Жилой комплекс «СoлнцеPark», в паре километров от Пушкина, вошел в пятерку самых доступных квартир в Пушкинском районе по версии Novostroy.su. Стройка только началась, невысокие цены обычны для стадии котлована. Можно ли уже вкладываться в квартиру здесь или стоит подождать?
Застройщиком ЖК «СолнцеPark» является ООО «Зеленые холмы», учрежденное 01.11.2016 года по адресу: г. Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 102, пом. 7 (ИНН 7810623260). Учредителями компании являлись два физических лица: Рогатых А. С. (ИНН 292600561565) и Фролов М. А. (ИНН 290121231196) с равными долями по 50% уставного капитала. Уставный капитал на момент регистрации предприятия составляет 10 000 руб. Директор застройщика - Фролов М. А.
Вся информация о строящемся ЖК размещена на официальном сайте ЖК «СолнцеPark», а также на официальном сайте Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон-Инвест», который объявляет себя застройщиком. То есть застройщик ООО «Зеленые холмы» является номинальным. Тем не менее очевидно, что за застройщиком стоит именно компания «Аквилон-Инвест», которая ведет строительство в нескольких регионах России.
Согласно информации в проектной декларации от 12.04.2017 года, ЖК «СолнцеPark» включает в себя два многоквартирных 6-этажных (в том числе подвальный и мансардный этажи) жилых дома (корпус 1 и корпус 2). Разрешение на строительство получено 29.12.2016 года сроком действия до 29.12.2018 года.
Этапы реализации проекта:
20% - 3-й квартал 2017 года;
40% - 1-й квартал 2018 года;
60% - 3-й квартал 2018 года;
80% - 1-й квартал 2019 года;
100% (окончание строительства и ввод в эксплуатацию) — 3-й квартал 2019 года.
Количество квартир в корпусе 1 - 161, корпусе 2 — 216; итого 377. Планируемая стоимость составляет 1 111 312 тыс. руб. Кадастровый номер земельного участка: 78:42:1850206:64.
Важно также отметить следующий момент. В проектной декларации и изменениях к ней сказано, что иные договоры и сделки, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства ЖК, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров участия в долевом строительстве, отсутствуют.
Таким образом, для финансирования строительства используются только деньги дольщиков. Никаких заемных денежных средств, или привлеченного финансирования со стороны родственных структур не имеется.
В этом случае становится важным оценить, насколько успешно осуществляется продажа квартир в строящемся доме, и достаточно ли проданных квартир для своевременного и полного финансирования строительства дома по заявленному застройщиком графику строительства - то есть насколько застройщик способен самостоятельно освоить строительный объем в 1.1 млрд. руб. (сметная стоимость) только за счет продажи квартир.
Сколько продано?
Во-первых, оценим, как у застройщика обстоят дела с продажей квартир и проанализируем полученную информацию о продажах. Судя по справочной информации об объектах недвижимости в режиме online на сайте Росреестра по состоянию на 18.08.2017 года в жилых домах, строящихся на земельном участке с кадастровым номером: 78:42:1850206:64, было заключено 9 ДДУ. Все они зарегистрированы 11.08.2017.
К сожалению, информация в онлайн режиме отражает только договоры, финансирование по которым осуществляется за счет ипотечных кредитных денежных средств, когда дольщики, покупающие квартиры, не только заключают договор долевого участия с компаний-застройщиком, но и ипотечный договор с банком, и именно банк оплачивает застройщику стоимость покупки. Между тем, есть и договоры, заключаемые дольщиками напрямую с компанией-застройщиком. Эти ДДУ не отражены в справочной информации в онлайн-режиме на сайте Росреестра.
Поэтому картина проданных квартир (заключенных договоров) по строящемуся дому неполная. Однако очевидно, что продажи только начались.
На официальном сайте компании «Аквилон-Инвест» (стоящей за застройщиком «Зеленые холмы»), на котором и размещена вся информация о строящемся ЖК «СолнцеPark», по состоянию на 18.08.2017 года отражены данные по квартирам, продажа которых ведется на эту дату. В строящихся двух корпусах на продажу выставлено 376 квартир. Продано 9 квартир, или 2,3% общего количества. По данным застройщика, в настоящий момент продано 15% квартир. Договоры проходят регистрацию в Росреестре.
Количество заключенных договоров говорит о том, что строительство на данном этапе может вестись на деньги дольщиков.
Ведется ли строительство?
Первые фотографии хода работ на официальном сайте холдинга «Аквилон-Инвест» датированы 30 апреля 2017 года. К этому моменту идет обустройство строительного забора, пункта пропуска машин и устройство технологических подъездных путей из списанных ж/б плит перекрытия, а также обустройство строительными бытовками. К 30 мая установлен башенный кран. К 16 июня вырыты котлованы обоих корпусов и ведется установка фундаментных подушек. К 30 июля смонтировано значительное количество фундаментных блоков обоих корпусов, по одному из них производятся работы по гидроизоляции стен фундамента. Объем выполненных работ можно оценить чуть менее чем в 10% от общего объема строительства. Очевидны два момента:
К моменту подготовки этой статьи 18.08.2017 года строительство ведется, и его финансирование вполне может осуществляться за счет средств дольщиков, потому что объем выполненных работ и, соответственно, освоенных средств составляет около 10%, а количество проданных квартир достигает 15% от общего количества. Однако не все средства от продажи квартир сразу поступают на счет фирмы. Договоры по рассрочке предполагают выплаты в течение всего срока строительства. Возможно средств поступило меньше, чем стоимость 15% квартир.
За три месяца освоено чуть менее 10% строительного объема. Выводы относительно соблюдения графика строительства делать слишком рано, но простая экстраполяция выполненного объема работ за три месяца к оставшимся (согласно проектной декларации) 26-27 месяцам позволяет осторожно предположить, что темпы строительных работ соответствуют заявленному графику.
Финансовая сторона
Финансовую отчетность застройщика «Зеленые холмы» проанализировать не удастся из-за ее отсутствия в свободном доступе. Компания была зарегистрирована только в ноябре 2016 года. Публикуемые же в настоящий момент на сайте Росстата финансовые отчеты предприятий и организаций России датированы периодом до 01.01.2016 года, то есть за 10 месяцев до официальной регистрации застройщика.
Данные о финансовых показателях застройщика, отраженные им в первоначальной проектной декларации от апреля 2017 года и новой редакции от июля 2017 года, тоже ни о чем не говорят.
| Финансовый результат | Прибыль | Кредиторская задолженность | Дебиторская задолженность |
| На 31.12.2016 года | -186 тыс.руб. | 4,6 тыс.руб. | 1,5 тыс.руб. |
| На 30.06.2017 года | 0 тыс. руб. | 42,3 тыс.руб. | 4 тыс.руб. |
Таковы показатели предприятия, которое при финансировании строительства может ориентироваться только на деньги дольщиков, что и было заявлено в проектной декларации. Освоено около 10% строительного объема. Являются ли источником средств только дольщики, или часть финансирования приходит из другого «кармана» — можно только предполагать.
Если проанализировать участие учредителей застройщика в деятельности других компаний (что можно сделать по ИНН этих лиц на бесплатном интернет-ресурсе «ОГРН-онлайн»), то обнаруживается, что частные учредители ООО «Зеленые холмы» являются также учредителями множества других предприятий, причем зачастую в тех же долях, что и в «Зеленых холмах». На этом информационном ресурсе можно также посмотреть данные финансовой отчетности этих предприятий по состоянию на 01.01.2016 года.
Из справок следует, что оборот компаний, где данные лица являлись учредителями, составлял в 2015 году от нескольким миллионов до нескольких сот миллионов рублей в месяц, то есть учредители обладали доступом к значительному совокупному финансовому потоку.
Приведем здесь эти данные. Рогатых А. С. (ИНН 292600561565) является учредителем следующих компаний: ООО «Автоколонна №2», ООО «Автотранспорт Северо-Запад», ООО «Автокапитал», ООО «Авто-Р», ООО «Архтрансавто», ООО «Новый век», ООО «Нордвик-Капитал», ООО «АрхсервисПлюс», ООО «Автоколонна №4», ООО «Альфа строй», ООО «Соломбаластрой», ООО «ПаркСтрой», ООО «Элит-Строй», ООО «Норд-Строй», ООО «Борей-Инвест» (застройщик ЖК «КосмосStar» в Санкт-Петербурге), ООО «Жил-Строй», ООО «Двина-финанс», ООО «РЗТ-Инвест», ООО «Риверсaйд», ООО «Отель-Архангельск», ООО «Олимп-Инвест», ООО «50-Интвест», ООО «Аквилон-бюро», ООО «АТП №4», ООО «Горстрой», ООО «ИК «Аквилон-Инвест», ООО «РЗТ-Строй», ООО «Архтранскапитал», ООО «Митсраль Групп», ООО «Автоперевозки», ООО «Автоколонна №5», ООО «Капитал Инвест», ООО «Омега строй», ООО «СеверАвто», ООО «Автоколонна №1», ООО «Комторг», ООО «Жeмчужина», ООО «Автоколонна №3», ООО «АТП-3», ООО «Транс-Сервис», ООО «Капитал-Северо-запад», ООО «Благотворительный фонд Аквилон-Инвест», ТСЖ «Альбaтрос», ООО «БЦ «Дельта», ООО «АТП», ООО «Автопарк».
Фролов М. А. (ИНН 290121231196) является учредителем ООО «АТП-2», ООО «Норд-Финанс», ООО «АЭСБ», ООО «Архаренда», ООО «Парк-М», ООО «Финанс-Групп».
Суды, долги и ипотеки
К положительным моментам можно отнести данные об отсутствии участия застройщика в каких-либо разбирательствах в судах по гражданским, административным, банкротным делам.
У застройщика нет долгов, а также отсутствуют исполнительные производства.
Нет данных по административным искам, а также претензий к деятельности застройщика со стороны проверяющих государственных органов.
Подводим итоги
Застройщик жилого комплекса «СолнцеPark» ООО «Зеленые холмы» - недавно учрежденная компания. Тем не менее о нем уже можно делать некоторые выводы. Строительство жилого дома ведется, в целом, темпами, заявленными в графике, при этом финансирование осуществляется, возможно, не только за счет средств дольщиков.
Фактическим (не юридически) застройщиком, которым является строительно-инвестиционный холдинг «Аквилон-Инвест», при таких же обстоятельствах довольно успешно возводятся еще два ЖК в Санкт-Петербурге: «КосмосStar» и «4YOU». Однако источник финансирования их строительства, помимо средств дольщиков, не известен. Возможно, это средства учредителей застройщика в других их компаниях, которых немало.
Наша рекомендация по ЖК «СолнцеPark» - мы можем рекомендовать покупку квартир в «СолнцеPark», потому что на сегодняшний день риски при таком вложении не выявлены.
Комментарии