ЖК «Новоорловский»: как влияет кризис на лидеров строительного рынка?

Застройщиком ЖК «Новоорловский» является Акционерное общество «ЮИТ Санкт-Петербург». Работает компания с 03 февраля 2005 года; реорганизована в форме присоединения к ней ЗАО «ЮИТ Лентек» 26 августа 2014 года. Фирменное наименование изменено с ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург» на АО «ЮИТ Санкт-Петербург» 07 июля 2016 года. ИНН 7814313164.

Упомянутые организации

Компания

ЮИТ Санкт-Петербург

Рейтинг A/20 объектов

Единственным учредителем АО «ЮИТ Санкт-Петербург» с долей в 100% является АО «ЮИТ Салым девелопмент» (YIT Salym Development Oy), юридическое лицо по законодательству Финляндии, зарегистрированное Главным управлением патентов и регистраций Финляндии 08.09.1998 года. Уставный капитал застройщика АО «ЮИТ Санкт-Петербург» составляет 7 411 298 000 руб. До проекта ЖК «Новоорловский» у застройщика был большой опыт в строительстве многоквартирных жилых домов и других объектов недвижимости.

В настоящий момент на официальном сайте застройщика АО «ЮИТ Санкт-Петербург» размещена информация о построенных и строящихся корпусах этого жилого комплекса. В конце 2016 года закончено строительство и 06.12.2016 года введены в эксплуатацию корпуса №№ 1.1.1. и 1.1.2. Согласно проектной декларации этих корпусов от 31.07.2015 года, ввод их в эксплуатацию должен был произойти 02.12.2016 года — то есть дома сданы в срок.

На официальном сайте размещены документы на строительство корпусов: №№1.3.1, 1.3.2, 1.4.1, 1.5.1, 1.5.2, 1.6.1, 1.6.2. Фактически в настоящий момент ведется строительство корпусов: №№ 1.5.1, 1.5.2, 1.6.1.

Корпуса 1.3.1, 1.3.2, 1.4.1:

Согласно данным проектной декларации от 15.11.2016 года, это многоквартирные 25-этажные жилые дома с надземной автостоянкой закрытого типа. В корпусе №1.3.1 - 223 квартиры, в корпусе №1.3.2 — 408, в корпусе №1.4.1 - 223 квартиры. Общее количество квартир в четырех корпусах - 854. Общее количество машиномест в наземных автостоянках закрытого типа - 641 шт.

Разрешение на строительство действует с 10.07.2014 года до 10.02.2020 года. Окончание строительства - 10.02.2020 года. Срок получения свидетельства на ввод в эксплуатацию - 10.02.2020 года.

Планируемая стоимость строительства составляет 6 068 506 000 руб. В редакции от 25.05.2017 — 5 102 998 000 руб. Кадастровый номер земельного участка: 78:34:0004270:3213. Генеральный подрядчик АО «ЮИТ Санкт-Петербург».

На момент написания этого материала 21 июня 2017 года, строительство этих корпусов еще не началось.

Корпуса 1.5.1, 1.5.2, 1.6.1, 1.6.2:

Согласно проектной декларации от 29.07.2015 года, это многоквартирные 7-этажные жилые дома с пристроенной автостоянкой. В корпусе №1.5.1 - 263 квартиры, в корпусе №1.5.2 — 357, в №1.6.1 — 343, в корпусе №1.6.2 — 345 квартиры. В настоящий момент строятся все корпуса, кроме последнего. Общее количество квартир в четырех корпусах - 1 308. В строящихся корпусах №№1.5.1, 1.5.2, 1.6.1 - 963 квартиры.

Общее количество машиномест автостоянок, пристроенных к корпусам №№1.5.2 и 1.6.2, - 504 шт.

Упомянутые объекты

Жилой комплекс

«Новоорловский»

Группа «Эталон» (ЛенСпецСМУ)

Разрешение на строительство - с 05.06.2014 года до 05.11.2018 года. Окончание строительства запланировано на 05.11.2018 года. Срок получения свидетельства на ввод в эксплуатацию - 05.11.2018 года. На сайте застройщика в качестве информации фигурирует срок ввода в эксплуатацию корпусов №№1.5.1 и 1.5.2 — 2 квартал 2017 года, корпуса 1.6.1 - 4 квартал 2018 года.

Планируемая стоимость строительства 6 068 506 000 руб. В редакции от 28.04.2017 — 5 077 676 251 руб. Кадастровый номер земельного участка: 78:34:0004270:3219. Генеральный подрядчик - АО «ЮИТ Санкт-Петербург».

Темпы строительства домов

Судя по фотоотчету, представленному на официальном сайте застройщика, а также фотографиям и описанию хода строительства на странице официальной группы ВКонтакте, по состоянию на конец мая 2017 года (последние опубликованные фото) выполнены следующие работы в строящихся корпусах:

Корпус 1.5.1. Коробка жилого дома готова полностью, завершено остекление фасадов и балконное остекление, завершаются работы по прокладке внутренних сетей с монтажом инженерного оборудования, заведены наружные сети, ведется работы по чистовой отделки квартир и МОП, в значительной степени выполнены работы по благоустройству прилегающей территории. Степень готовности строящегося дома - 90-95%.

Окончание строительства и сдача жилого дома в эксплуатацию возможна гораздо раньше запланированного срока 05.11.2018 года.

На сайте застройщика есть информация о намерении сдать этот корпус до конца 2 квартала 2017 года. Если не до конца второго, то до конца третьего квартала вероятность сдачи очень велика.

Корпус 1.5.2. Степень его готовности аналогична степени готовности корпуса 1.5.1., то есть не менее 90-95%. Этот корпус также может быть сдан во 2-3 квартале 2017 года.

Корпус 1.6.1. Заканчиваются монолитные работы и кладка наружных стен дома, ведется кладка внутренних перегородок. Степень готовности коробки здания не менее 90%. Ведутся работы по кровле, начато остекление, начаты работы по наружным сетям. Ведется монтаж оборудования индивидуальных тепловых пунктов, начата разводка внутренних сетей водоснабжения канализации, электроснабжения.

Освоенный объем строительства составляет не менее 55-60% от общего объема строительства. Окончание строительства и сдача этого жилого дома в эксплуатацию в ноябре 2018 года видится абсолютно выполнимой задачей.

Финансовая устойчивость или неустойчивость?

Застройщиком АО «ЮИТ Санкт-Петербург» было построено и сдано в эксплуатацию множество объектов жилой и коммерческой недвижимости. Значительное количество объектов находится на стадии строительства. Кроме того, заявлено о новых проектах. Компания не только находится в списке «белых застройщиков», но и занимает одну из лидирующих позиций по надежности и гарантиям осуществления им своих строительных проектов.

Тем не менее, из обсуждения в социальных сетях видно, что некоторых людей настораживает значительное увеличение кредиторской задолженности (то есть долга застройщика кому-то), демонстрируемые в течение 2016 года убытки (цифры, которых были отражены в изменениях к проектным декларациям разных ЖК). Эта информация, вкупе с имеющейся по факту значительной задержкой по некоторым строящимся объектам (например, по корпусам 2-й очереди ЖК «Inkeri», строительство которых ведет этот застройщик), вызвали у некоторых вопросы, все ли нормально у этого застройщика сегодня.

Вот цифры из проектных деклараций застройщика в различных строящихся им ЖК, которые отражают его основные финансовые показатели за последние годы:

Из этих показателей видно, что демонстрируемая в 2015 году прибыль сменилась убытками на протяжении трех кварталов 2016 года подряд, в том числе очень значительными в конце 2016 года. В конце 2016 года застройщик должен кому-то 15,2 млрд. руб., в то время как ему должны менее 2 млрд. руб.; в конце первого квартала 2017 года застройщик должен 13,4 млрд., ему должны 1,6 млрд. руб.

Отражают ли эти показатели реальные проблемы застройщика? В отношении именно этого застройщика приведенные цифры ни о каких проблемах не свидетельствуют. Что мы имеем в виду:

В сумме кредиторской задолженности в 13,4 млрд. руб. «сидит» в том числе и долг застройщика перед дольщиками, который получается из-за того, что теми были внесены по договорам денежные средства, а квартиры они еще не получили.

Цифра кредиторской задолженности «плавающая». В конце 2015 года она резко уменьшилась с 15 млрд. руб. до 12 млрд. руб. (за счет передачи дольщикам построенных квартир и списания посредством этого части долга), затем к середине 2016 года она увеличилась до 13 млрд. руб, а к концу 2016 года увеличилась до 15 млрд. руб.

Хотя, конечно, о некотором замедлении строительства это изменение сигнализирует. Увеличение кредиторской задолженности происходит за счет того, что новые договоры заключаются, денежные средства дольщиками вносятся, а дома, как мы видим на примере 2-й очереди ЖК «Inkeri», сдаются позже, чем планировалось.

Промежуточный убыток в размере 800 млн. руб., показанный застройщиком по итогам трех кварталов 2016 года, для этого застройщика является незначительным и никак не отражается на его финансовой состоятельности и устойчивости.

Посмотрим, что из себя представляют финансовые показатели застройщика по состоянию на 01.01.2016 года (на дату последней отчетности, которая имеется в свободном доступе на сайте Росстата). Показатели опубликованы в тысячах рублей.

Что можно извлечь из цифр этой отчетности:

Цифра кредиторской задолженности в 13,4 млрд. руб., которая так «страшно» выглядит в показателях выше и которая включает в себя не только задолженность перед поставщиками материалов и подрядчиками строительных работ, но и задолженность перед дольщиками за внесенные ими денежные средства, просто «растворяется» в цифре 16,5 млрд. руб. «прочих внеоборотных активов», которые включают в себя, в первую очередь, объемы не завершенного строительства. То есть полученный от поставщиков, подрядчиков и дольщиков кредит использовался целевым образом, для создания объектов не завершенного строительства. И когда дома будут построены и переданы дольщикам, а часть квартир продана, то эта кредиторская задолженность будет закрыты (при этом имея в виду, что такая ситуация будет воспроизводиться снова и снова, пока этот застройщик будет заниматься строительной деятельностью). 

При этом застройщиком сформированы запасы строительных материалов на сумму более 5 млрд. руб., которые уже никак не могут быть сформированы за счет контрагентов, потому что эта сумма идет сверх объема «незавершенки», покрывающей цифру кредиторской задолженности. Застройщик имеет дебиторскую задолженность, то есть задолженность контрагентов перед ним, на сумму в 1,8 млрд. руб. по полученным авансам, которые им еще предстоит отработать.

Застройщик имеет хороший денежный поток, состоящий из выручки (то есть денежных средств от продажи не распроданных квартир в построенных домах, которые после окончания строительства были поставлены на баланс застройщика, а продажа их отразила выручку компании) в размере 3,9 млрд. руб., и поступлений денежных средств по заключенным ДДУ в размере 7,1 млрд. руб. То есть застройщик только от основной деятельности, связанной со строительством, имел «кэш» в размере 11 млрд. руб. Это позволило ему только на строительстве осуществить затраты в размере 7,8 млр. руб. за отчетный год.

Показанный по итогам трех кварталов 2016 года убыток не имеет значения, потому что, во-первых, неизвестно, что застройщик продемонстрирует по итогам 2016 года, а во-вторых, цифра в 0,8 млрд. руб. ничтожна по отношению к чистым активам (капиталу) застройщика в размере 11,3 млрд. руб. (который сформирован из вложений учредителей в уставный капитал в размере 7,4 млрд. руб., резервный капитал, добавочный капитал и, самое главное, из накопленной из года в год не распределенной прибыли застройщика). То есть если даже застройщик и дальше будет демонстрировать такие убытки, то нужно не меньше 15 лет, чтобы он начал испытывать финансовые трудности. 

Застройщик заработанные деньги из оборота не выводит, о чем говорит цифра «0» в графе «финансовых вложений» на отчетный год, то есть ни в каких других проектах он не участвует, а заработанные в строительстве деньги он реинвестирует в собственную деятельность, что приводит к увеличению его капитала и активов. 

Динамика продаж

В строящихся корпусах №№1.5.1, 1.5.2, 1.6.1 ЖК «Новоорловский», согласно проектной декларации, 963 квартиры. Между тем, по состоянию на 21.06.2017 года на официальном сайте застройщика «ЮИТ» в продаже представлены 404 квартиры в трех строящихся корпусах. То есть не распроданными остаются 42% квартир (404/963).

Имея в виду, что по проданным квартирам в рамках заключенных договоров долевого участия график платежей, возможно, синхронизирован с графиком строительства, можно предположить, что и по заключенным договорам поступили не все денежные средства. То есть сумма, которая должна поступить застройщику, значительно превышает 50% стоимости всех квартир в строящихся договорах. При этом степень готовности корпусов №№1.5.1 и 1.5.2 составляет не менее 90-95%, а корпуса №1.6.1 - не менее 55-60%.

Значит продажа всех квартир в строящихся корпусах не только принесет достаточную сумму денежных средств для окончания строительства, но значительные финансы останутся не освоенной на этих корпусах, то есть сформируют прибыль застройщика.

Нельзя не упомянуть

К значимым решениям судов, в которых за последние три года участвовал застройщик, можно отнести следующие:

в пользу застройщика - решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21 января 2017 года, не вступившее в законную силу (Дело № А56-30709/2016) о взыскании с ООО «Фирма «Консент» в пользу АО «ЮИТ Санкт-Петербург» 3 020 098 руб. авансовых платежей за не выполненный объем работ.

не в пользу застройщика - решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28 ноября 2016 года, не вступившее в законную силу (Дело № А56-39439/2016) о взыскании АО «ЮИТ Санкт-Петербург» в пользу ООО «СК «Макон» 4 554 097 руб. за выполненный, но не оплаченный объем работ.

Такие показатели демонстрирует компания, имеющая годовой оборот в десятки миллиардов рублей.

Какие-либо иные значимые административные, гражданские и банкротные судебные разбирательства, в которых участвует АО «ЮИТ Санкт-Петербург», отсутствуют. Компания работает без существенного нарушения строительных норм. Проверок со стороны строительного надзора, которые могут воспрепятствовать строительству домов ЖК в 2016 году и в 2017 году не отмечено.

Между тем, в период 2014, 2015 годов Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Санкт-Петербургу по результатам проверки соответствия условий договоров участия в долевом строительстве, заключаемых ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург», требованиям действующего законодательства о защите прав потребителей и Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», были вынесены 13 постановлений о наложении штрафов за заключение договоров долевого участия, в которых содержатся условия, ущемляющие права потребителя.

Какие выводы?

Застройщик - очень крепко стоящее на ногах предприятие. Проблем с финансированием строительства своих объектов, в том числе и ЖК «Новоорловский», оно не испытывает. Замедление же темпов строительства и задержка со сроком сдачи по отдельным жилым комплексам связана исключительно с кризисными явлениями в строительной отрасли России и уменьшением количества покупателей квартир. Застройщик начинает и ведет множество строительных проектов, а количество покупателей в целом на рынке уменьшилось, поэтому темпы строительства стали ниже, возникла задержка со сдачей объектов, и, как следствие, незначительно увеличилась кредиторская задолженность.

Упомянутые объекты

Малоэтажный ЖК

Inkeri

Группа «Эталон» (ЛенСпецСМУ)

Очевидно, что если на других объектах (например, в ЖК «Inkeri») застройщик допускает задержку в строительстве, то в интересующем нас ЖК «Новоорловский» компания строит с опережением графика строительства. Корпуса №№1.5.1. и 1.5.2. могут быть построены и сданы в эксплуатацию на год раньше срока, обозначенного в проектной декларации. Риски того, что застройщик АО «ЮИТ Санкт-Петербург» испытывает какие-то финансовые сложности и из-за этого может не построить ЖК «Новоорловский» или сильно задержать его сдачу, отсутствуют.