Территория на Коломяжском проспекте рядом с Никольской церковью несколько лет находилась в «законсервированном» состоянии. И вот наконец компания «Мегалит», объединившись с «Охтой Групп», начала здесь реализацию жилого комплекса. Проверим риски покупки квартиры у застройщика с новым лицом.
Застройщиком ЖК «Приморский квартал» является ООО «Мегалит» (ИНН 7842343178), зарегистрированное 28 сентября 2006 года. Согласно базе данных ЕГРЮЛ, 18 августа 2017 года название застройщика изменено на ООО «Мегалит-Охта Групп». Учредителями застройщика являются: ООО «БРиз» с долей в 85% уставного капитала и ООО «Строим Великий Город» с долей в 15% уставного капитала. Генеральный директор - Брега А.Н. Уставный капитал ООО «Мегалит», согласно ЕГРЮЛ, составляет с 14.06.2017 года 1 708 000 000 рублей (1,7 млрд. руб).
Кроме того, в базе данных ЕГРЮЛ упоминается обременение в виде залога на доли учредителей в уставном капитале застройщика до полного исполнения обязательств по кредитному договору №0155-17-003584 от 18 апреля 2017 года. Залогодержателем выступает ПАО «Банк «Санкт-Петербург».
Застройщик ООО «Мегалит-Охта Групп» не имеет опыта строительства и введения в эксплуатацию строительных объектов. Однако другие компании, контролируемые Брега А. Н., такой опыт имеют и вели строительство и сдавали в эксплуатацию несколько жилых домов (в частности, учредитель застройщика ООО «БРиз», где генеральным директором также является Брега А.Н.)
По данным проектной декларации от 28 июня 2017 года, с изменениями от 22 августа и от 18 сентября 2017 года, в ЖК «Приморский квартал» возводятся корпуса №№33, 34, 35, 36. Это 18-25-этажные жилые дома, включая поземный этаж (18 этажей в корпусе №36, 25 — в корпусах №№33, 34, 35). Разрешение на строительство получено 14.06.2017 года, срок его действия - до 29.05.2019 года.
График реализации строительства следующий:
- 20% - 1 квартал 2018 года;
- 40% - 2 квартал 2018 года;
- 60% - 3 квартал 2018 года;
- 80% - 1 квартал 2019 года;
- получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - 2 квартал 2019 года.
Планируемая стоимость строительства составляет 3 350 000 тыс. руб. В корпусе №33 — 116 квартир, в №34 — 158, в №35 — 153, в №36 — 270. Итого: 697 квартир. Кадастровый номер земельного участка – 78:34:0410401:3609. На сайте ЖК «Приморский квартал», по состоянию на 19.10.2017 года, значится 448 квартир в продаже, то есть 64,3% от общего количества квартир (448/697).
Судя по фотографиям на официальном сайте ЖК, а также на сторонних информационных ресурсах, по состоянию на сентябрь 2017 года (последние опубликованные фото), закончился снос промышленных строений базы, находившейся на территории строительства, ведется расчистка стройплощадки и вывоз строительного мусора, начались работы по установке и испытанию пробных свай. Фотографии, которые были выполнены ранее, дают представление о том, что снос строений, а значит фактические работы, начались в августе 2017 года.
То есть строительство только началось, а значит оценивать, какими темпами оно ведется, давать прогнозы относительно соблюдения графика строительства и задержки сроков сдачи, преждевременно.
На что строим?
Как уже упоминалось, на сайте ЖК есть информация о квартирах в продаже. Часть квартир уже реализована (порядка 35%), а значит денежных средств для начала работы более чем достаточно. Так ли это?
Согласно информации в режиме online на сайте Росреестра (где отражены договоры по ипотеке) по состоянию на 19.10.2017 года, в зданиях на участке с кадастровым номером 78:34:0410401:3609 (корпуса №№33, 34, 35 и 36) заключено всего 23 договора долевого участия. Первый договор зарегистрирован 28.06.2017 года, последний - 10.10.2017 года. Однако существуют также ДДУ, заключаемые дольщиками напрямую с компанией-застройщиком. Поэтому, возможно, заключено не 23 договора, а больше минимум раза в два (как показывает практика).
То есть минимальное количество ДДУ, заключенных застройщиком, составляет чуть больше 3% (23/697), а никак не 35% от общего количества квартир. Сумма по ним поступила застройщику в полном объеме. В реальности же цифра заключенных договоров может быть большей.
Таким образом квартиры в ЖК «Приморский квартал» к моменту составления этого отчета в конце октября 2017 года только-только начали продаваться. Ждать активной продажи на стадии, когда застройщик еще практически не приступил к работе, рано. Сначала компания должна продемонстрировать серьезность своих возможностей вести строительство.
Полученные от дольщиков денежные средства приблизительно соответствуют объему освоенных на строительстве работ. То есть сейчас застройщик может финансировать строительство только за счет денег участников долевого строительства. Для той работы, которая ведется в настоящий момент, этого вполне хватает. Однако этих средств явно не достаточно для активных работ.
Есть ли у застройщика какие-либо иные источники финансирования?
Очевидно, что застройщик имеет такие источники. Подтверждением тому может служить информация, представленная застройщиком в проектной декларации и изменениям к ней. Речь идет о том, что, помимо денежных средств дольщиков, компания использует кредит от ПАО «Банк «Санкт-Петербург» со сроком возврата привлеченных денежных средств 17 апреля 2024 года. Размер кредита составляет 361 778 тыс. руб. Сумма 361 млн. руб. по отношению к сметной стоимости строительства корпусов №№33, 34, 35 и 36 ЖК «Приморский квартал» 3,35 млрд. руб. составляет 10,8%. С учетом проданных по ипотеке 3% квартир, деньги по которым поступают застройщику от банка, предоставившего дольщику кредит, в полном объеме и сразу, сумма, на которую может рассчитывать застройщик, составляет уже 13,8% (10,8+3). Чтобы проще было понять, что такое 13,8% от общей сметы строительства при строительстве 18-25-этажных зданий по монолитно-каркасной технологии, скажем, что это равнозначно 6-7 этажам вылитого монолитного каркаса и выложенных наружных стен из газобетона и кирпича.
Иначе говоря, уже полученных денежных средств достаточно, чтобы возвести коробку здания до 6-7 этажа.
Согласно заявленному графику, застройщик должен выполнить 20% строительного объема к концу 2 квартала 2018 года, но предстоящие (к моменту составления этого отчета в конце октября 2017 года) работы по фундаментной части трудоемкие и затратные по времени, хотя финансовые ресурсы для выполнения этого объема работ у застройщика имеются. Поэтому необходимо понимать, что чтобы выдержать заявленный в проектной декларации график строительства, застройщик должен выйти на уровень 6-7 этажа приблизительно в феврале 2018 года.
Выполнение этих сроков подтвердит, что застройщик не испытывает организационных трудностей с ведением строительных работ и имеющиеся финансовые ресурсы он использует в полной мере и по назначению.
Финансовая сторона застройщика
На сайте ЖК «Приморский квартал» опубликовано аудиторское заключение о бухгалтерской отчетности ООО «Мегалит» за 2016 год (по состоянию на 31 декабря 2016 года), то есть за 8 месяцев до начала фактических работ по строительству ЖК. Какие финансовые показатели демонстрировал застройщик в тот момент?
| АктиВ | |
| Финансовые вложения | |
| Займы выданные * | 376 910 тыс. руб. |
| Оборотные Активы | |
| Дебиторская задолженность** | 91 828 тыс. руб. |
| Пассив | |
| Уставной капитал | 333 000 тыс. руб. |
| Не распределенная прибыль | 108 574 тыс. руб. |
| Долгосрочные займы | 16 500 тыс. руб. |
| Процентов по долгосрочным займам | 2 355 тыс. руб. |
| Краткосрочные заемные займы | 8 500 тыс. руб. |
| Проценты к получению | 26 713 тыс. руб. |
| Проценты к уплате | 2 279 тыс. руб. |
| Прочие доходы | 33 880 тыс. руб. |
| Прочие расходы | 33 898 тыс. руб |
| Чистая прибыль | 24 023 тыс. руб. |
| Чистые активы | 441 574 тыс. руб. |
* В том числе два займа выданных Брега А.Н. на сумму 270 000 и 90 000 тыс. руб
** В том числе проценты по выданным займам 57 948 тыс. руб. (которая включает в себя неоплаченные Брега А.Н. проценты по двум договорам займа в размере 43 947 и 13 526 тыс. руб.)
Никакую значимую финансово-хозяйственную деятельность застройщик в 2016 году не вел. Среднесписочная численность персонала за 2016 год — два человека. Основных средств, не материальных активов, готовой продукции и товаров для перепродажи не имеется.
К значимым событиям можно отнести увеличение уставного капитала 13 февраля 2017 года до 1 000 000 тыс. руб (1 млрд. руб.) за счет внесения дополнительного вклада участником общества ЗАО «Мегалит» в размере 667 000 тыс. руб. (667 млн. руб.) в виде простых векселей ЗАО «Мегалит».
Таким образом увеличение уставного капитала произошло не за счет получения денежных средств или материальных активов, которые можно было бы направить на строительство ЖК «Приморский квартал», а за счет обязательств родственной организации погасить ценные бумаги, которыми являются векселя, в момент их предъявления согласно условиям погашения.
Цифры опубликованной отчетности говорят о том, что, по состоянию на начало 2017 года, самостоятельных возможностей осуществлять строительство ЖК сметной стоимостью 3,35 млрд. руб. у застройщика не было, потому что какую-либо значимую финансово-хозяйственную деятельность он не вел, и собственными сколь-либо значимыми средствами не располагал.
К имеющимся активам, находящимся под контролем фирм Брега А. Н., и, в частности, застройщика ООО «БРиз» можно отнести не проданные квартиры, паркинги и коммерческие площади в уже построенных и сданных в эксплуатацию ЖК «Екатерининский», ЖК «Дом-Мегалит на Неве» и ЖК «Дом-Мегалит на Дибуновской».
В трех корпусах ЖК «Екатерининский» на момент составления этого отчета в конце октября 2017 года было не продано 23 квартиры на общую сумму более 104 млн. руб.
В ЖК «Екатерининский», ЖК «Дом-Мегалит на Неве» и ЖК «Дом-Мегалит на Дибуновской» не продано 219 машиномест в паркинге на общую сумму более 116 млн. руб.
Кроме того, не проданными остаются офисные помещения в ЖК «Екатерининский» и ЖК «Дом-Мегалит на Неве» на общую сумму более 238 млн. руб.
Таким образом в построенных и сданных в эксплуатацию домах есть не проданные площади на общую сумму более 458 млн. руб.
Однако, разумеется, нет никаких гарантий относительно того, что деньги, полученные от их продажи, будут направлены на строительство ЖК «Приморский квартал».
Важные детали
В течение последних 13 календарных месяцев (с сентября 2016 по октябрь 2017 года) застройщик ООО «Мегалит» не участвовал ни в одном судебном разбирательстве по гражданским, административным и банкротным делам в качестве истца, ответчика или третьего лица.
ООО «Мегалит» работает без нарушения строительных норм. Проверок госстройнадзора, выявивших нарушения в ходе строительства, в 2017 году не зафиксировано.
Итак, итог
Застройщик ООО «Мегалит» (в настоящее время ООО «Мегалит-Охта Групп») контролируется Брега А. Н., компании которого построили и ввели в эксплуатацию несколько жилых домов. Каких-либо отрицательных фактов о возможностях застройщика не осуществить этот проект не обнаружено. Однако данных, подтверждающих возможность строительства стоимостью 3,35 млрд. руб. за счет собственных финансов, также не найдено. К началу строительства застройщик такими средствами не располагал.
ООО «Мегалит-Охта Групп» получило кредит на строительство. Кроме того, к моменту написания этого материала уже начались продажи квартир. Денежных средств, которыми располагает застройщик, достаточно, чтобы возвести коробку здания, как минимум, до уровня 6-7 этажа. Однако дальнейшее финансирование строительства будет зависеть от темпов продаж квартир в этом ЖК.
Мы бы рекомендовали на этапе начала строительства понаблюдать за динамикой строительных работ. Если график будет соблюдаться, значит при наличии финансирования застройщик способен строить в соответствии с заявленным им самим графиком. Информация о количестве квартир в продаже также поможет понять, насколько активно квартиры реализуются. Если жилье будет активно продаваться, и до начала следующего года застройщик будет демонстрировать хорошие темпы работ - в этом случае можно рекомендовать покупку квартир в ЖК «Приморский квартал», так как рисков мы не обнаружили.
Комментарии