижимость не будет. Однако спрос на недвижимость как на первичном, так и на вторичном был и будет во все времена. Среди потенциальных покупателей есть люди, которые стремятся улучшить свои жилищные условия или сохранить сбережения.
Стимулировать таких покупателей совершить покупку будут периоды активизации рынка, среди которых снижение ипотечных ставок, увеличение строительной готовности объектов и как следствие не такие быстрые темпы роста стоимости квадратного метра.
Поэтому спрос на первичном и вторичном рынке будет всегда, однако для увеличения его объема необходимо время.
Комментарии