Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
ПН
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
ПН
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
ПН
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0

ЖК «Inkeri»: есть ли основания для сомнений?

Новострой проверил 2 998 3 апреля 2017 в 16:21 Вячеслав Ярных
ЖК «Inkeri»: есть ли основания для сомнений?

ЖК «Inkеri» входит в Белый список новостроек Петербурга и области и имеет высокую оценку ВВА в рейтинге малоэтажных жилых комплексов. Однако покупателей настораживает увеличение долга застройщика и убытки в течение 2016 года, отраженные в документах. Novostroy.su проверит, по-прежнему ли ЖК соответствует своим высоким оценкам.

Упомянутые объекты
«Inkeri»
Малоэтажный ЖК
ЮИТ Санкт-Петербург
Упомянутые организации
ЮИТ Санкт-Петербург
Компания
Рейтинг A/21 объект

Застройщиком ЖК «Inkeri» является Акционерное общество «ЮИТ Санкт-Петербург», учрежденное 03 февраля 2005 года. Реорганизовано в форме присоединения к нему ЗАО «ЮИТ Лентек» 26.08.2014 года. Фирменное наименование изменено с Закрытого акционерного общества «ЮИТ Санкт-Петербург» на Акционерное общество «ЮИТ Санкт-Петербург» 07.07.2016 года (ИНН 7814313164).

Единственным учредителем АО «ЮИТ Санкт-Петербург» с долей в 100% является АО «ЮИТ Салым девелопмент» (YIT Salym Development Oy), юридическое лицо, по законодательству Финляндии зарегистрированное Главным управлением патентов и регистраций Финляндии 08.09.1998 года. Уставный капитал АО «ЮИТ Санкт-Петербург» составляет 7 411 298 000 рублей. К началу строительства ЖК «Inkeri» опыт строительства многоквартирных жилых домов и других объектов недвижимости у застройщика был.

Информация о строящихся и планируемых к строительству корпусах ЖК «Inkeri» размещена на официальном сайте застройщика АО «ЮИТ Санкт-Петербург». В конце 2016 года введены в эксплуатацию корпуса 1-й очереди. В настоящий момент ведется строительство 2-й и 3-й очередей.

2-я очередь строительства:

Согласно проектной декларации от 09.07.2014 года, на участке 82 ведется строительство четырех многоквартирных 6-этажных жилых домов. Количество квартир - 280.

Разрешение на строительство от 05.03.2014 года до 29.03.2016 года; продлено до 01.07.2017 года. Окончание строительства, согласно данным первоначальной проектной декларации, 05.08.2016 года изменено на 01.07.2017 года. Срок получения свидетельства на ввод - 05.08.2016 года; изменен на 01.07.2017 года. Планируемая стоимость строительства - 983 268 тыс. руб. Кадастровый номер земельного участка - 78:42:0018222:159.

3-я очередь строительства:

Согласно данным проектной декларации от 08.11.2016 года, на участке 83 ведется строительство четырех многоквартирных 6-этажных жилых домов - корпуса №№1, 2, 3, 4. Количество квартир — 285. Разрешение на строительство от 29.12.2015 года действует до 30.11.2018 года. Окончание строительства - 30.11.2018 года, срок получения свидетельства на ввод в эксплуатацию - 30.11.2018 года. Планируемая стоимость строительства 996 054 тыс. руб. Кадастровый номер земельного участка 78:42:0018222:157. Генеральный подрядчик АО «ЮИТ Санкт-Петербург».

Кроме того, планируется строительство еще нескольких домов. По проектной декларации от 15.11.2016 года, на участке 92 планируется 9 многоквартирных 6-этажных жилых домов с автостоянкой в три этапа. 1-й этап - корпуса №№3, 4, 7, 8; 2-й этап - корпуса №№ 1, 2; 3-й этап - корпуса №№ 6, 9, 10, корпус 5 (автостоянка).

Количество квартир - 645. Количество машиномест в подземных парковках — 90. Разрешение на строительство от 29.12.2015 года действует до 04.08.2017 года. Окончание строительства - 04.08.2017 года. Срок получения свидетельства на ввод в эксплуатацию 04.08.2017 года. Планируемая стоимость строительства 2 659 164 тыс. руб. Кадастровый номер земельного участка 78:42:0018222:212.

Также, согласно проектной декларации от 20.11.2013 года, на участке 72 планируется строительство 12 многоквартирных 6-этажных жилых домов. Этап 1 - корпуса 7, 10, 11, 12; этап 2 - корпус 5, 6, 8, 9; этап 3 - корпуса 1, 2, 3, 4. Количество квартир — 750, изменено на 730 квартир. Разрешение на строительство от 19.11.2013 года; получено новое от 31 марта 2016 года сроком действия до 19.11.2016 года. Изменено на 31 декабря 2019 года.

Окончание строительства 19.11.2016 года изменено на 31.12.2019 года. Срок получения свидетельства на ввод в эксплуатацию - 19.11.2016 года; изменен на 31 декабря 2019 года. Планируемая стоимость строительства - 2 461 686 тыс. руб. Кадастровый номер земельного участка 78:42:18222:189.

Смотрим на темпы строительства

Судя по фотоотчету, представленному на официальном сайте застройщика по состоянию на март 2017 года:

По корпусам 2-й очереди строительства работы завершены. Ведутся работы по благоустройству прилегающей территории, отделке квартир, мест общего пользования, входных дверей в квартиры. Объем выполненных работ можно оценить в 95% от общего. Запланированное на 01.07.2017 года окончание строительства и ввод домов 2-й очереди в эксплуатацию видится выполнимой задачей.

При этом очевидно, что, срок сдачи домов, заявленный в проектной декларации от 9 июля 2014 года - в августе 2016 года, не соблюдён. Застройщик, впрочем, ссылается на то, что срок сдачи был скорректирован в самом начале строительства второй очереди и покупатели о новом сроке были уведомлены. К тому же срок передачи ключей в договорах долевого участия - 20 января 2018 года, поэтому формально предъявлять претензии к застройщику не за что.

По корпусам 3-й очереди строительства, по состоянию на март 2017 года, ведутся работы по возведению стен третьего этажа. Пока сложно давать прогноз относительно реальности сдачи объектов этой очереди в конце ноября 2018 года.

Считаем деньги

АО «ЮИТ Санкт-Петербург» - застройщик крупный. Им уже построено и сдано в эксплуатацию много объектов жилой и коммерческой недвижимости, значительное число объектов находится на стадии строительства, заявлено о новых проектах. Компания не только находится в списке «белых застройщиков», но и занимает одну из лидирующих позиций по надежности и гарантиям осуществления им своих строительных проектов.

Тем не менее, из обсуждения в социальных сетях видно, что некоторых настораживает значительное увеличение кредиторской задолженности (то есть долга застройщика кому-то), демонстрируемые в течении 2016 года убытки, цифры которых были отражены застройщиком в опубликованных изменениях к проектным декларациям. Эта информация, вкупе с довольно значительной задержкой по некоторым строящимся объектам (в том числе и по корпусам 2-й очереди ЖК «Inkeri»), вызвала у людей сомнения в надёжности проекта и застройщика.

Взглянем на цифры из изменений в проектных декларациях:

Финансовый результат Прибыль Дебиторская задолженность Кредиторская задолженность
на 30.09.2015 185 167 тыс. руб. 2 007 662 тыс.руб. 14 943 425 тыс.руб.
на 31.12.2015  535 135 тыс.руб. 1 789 908 тыс.руб. 12 263 772 тыс.руб.
31.03.2016 - 376 881 тыс.руб.  1 901 911 тыс.руб.  13 616 062 тыс.руб.
31.06.2016  - 376 881 тыс.руб.  1 901 911 тыс.руб.  13 616 062 тыс.руб.
31.09.2016 799 116 тыс.руб. 1 928 722 тыс.руб.  15 127 916 тыс.руб.

Видно, что демонстрируемая в 2015 году прибыль сменилась убытками на протяжении трех кварталов подряд в 2016 году, в конце 2016 года - очень значительными. Кроме того, застройщик в конце 2016 года должен кому-то 15,2 млрд. руб., в то время как ему должны менее 2 млрд. руб. Отражают ли эти показатели реальные проблемы застройщика?

Сразу скажем, что в отношении именно «ЮИТ Санкт-Петербург» приведенные цифры не отражают ничего и не о каких проблемах не свидетельствуют. Имеется в виду следующее:

1. В сумме кредиторской задолженности в 15,2 млрд.руб. «заложен» в том числе и долг застройщика перед дольщиками, так как теми были по договорам внесены денежные средства, а квартиры они еще не получили.

Цифра кредиторской задолженности «плавающая». В конце 2015 года она резко уменьшилась с 15 млрд. руб. до 12 млрд. руб. (за счет передачи дольщикам построенных квартир и списания посредством этого части долга), затем к середине 2016 года она увеличилась до 13 млрд. руб, а к концу 2016 года увеличилась до 15 млрд. руб.

Хотя конечно о некотором замедлении строительства это изменение сигнализирует. Увеличение кредиторской задолженности происходит за счет того, что новые договоры заключаются, денежные средства дольщиками вносятся, а дома, как мы видим на примере второй очереди ЖК «Inkeri», сдаются позже, чем планировалось.

2. Промежуточный убыток в размере 800 млн. руб., показанный застройщиком по итогам трех кварталов 2016 года, для этого застройщика является не значительным и никак не отражается на его финансовой состоятельности и устойчивости.

Чтобы это понять, посмотрим финансовые показатели застройщика по состоянию на 01.01.2016 года (на дату последней отчетности, которая имеется в свободном доступе на сайте Росстата), в тыс. руб.

Основные средства на конец отчетного года 1 355 985 Краткосрочная кредиторская задолженность на конец отчетного года 12 263 772
Основные средства на конец предыдущего года 1 366 243 Краткосрочная кредиторская задолженность на конец предыдущего года 14 114 779
Прочие внеоборотные активы на конец отчетного года  16 524 782 Выручка за отчетный год 3 870 191
Прочие внеоборотные активы на конец предыдущего года 18 347 098 Выручка за предыдущий год 3 199 233
Запасы на конец отчетного года 5 396 665 Себестоимость продаж за отчетный год 767 015
Запасы на конец предыдущего года 2 684 928 Себестоимость продаж за предыдущий год 1 531 163
Дебиторская задолженность на конец отчетного года 1 789 908 Валовая прибыль (убыток) за отчетный год 3 103 176
Дебиторская задолженность на конец предыдущего года  1 935 069 Валовая прибыль (убыток) за предыдущий год 1 668 070 
Финансовые вложения на конец отчетного года 0 Коммерческие расходы за отчетный год 212 486
Финансовые вложения на конец предыдущего года 470 000 Коммерческие расходы за предыдущий год 399 323
Денежные средства и денежные эквиваленты на конец отчетного года 201 034 Управленческие расходы за отчетный год 843 719
Денежные средства и денежные эквиваленты на конец предыдущего года 409 402  Управленческие расходы за предыдущий год 658 680
Долгосрочные заемные средства на конец отчетного года 0 Прибыль (убыток) от продаж за отчетный год 2 046 971
Долгосрочные заемные средства на конец предыдущего года 0 Прибыль (убыток) от продаж за предыдущий год 610 067
Краткосрочные заемные обязательства на конец отчетного года  1 171 366 Проценты к получению за отчетный год 103 847
Краткосрочные заемные обязательства на конец предыдущего года 2 609 Проценты к получению за предыдущий год 40 977

 

Проценты к уплате за отчетный год 0 Чистые активы на 31 декабря отчетного года 11 325 848
Проценты к уплате за предыдущий год 97 448 Чистые активы на 31 декабря предыдущего года 10 790 713
Прочие доходы за отчетный год 797 622  Поступления – всего за отчетный год 7 237 179
Прочие доходы за предыдущий год 194 272 От продажи продукции, товаров, работ и услуг за отчетный год 7 150 281
Прочие расходы за отчетный год 2 081 321 Арендных платежей, лицензионных платежей и иных аналогичных платежей за отчетный год 70 162
Прочие расходы за предыдущий год 800 524 Платежи – всего за отчетный год 9 173 613
Прибыль (убыток) до налогообложения за отчетный год 867 119 Поставщикам (подрядчикам) за сырье, материалы, работы, услуги за отчетный год 7 795 109
Прибыль (убыток) до налогообложения за предыдущий год -52 656 В связи с оплатой труда работников за отчетный год 775 838
Чистая прибыль (убыток) за отчетный год 535 135 Прочие платежи за отчетный год 282 636
Чистая прибыль (убыток) за предыдущий год -237 561 Сальдо денежных потоков от текущих операций за отчетный год -1 936 434 
Уставный капитал 7 411 298 Поступления – всего за отчетный год 1 558 066
Добавочный капитал 1 238 702 Получение кредитов и займов за отчетный год  1 154 079
Резервный капитал 160 214 Сальдо денежных потоков от финансовых операций за отчетный год 1 150 000
Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток) 2 515 634 Сальдо денежных потоков за отчетный период -208 368
Итого 11 325 848 Предоставление займов другим лицам за отчетный год 980 000
Величина капитала на 31 декабря предыдущего года 10 790 713    

Что мы видим из цифр этой отчетности:

Цифра кредиторской задолженности в 15,2 млрд.руб, которая так «страшно» выглядит в показателях выше, и которая включает в себя не только задолженность перед поставщиками материалов и подрядчиками строительных работ, но и задолженность перед дольщиками, просто «растворяется» в цифре 16,5 млрд.руб. «прочих внеоборотных активов», которые включают в себя, в первую очередь, объемы не завершенного строительства. То есть полученный от поставщиков, подрядчиков и дольщиков кредит использовался целевым образом, для создания объектов не завершенного строительства. И когда дома будут построены и переданы дольщикам, а часть квартир продана, то эта кредиторская задолженность будет закрыты. Такая ситуация будет воспроизводиться снова и снова, пока застройщик будет заниматься строительной деятельностью.

Застройщиком сформированы запасы строительных материалов на сумму более 5 млрд. руб., которые уже не могут быть сформированы за счет контрагентов, потому что эта сумма идет сверх объема незавершенной стройки, покрывающей цифру кредиторской задолженности. Застройщик имеет дебиторскую задолженность (задолженность контрагентов перед ним) на сумму в 1,8 млрд.руб. по полученным авансам, которые им еще предстоит отработать.

Застройщик имеет хороший денежный поток, состоящий из выручки (денег от продажи не распроданных квартир в построенных домах, которые после окончания строительства были поставлены на баланс застройщика) в размере 3,9 млрд.руб., и поступлений денег по заключенным ДДУ в размере 7,1 млрд. руб. То есть застройщик только от основной деятельности, связанной со строительством, имел «кэш» в размере 11 млрд. руб. Это позволило ему потратить на строительство 7,8 млрд. руб. за отчетный год.

Показанный по итогам трех кварталов 2016 года убыток не имеет значение, потому что, во-первых, не известно, что застройщик продемонстрирует по итогам 2016 года, во-вторых, цифра в 0,8 млрд. руб. ничтожна по отношению к чистым активам (капиталу) застройщика в размере 11,3 млрд.руб. Капитал сформирован из вложений учредителей в уставный капитал в размере 7,4 млрд.руб., резервного капитала, добавочного капитала и, самое главное, из накопленной из года в год не распределенной прибыли. То есть если даже застройщик и дальше будет демонстрировать такие убытки, то нужно не меньше 15 лет, чтобы он начал испытывать финансовые трудности.

Застройщик заработанные деньги из оборота не выводит, о чем говорит цифра «0» в графе «финансовых вложений» на отчетный год, то есть ни в каких других проектах он не участвует, а заработанные в строительстве деньги он реинвестирует в собственную деятельность, что приводит к увеличению его капитала и активов.

В дополнение - один маленький штрих. Строительство домов второй очереди завершено. Строительный объем выполнен, а значит профинансирован, в значительной мере почти полностью, а между тем, согласно информации на официальном сайте застройщика, на конец марта 2017 года в продаже есть 176 квартир из 280. Кроме того, дома первой очереди сданы в эксплуатацию, то есть обязательства по финансированию их строительства уже выполнены, а не проданными являются 20 квартир.

Еще немного важного 

К значимым решениям судов, в которых последние три года участвовал застройщик, можно отнести следующие:

В пользу застройщика - решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21 января 2017 года, не вступившее в законную силу (Дело № А56-30709/2016) о взыскании с ООО «Фирма «Консент» в пользу АО «ЮИТ Санкт-Петербург» 3 020 098 руб. авансовых платежей за не выполненный объем работ.

Не в пользу застройщика - решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28 ноября 2016 года, не вступившее в законную силу (Дело № А56-39439/2016 ) о взыскании АО «ЮИТ Санкт-Петербург» в пользу ООО «СК «Макон» 4 554 097 руб. за выполненный, но не оплаченный объем работ.

Какие-либо иные значимые административные, гражданские и банкротные судебные разбирательства, в которых участвует застройщик АО «ЮИТ Санкт-Петербург», отсутствуют.

Компания работает без существенного нарушения строительных норм. Проверок со стороны строительного надзора, которые могут воспрепятствовать строительству домов ЖК в 2016 году не отмечено.

Между тем, в период 2014-2015 годов Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Санкт-Петербургу по результатам проверки соответствия условий договоров участия в долевом строительстве требованиям действующего законодательства о защите прав потребителей и Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», были вынесены 13 постановлений о наложении штрафов за заключение ДДУ с условиями, ущемляющими права потребителя.

Резюме

Застройщик - очень крепко стоящее на ногах в финансовом плане предприятие. Возможное замедление темпов строительства может быть связано с кризисными явлениями в строительной отрасли в России и уменьшением количества покупателей квартир.

Мы не обнаружили риски покупки жилья у «ЮИТ Санкт-Петербург» в ЖК «Inkeri»

Комментарии 2

Последний написан 4 месяца назад
Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы можете подписаться на комментарии
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
0 -1 +1
Дольщик инкери
#
7 апреля 2017 в 22:35
В статье приведена какая то бухгалтерия . Где реальные факты об этом ЖК ? Невыполненые обещания , экономия на всем чем только возможно ! Низкое качество строительства , текущие квартирвы , и фасады ! Детская площадка для 600 квартир просто насмешка , во всей рекламной продукции застройщик вводит покупателя в заблуждение . Обещают финское качество , а получаешь российскую действительность , по явно завышенной стоимости .
0 -1 +1
4 апреля 2017 в 10:51
Лучше бы про обман дольщиков и про качество строительства рассказали...
Похожие статьи по данной теме
  • Акции на конец лета: щедрый ответ на спад продаж
    10 августа 2017 в 18:52 415

    Застройщики Петербурга в конце лета расщедрились — акции есть практически на все объекты. Возможно, это поможет как-то скомпенсировать провал по продажам, который зафиксировали Росреестр и аналитики. А ту еще и ипотека дешевеет.

  • Три истории спасения: Л1, Дальпитерстрой, Лемминкяйнен Рус
    26 июня 2017 в 17:22 704

    Застройщики в нашей стране пережили уже несколько кризисов. Некоторые бизнес-единицы канули в вечность, оставив после себя гневные воспоминания обманутых дольщиков. Другие смогли выжить, третьи — ушли и вернулись.