ЖК «Вернисаж»: задержки возможны. Есть ли риск вложения?

Застройщиками ЖК «Вернисаж» являются две компании:

• «ТИН Групп». Зарегистрировано 26.12.2007 года. Учредителем является физическое лицо Изумрудова А.Л. (100 % доли в уставном капитале). Уставный капитал 10 тыс. руб. До начала строительства объектов этого ЖК компания имела опыт участия в строительстве других домов в качестве застройщика.
• «Полис Групп». Зарегистрировано 01.04.2010 года. Учредители застройщика: физическое лицо Петряшова О.В. (80% доли в уставном капитале); физическое лицо Цилевич Д.Г. и физическое лицо Ванханен М.Я. (по 10% доли в уставном капитале). Уставный капитал 13 896 000 руб. Несмотря на сравнительно небольшой срок деятельности, застройщик имеет опыт строительства и сдачи большого количества жилых домов.

Упомянутые объекты

Жилой комплекс

«Вернисаж»

ГК «Полис»

Разберем возможности каждого из застройщиков, а также имеющиеся риски при вложении денежных средств в те жилые дома, за строительство которых отвечает тот или другой застройщик, тем более имея ввиду, что согласно проектным декларациям обоих застройщиков, финансирование строительства осуществляется за счет продажи строящихся квартир по ФЗ №214.

ООО «ТИН Групп»

Согласно проектным декларациям, «ТИН Групп» отвечает за строительство домов № 3, 4, 5, 7, 8 этого ЖК.

Дом №3

Сдан в эксплуатацию 29 июля 2016 года. Согласно первой проектной декларации от 27.09.2013 года, срок сдачи 3 квартал 2015 года. Таким образом, задержка сдачи этого дома, по отношению к первоначально заявленному, составила 10 месяцев.

Дом №4

Начало строительства - 1 квартал 2014 года; окончание 3 квартал 2016 года. Разрешение на строительство выдано 27.02.2014 года до 28.08.2016 года. Срок сдачи в эксплуатацию - 3 квартал 2016 года. Общее количество квартир 720 шт. Общая площадь квартир 21 405 м2. Сметная стоимость 1 669 390 тыс.руб.

Согласно информации на официальном сайте застройщика, а также судя по фото и информации на различных форумах, по состоянию на конец июля 2016 года, в доме №4 выполнены следующие работы: построена коробка здания, остеклены окна здания, а также витражное остекление балконов и лоджий, выполнена кровля жилого дома, в значительной степени выполнены работы по наружным и внутренним сетям, идет стяжка полов, предчистовая отделка квартир, отделка мест общего пользования, установка квартирных дверей, но при этом не начаты работы по противопожарной защите, и только начаты работы по благоустройству прилегающей территории. Объем выполненных работ от общего объема работ на этом доме, можно оценить в 90-95%.

Запомним эту цифру, потому что она нам пригодится при анализе рисков вложений в этот жилой дом. Это важно для понимания, потому что аналогично будет проведен анализ и других домов ЖК «Вернисаж».

Возвращаемся к цифре количества квартир в доме № 4. В этом доме 720 квартир.

Между тем, согласно данным Росреестра, по состоянию на 31.08.2016 года в этом доме зарегистрировано только 257 ипотечных сделок долевого участия в строительстве, то есть 36% от всех имеющихся в этом доме квартир (257 : 720 = 36%); плюс прибавляем договора по рассрочке. Причем можно предположить, что по уже заключенным договорам долевого участия не осуществлена оплата всей 100% стоимости договора, которая почти наверняка синхронизирована со сроком строительства и сдачи этого дома. Таким образом, можно предположить, что получено меньше средств, чем 36% от стоимости проданных квартир.

Если же еще иметь в виду, что продажная цена «квадрата» не равна его сметной стоимости (за счет того, что застройщик закладывает в цену норму своей прибыли), то становится понятно, что 36% проданных площадей жилого дома, по цене не равняются 36% сметы строительства этого дома.

Таким образом, можно предположить, что застройщик получил значительно меньше 36% денежных средств от продажи жилья по коммерческой цене (за счет того, что не все деньги от дольщиков поступили), но при этом поступивших денег хватит на строительство значительно большего количества метров, чем было оплачено (за счет маржи застройщика в продажной стоимости квадратного метра жилья).

Так вот, застройщик получил значительно меньше 36% продажной стоимости жилья, но при этом построил около 90-95% всего строительного объема.

Это говорит о том, что оставшихся не распроданными площадей, с огромным запасом, хватит на то, чтобы достроить жилой дом № 4. Более того, эти цифры свидетельствуют, что строительство этого дома осуществлялось лишь частично за счет средств дольщиков. В большей степени финансирование работ по строительству этого дома осуществлялось за счет других средств (возможно заемных), а также собственной прибыли.

Точно так же очевидно, что по окончании строительства этого дома, введения его в эксплуатацию, и выполнению таким образом застройщиком всех обязательств перед дольщиками, останется еще большое количество (не менее 60%) свободных квартир, продажа которых образует очень существенную прибыль застройщика по итогам строительства этого дома.

Но при этом также очевидно, что строительство этого дома и сдача его в эксплуатацию не может быть завершена до конца 3 квартала 2016 года. Более вероятным представляется срок сдачи этого дома в эксплуатацию до конца 4 квартала 2016 года.

 Финансы «ТИН Групп»

Подтверждением отсутствия проблем с финансированием строительства может служить безусловная прибыльность застройщика все последние годы, что нашло отражение в цифрах финансовой отчетности застройщика, показанных им в проектных декларациях и изменениях к ним.

Дом №5

Начало строительства корпусов этого дома - 2 квартал 2014 года. Окончание -2 квартал 2017 года. Разрешение на строительство выдано 30.04.2014 года. Срок действия до 30.04.2017 года. Срок сдачи в эксплуатацию 2 квартал 2017 года. Общее количество квартир 2 044 шт. Общая площадь квартир 55 563 м2. Сметная стоимость 4 623 091 000 руб.

Согласно информации на официальном сайте застройщика, а также фотографиям и информации на форумах, по состоянию на конец июля 2016 года на доме №5 (1-12 секции) выполнены следующие работы: построена коробка здания, выполнены работы по кровле, выполнена значительная часть работ по фасаду здания, практически закончены работы по остеклению окон здания, практически закончены работы по вентиляции и дымоудалению, выполнены не менее половины работ по внутренним сетям отопления и водоснабжения, начаты работы витражному остеклению балконов, только начаты работы по монтажу внутреннего электрооборудования и освещения, практически только начинаются работы по внутренней отделке помещений квартир и мест общего пользования, не начаты работы по наружным сетям и благоустройству прилегающей территории. Объем выполненных работ на 12-ти секциях дома №5 от общего объема работ можно оценить приблизительно в 70% от общего объема работ на этом доме.

Между тем, согласно данным Росреестра по состоянию на 31.08.2016 года на этом доме было зарегистрировано всего 972 ДДУ из общего количества квартир в 2 044, то есть около 47,5% от общего количества квартир.

Таким образом, и в доме №5, как и в доме №4, объем полученных средств на строительство от участников долевого строительства, значительно меньше, чем денежных средств, освоенных на строительстве этого дома. Это может означать, что при строительстве этого дома застройщик не испытывал проблем с финансированием, и строительство этого дома велось не только за счет средств дольщиков, но и за счет собственных средств застройщика.

Кроме того, такое соотношение полученных денежных средств и выполненного объема строительства говорит о том, что по окончании строительства этого дома, сдачи его в эксплуатацию, и выполнению таким образом всех обязательств перед дольщиками у застройщика останется много не распроданных квартир на этом объекте, после продажи которых, он зафиксирует значительную прибыль по итогам строительства этого дома.

Дом №7 (корпуса 1, 2, 3)

Начало строительства корпусов этого дома 4 квартал 2015 года. Окончание - 4 квартал 2017 года. Разрешение на строительство выдано 07.10.2015 года. Срок действия до 14.08.2016 года. Продлено до 07 октября 2017 года. Срок сдачи в эксплуатацию - 4 квартал 2017 года.

Общее количество квартир во всех трех корпусах 896 шт.; общая площадь квартир 24 562 кв. м; сметная стоимость 1 706 000 тыс.руб.

Согласно информации на официальном сайте застройщика, а также фотографиям и информации на различных форумах, по состоянию на конец июля на доме №7 (1-3 корпуса) выполнены следующие работы: по корпусам 1 и 2 выполнена значительная часть работ по сооружению монолитных коробок здания, по этим же корпусам выполнено около 50% кладки наружных стен, по корпусу 3 выполнены земляные работы по котловану, залита монолитная плита фундамента, идет литье монолитных стен подвального этажа здания. Объем выполненных работ от общего объема работ по этому дому можно оценить в 20-25%.

Между тем, по данным Росреестра по состоянию на 31.08.2016 года было зарегистрировано 250 договоров долевого участия из общего количества квартир в 896, то есть около 28% от общего количества квартир. Если учесть, что эти договора были заключены в течение последних нескольких месяцев, то очевидно, что по этим договорам поступило значительно меньше средств, чем 28%.

Таким образом, к настоящему моменту, договора долевого участия и денежные средства, поступающие по этим договорам, синхронизируются с объемом выполняемых работ. С учетом значительной прибыли, которую получит застройщик по итогам строительства домов №№ 4 и 5, проблем с финансированием этого объекта у застройщика не будет. Единственное беспокойство может вызывать возможный срыв сроков графика строительства и сдачи в эксплуатации этого дома, которые, как видно, довольно часто допускает этот застройщик (в нашем случае это дома №3 и 4 этого ЖК).

Дом №8

Начало строительства корпусов этого дома 4 квартал 2015 года. Окончание 2 квартал 2018 года. Разрешение на строительство выдано 26.12.2014 года. Срок действия до 14 августа 2017 года. Срок сдачи в эксплуатацию 2 квартал 2018 года. Общее количество квартир во всех трех корпусах 2 714 шт. Общая площадь квартир 72 608 кв. м. Сметная стоимость составляет 3 098 481 000 руб.

По состоянию на конец июля 2016 года, в доме №8 выполнены земляные работы по рытью котлована и ведутся работы по сооружению свайного поля фундамента. К такому выводу приходим, посетив официальный сайт застройщика, а также просмотрев фотографии и информацию на форумах. То есть строительство этого дома только началось, объем выполненных работ можно оценить не более, чем в 5% от общего объема работ на этом доме.

Между тем, по данным Росреестра, по состоянию на 31.08.2016 года было зарегистрировано 205 договоров долевого участия из общего количества квартир в 2 714 шт., то есть около 7,5% от общего количества квартир. Если учесть, что эти договора были заключены в течение последних нескольких месяцев, то очевидно, что по этим договорам поступило значительно меньше средств, чем 7,5%. Рекомендации аналогичны дому №7: то есть проблем с финансированием строительства у застройщика нет, но если дольщику важно получить квартиру в срок, указанный в проектной декларации, то лучше подождать и понаблюдать, каким образом этот застройщик будет соблюдать график строительства.

С учетом всего изложенного выше очевидно, что выполнение работ этим застройщиком производится не только за счет средств дольщиков. За счет чего строятся дома, можно понять из последней имеющейся в наличии бухгалтерской и финансовой отчетности, размещенной на сайте Росстата по состоянию на 31.12.2014 года.

Выделенные цифры говорят о том, что застройщик «ТИН Групп», в отличие, кстати, от большинства застройщиков, заканчивает строительство жилых домов и не распроданные квартиры ставит на баланс своей организации (после введения этих домов в эксплуатацию и регистрации права собственности в органах юстиции). После продажи этих квартир, денежный поток от продаж фиксирует «выручку», которая за минусом затрат отражает прибыль, с которой уплачивается налог на прибыль (в отличие от «поступлений денежных средств», когда квартиры продаются на стадии строительства в рамках заключенных ДДУ). То есть вся та прибыль, которую фиксировал застройщик на протяжении всех последних лет в проектных декларациях, образуется за счет продажи построенных и сданных в эксплуатацию домов, в строительстве которых участвует данный застройщик. Это означает, что прибыль не разовая, а общая закономерная, характеризующая деятельность этой компании.

ООО «Пoлис Групп»

Согласно проектной декларации, отвечает за строительство дома №1, 2, 6. Рассмотрим каждый.

Дом №1

Начало строительства 4 квартал 2013 года. Окончание 4 квартал 2015 года. Разрешение на строительство выдано 01.11.2013 года. Срок действия до 01.11.2015 года. Разрешение продлено до 31 декабря 2016 года, то есть на один год и месяц. Срок сдачи в эксплуатацию 4 квартал 2015 года. Изменен в проектной декларации от 17.02.2015 года на 2 квартал 2017 года, то есть на 1,5 года. Общее количество квартир 378 шт. Общая площадь квартир 14 017 кв. м. Сметная стоимость 1 209 828 тыс.руб.

Упомянутые организации

Компания

ГК «Полис»

Рейтинг A/20 объектов

По данным сайта застройщика, по состоянию на июль 2016 года выполнены следующие работы: построена коробка здания, выполнены фасад и кровля здания, выполнено остекление здания, идет работа по остеклению лоджий и балконов, практически закончены работы по наружным сетям (водопровод и канализация, электрические сети, тепловые сети, заканчиваются работы по внутренним сетям, идут работы по монтажу дверей, стяжке полов, предчистовой отделке помещений, отделке мест общего пользования, монтажу систем вентиляции и дымоудаления, при этом еще предстоят работы по противопожарной защите, телефонизации и благоустройству прилегающей территории. Объем выполненных работ от общего объема работ на здании можно оценить в 85-90%.

Заявленный срок окончания строительных работ и сдача жилого дома №1 во 2-м квартале 2017 года видится реально выполнимым.

Возвращаемся к цифре количества квартир в домах № 1. В этом доме 378 квартиры.

Между тем, по данным Росреестра по состоянию на 31.08.2016 года в этом доме зарегистрировано 217 сделок долевого участия в строительстве, то есть 57% от всех имеющихся в этих домах квартирах (217 : 378 = 57%). Причем очевидно, что по уже заключенным договорам долевого участия не осуществлена оплата всей 100% стоимости договора, которая (то есть оплата) почти наверняка синхронизирована со сроком строительства и сдачи домов. Таким образом, можно предположить, что получено меньше средств, чем 57% от стоимости проданных квартир.

Предположим, застройщик получил менее 57% продажной стоимости жилья, но при этом построил около 85-90% всего строительного объема. Это может говорить о том, что оставшихся не распроданными площадей, вполне, и даже с запасом, хватит на то, что после их продажи у застройщика будет достаточное количество денежных средств, чтобы достроить жилой дом № 1.

Проблем с финансированием строительства жилого дома №1 у застройщика нет. Дом будет профинансирован и сдан в срок, согласно проектной декларации, то есть к концу 2 квартала 2017 года. Подтверждением отсутствия проблем с финансированием строительства может служить безусловная прибыльность застройщика все последние годы, что нашло отражение в цифрах финансовой отчетности застройщика, показанных им в проектной декларации и изменениях к ней.

Финансы «Полис Гpупп»

Согласно данным финансовой отчетности, отраженным в проектной декларации и изменениям к ней, ООО «Полис Групп» выглядит устойчиво прибыльной компанией.

Кроме того, застройщик ООО «Полис Групп» осуществляет строительство множества других домов, имеет доступ к финансовому потоку от продажи множества строящихся им объектов, при этом является безусловно прибыльной фирмой на протяжении долгого времени. Последняя сданная отчетность по состоянию на 31 декабря 2014 года, показывает, каким образом образуется эта прибыль.

 Таким образом видно, что застройщик ООО «Полис Групп», осуществляющий строительство дома №1, абсолютно во всех показателях сопоставим с застройщиком ООО «ТИН Групп», а значит и выводы в отношении этого застройщика можно сделать аналогичные.

Дом №2

Сдан в эксплуатацию 29 июля 2016 года. Согласно первой проектной декларации от 06.11.2013 года, срок сдачи 4 квартал 2015 года. Таким образом, срок задержки сдачи, согласно первоначально заявленному, составил 7 месяцев.

Дом №6.

Сдан в эксплуатацию 02 марта 2016 года. Согласно первой проектной декларации от 14.08.2013 года, срок сдачи 4 квартал 2014 года. Таким образом, срок задержки сдачи, согласно первоначально заявленному, составил 14 месяцев.

Иначе говоря, ООО «Полис Групп», как и ООО «ТИН Групп» осуществляет значительные задержки со сроками строительства своих объектов и сдачи их в эксплуатацию, а значит и итоговый вывод в отношении этого застройщика можно было бы сделать аналогичный.

Однако, с учетом того что степень готовности дома №1 чрезвычайно высока, риски задержки со сдачей этого объекта практически отсутствуют.

Страхование, суды, аккредитация

Застройщиками оформлены надлежащим образом все документы на строительство и застрахована гражданская ответственность.

Упомянутые организации

Банк

Газпромбанк

Банк

Промсвязьбанк

Банк

ВТБ

Банк

Сбербанк

Банк

Санкт-Петербург

Банк

АК Барс

В отношении обоих застройщиков не ведутся значимые для строительства разбирательства по гражданскому судопроизводству, и полностью отсутствуют какие-либо административные и банкротные судопроизводства. Также не ведутся исполнительные производства.

Кроме того, не выявлены какие-либо предписания со стороны Госстройнадзора, связанные с нарушением регламента строительных работ этими застройщиками.

Аккредитация объектов строительства в банках (ПАО «Сбербанк», ВТБ-24, «Газпромбанк», «Банк Возрождение», Банк «Санкт-Петербург», «Промсвязьбанк», «Московский индустриальный банк», «Абсолют банк», «АК Барс», АКБ «Российский капитал») говорит о надежности и хорошей проработанности проектов. При аккредитации банки тщательно оценивают экономику проекта, риски при его осуществлении, а также оценивают возможности застройщика. Наличие столь большого количества банков, аккредитовавших эти жилые дома, говорит о том, что банки оценили риски при строительстве этих домов, как низкие.

Суммируя вышесказанное, можно утверждать, что проблем с финансированием у застройщиков нет. Дома будут достроены. Единственная рекомендация для желающих приобрести жилье в домах №№7 и 8 - посмотреть, какими темпами будет осуществлять строительство этих домов застройщик, будут ли эти темпы совпадать с заявленными в проектных декларациях, и после этого принимать решение.