Недавно началось строительство ЖК «Мaлая Охта» по программе реновации в одном из кварталов Красногвардейского района. Старт не был гладким: жители соседних домов заметили образование трещин в стенах после забивки свай фундамента. Помешают ли протесты соседей возведению комплекса, есть ли у застройщика иные проблемы с реализацией ЖК — попробует проверить Novostroy.su.
Строительная компания «СПб Реновация» учреждена 12.11.2009 года. Единственным учредителем компании со 100% участием является компания «Ритенсел Энтерпрайзес ЛТД» (Республика Кипр). Уставный капитал составляет 36 млн. руб. Генеральный директор застройщика Евтушевский И. В.
В настоящий момент на официальном сайте ЖК размещена проектная декларация строительства 16-этажного многоквартирного дома со встроенными помещениями: корпус №1 секции 1.1.-1.3., корпус №2 секции 2.1-2.2., встроенно-пристроенный подземный гараж корпус 2А. Количество квартир — 589, их площадь - 24 899 кв. м. Площадь встроенных помещений первого этажа 9 010 кв. м. Количество машиномест в встроенно-пристроенной подземной автостоянке — 276. Начало строительства, согласно проектной декларации, 2 квартал 2016 года, окончание - 01.04.2019 года. Разрешение на строительство выдано 13.05.2016 года до 01.04.2019 года. Получение свидетельства на ввод в эксплуатацию жилого дома не позднее 01.04.2019 года. Планируемая стоимость строительства составляет 1 666 540 тыс. руб.
Ход строительства
Если посмотреть, на каком этапе находится строительство по состоянию на середину января 2017 года, на момент написания этого материала, то видно, что работы только начались. До 10 октября 2013 года был установлен забор на строительной площадке и вырублены деревья. Строительная площадка обустроена бытовками, а также металлическими вагончиками для хранения инвентаря, на строительной площадке находится копер для забития свай, установлены столбы, по которым проведено временное электроснабжение. На площадке складированы бетонные сваи для начала работ по обустройству свайного поля фундамента. Произведена установка пробных свай, а также производится вынос постоянных сетей электро- и газоснабжения с территории строительной площадки.
Работу по установке пробный свай прекратили в 20-х числах декабря 2016 года, в том числе и из-за активных протестов жителей расселяемых соседних домов, из-за образовавшихся трещин в стенах этих домов в процессе забивки свай молотом. Однако, очевидно, что это временный перерыв. Это видно из позиции городской администрации, судя по информационному сообщению в официальной группе «ВКонтакте» этого ЖК и на официальном сайте застройщика. В сообщении говорится, что 12 января прошло выездное совещание под руководством Евгения Барановского, заместителя председателя Комитета по строительству. Темой встречи стала реализация адресной программы «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» в квартале «Малая Охта». По мнению Барановского, все работы ведутся в соответствии с графиком. Что касается состояния домов, предназначенных под расселение и снос, эти здания, по словам зампреда, являются ветхими постройками середины 20 века, на них установлены маяки для мониторинга трещин. Застройщику поручено отправлять данные в Службу государственного строительного надзора и экспертизы и в администрацию Красногвардейского района. На выездном совещании также было объявлено, что на конец февраля запланирована встреча с участием Администрации Санкт-Петербурга, «СПб Реновация», специалистов Комитета по строительству и жителей квартала, на которой будет представлен план расселения.
Таким образом власти не видят оснований для прекращения строительства, несмотря на письма местных жителей о возможном ухудшении аварийного состояния соседних домов из-за начавшегося строительства. Строительные норы не нарушены, обеспокоенность жильцов приведет к усилению контроля, но строительство приостановлено не будет.
К сожалению, так как строительство находится на начальной стадии, оценить его соответствие графику, успевает ли застройщик построить и сдать первые два корпуса ЖК до апреля 2019 года, невозможно.
«Анамнез»
В целом у застройщика не бывало проблем с соблюдением графика строительных работ. Для примера, у ООО «СК «СПбРеновация» есть следующие сданные объекты строительства:
- Пять многоквартирных жилых домов в ЖК «Сандэй». Срок сдачи, согласно изначально поданным данным (до внесения изменений) в проектной декларации, 15 июня 2014 года. Два дома были сданы 2 июня 2014 года, т. е. раньше срока. Три дома были сданы 30 сентября 2014 года, т. е. на 4 месяца позже сроков в проектной декларации. Задержка в четыре месяца не является значительной в строительной отрасли России.
- Один жилой дом ЖК «Астрид». Срок сдачи, согласно данным разрешительной документации, 7 августа 2015 года. Фактический срок сдачи - 5 июня 2015 года. Объект был введен в эксплуатацию на два месяца раньше плана.
То есть застройщик вводит построенные объекты в эксплуатацию либо раньше срока, либо с незначительной, не имеющей значения задержкой.
Финансовая устойчивость застройщика
Цифры, отраженные в проектной декларации строительства ЖК «Малая Охта» и единственного изменения к ней, малоинформативны, потому что отражают только конец 2016 года, то есть момент после получения застройщиком разрешительной документации. Но так как этот застройщик построил и строит множество домов, то в проектных декларациях к ним можно найти финансовые показатели застройщика за другие периоды времени. Оценим основные данные за последние полтора года.
| Прибыль/убыток | Кредиторская задолженность | Дебиторская задолженность | |
| Финансовый результат на 31.03.2015 | 0,794 млрд. руб. | 4,797 млрд.руб. | 3,536 млрд.руб. |
| Финансовый результат на 30.06.2015 | 0,840 млрд.руб. | 5,249 млрд.руб. | 3,551 млрд.руб. |
| Финансовый результат на 30.09.2015 | 1,2 млрд.руб. | 4,3 млрд.руб. | 3,6 млрд.руб. |
| Финансовый результат на 31.12.2015 | - 1,2 млрд.руб. | 1,61 млрд.руб. | 0,36 млрд.руб. |
| Финансовый результат на 31.03.2016 | - 0,057 млрд.руб. | 0,84 млрд.руб. | 2,1 млрд. руб. |
| Финансовый результат на 30.06.2016 | - 0,071 млрд.руб. | 1,136 млрд.руб. | 2,355 млрд.руб. |
| Финансовый результат на 30.09.2016 | 0,153 млрд.руб. | 1,094 млрд.руб. | 2,425 млрд.руб. |
Прежде всего несколько слов о прибыли (убытках) застройщика за это время. Несмотря на значительную прибыль, показанную застройщиком в 2015 году, и убытки, демонстрируемые с конца 2015 года по 3 квартал 2016 года, на самом деле ситуация 2016 года демонстрирует значительно большую финансовую устойчивость застройщика, чем в 2015 году. Почему?
В 2015 году была прибыль, но было также и очень не благоприятное соотношение дебиторской (то есть когда должны застройщику) и кредиторской задолженности (когда должен застройщик) в пользу последней. То есть застройщик в любой момент времени 2015 года должен был контрагентам на 1-2 млрд. руб. больше, чем должны были они ему. Разница между кредиторской и дебиторской задолженностями всегда была больше полученной прибыли. Прибыль этот долг не покрывала. В 2016 году эта ситуация изменилась на прямо противоположную. В течение трех кварталов соотношение дебиторской и кредиторской задолженностей всегда было в пользу застройщика на 1,2-1,3 млрд. руб., а значит показанные убытки в размере 60 до 150 млн. руб. никак не меняли это положительное соотношение.
Кроме того, в строительстве промежуточные убытки не значат ничего. Если застройщик строит используя собственные средства, но при этом у него нет выручки, у него нарастают убытки. После окончания строительства и сдачу в эксплуатацию построенного объекта не распроданную площадь застройщик ставит себе на баланс, в дальнейшем продает, и полученная сумма формирует выручку и заложенную при строительстве прибыль, которые компенсируют промежуточные убытки. Это происходит, потому что любой строительный проект — прибыльное мероприятие. Закончив его, застройщик обязан выйти в плюс (иначе бы никто не занимался строительным бизнесом).
Итак: в 2016 году застройщик демонстрирует сбалансированные, положительные финансовые показатели, убытки не значительны даже в объемах строительства домов этого ЖК и не влияют на общий положительный итог.
Как и большинство застройщиков, в первую очередь ООО «СПб Реновация» ориентируется на денежные средства дольщиков. Тем более в проектной декларации единственным источников финансирования ЖК обозначены именно денежные средства, привлекаемые по ДДУ.
Что имеет застройщик? Общая площадь для продажи (площадь квартир + площадь коммерческих помещений общего назначения) составляет 33 909 кв. м. Таким образом сметная стоимость 1 кв. м площади на продажу около 50 тыс. руб./кв. м (1 666 540 тыс.руб : 33 909 кв. м). Нетрудно рассчитать наценку (маржу) застройщика. Продажная стоимость кв. м жилья (даже если не брать в расчеты стоимость «квадрата» коммерческих площадей, которая очевидно выше) на официальном сайте ЖК определена от 85 до 99 тыс.руб./кв. м по состоянию на середину января 2017 года. Таким образом, наценка застройщика, при сметной стоимости 1 квадратного метра продажной площади, значительна. На рубль денежных средств, вложенных в строительство, застройщик при продаже квартир дольщикам получает от 1 руб. 70 коп. до 2 рублей выручки.
Первая очередь, состоящая из двух корпусов, строится на свободном от расселения «пятне». Полученная прибыль на первых объектах, свободных от обременения, должна быть достаточной для того, чтобы организовать «волну расселения». Очевидно, что на этом объекте нормы прибыли будет достаточно для этого. Но и также очевидно, что денежных средств, полученных от продажи квартир в первой очереди ЖК «Малая Охта», при существующей рентабельности, более чем достаточно для того, чтобы за счет средств дольщиков осуществить строительство и сдачу в эксплуатацию этого дома. То есть, если продажи будут осуществляться активно, то проблем с финансированием строительства этой очереди ЖК не будет.
С учетом того, что строительство только началось, пока трудно говорить о том, что продажи идут темпами, достаточными для осуществления строительства, согласно заявленным застройщиком срокам. Но анализ данных продаж квартир в других строящихся объектах этого застройщика, на основании справок, полученных по официальным запросам на информационный ресурс ЕГРП Росреестра, показал, что у этого застройщика продажи в строящихся им других домах ведутся активно.
Кроме того, именно этот застройщик использует для финансирования строительства не только деньги дольщиков, но и иные источники финансирования. Поэтому заключение договоров долевого участия и поступающие в результате этого денежные средства важны для строительства, но очевидно являются всего лишь одним из источников.
Согласно информации в проектных декларациях другого ЖК, при строительстве используются заемные денежные средства, полученные в рамках кредитных договоров. В проектных декларациях сообщается о двух кредитах от ПАО «Санкт-Петербург»: договор №0155-14-001178 от 07.03.2014 года на срок до 31.12.2018 года, договор №0155-16-004441 от 11.08.2016 года на срок до 31.12.2018 года.
Подтверждением получения застройщиком кредитных денежных средств являются записи о залогах в отношении доли единственного учредителя застройщика в уставном капитале, которые публикуются в базе данных ЕГРЮЛ. Таким образом, до полного исполнения условий кредитного договора застройщик контролируется банком, предоставившим кредитные денежные средства. Вот эти записи:
Последующий залог по отношению к залогу и последующему залогу от 09.04.2012 года, зарегистрированным в реестре № С-123, №С-126, а также последующему залогу от 16.04.2013 года, зарегистрированному в реестре за №С-100. Срок обременения с 16 апреля 2013 года пл 31 декабря 2015 года. Запись сделана в ЕГРЮЛ 24.04.2013.
Последующий залог по отношению к залогам от 09.04.12, Рег.№№С-123, С-126, залогам от 16.04.13, Рег. №№С-100, С-103. Срок с 03.10.13 по 31.12.15 включительно. Запись сделана в ЕГРЮЛ 24.10.2013.
Последующий залог от 09.04.12 Рег.№№ С-123, С-126; Рег.№С-100,№С-103 от 16.04.13; Рег.№С-183 от 03.10.13. Срок с 21.03.14 по 31.12.18 включительно. Запись сделана в ЕГРЮЛ 28.03.2014.
Последующий залог от 09.04.12 Рег.№№С-123, С-126; Рег.№С-100,№С-103 от 16.04.13; Рег.№С-183 от 03.10.13; Рег.№96 от 21.03.14. Срок с 21.03.14 по 31.12.18 включительно. Запись сделана в ЕГРЮЛ 28.03.2014.
Последующий залог 09.04.12 №№С- 123,С-126; №№С-100,С-103 от 16.04.13; от 03.10.13 №С-183; №№С-96 ,С-99 от 21.03.14 срок с 21.03.14 по 31.12.18 включительно Запись сделана в ЕГРЮЛ 28.03.2014.
Залог: срок с 04.06.14 по 31.12.18 включительно. Запись сделана в ЕГРЮЛ 16.06.2014.
Последующий залог. Срок с 28.01.2015 по 31.12.2018 включительно. Запись сделана в ЕГРЮЛ 05.02.2015.
Залог до полного исполнения кредитного договора № 0155-16-004441 от 11 августа 2016 года. Запись сделана в ЕГРЮЛ 02.09.2016.
Сведения о залогодержателе: Открытое Акционерное общество «Банк «Санкт-Петербург».
То есть заемщик располагает не только финансами от дольщиков, но и дополнительными кредитными средствами. О наличии доступа к кредитам говорят и цифры финансовой отчетности застройщика по состоянию на 01.01.2016 года, которые предоставлены им в органы Росстата и размещены на официальном сайте этой государственной организации. Данные приведены в тысячах рублей:
| Основные средства на конец отчетного года | 3 369 125 | Выручка за отчетный год | 715 738 |
| Прочие внеоборотные активы на конец отчетного года | 9 397 132 | Себестоимость продаж за отчетный год | 992 157 |
| Запасы на конец отчетного года | 933 760 | Прибыль (убыток) от продаж за отчетный год | -276 419 |
| Дебиторская задолженность на конец отчетного года | 359 881 | Прочие доходы за отчетный год | 1 363 153 |
| Денежные средства и денежные эквиваленты на конец отчетного года | 73 785 | Прочие расходы за отчетный год | 2 530 727 |
| Уставный капитал на конец отчетного года | 36 000 | Чистый убыток за отчетный год | -1 203 360 |
| Нераспределенная прибыль на конец отчетного года | 1 334 519 | Чистая прибыль за предыдущий год | 2 612 655 |
| Долгосрочные заемные средства на конец отчетного года | 4 656 257 | Чистые активы на 31 декабря отчетного года | 1 727 478 |
| Прочие долгосрочные обязательства на конец отчетного года | 3 372 552 | Поступления – всего за отчетный год | 3 884 471 |
| Краткосрочные заемные обязательства на конец отчетного года | 1 232 733 | Платежи – всего за отчетный год | 4 255 312 |
| Краткосрочная кредиторская задолженность на конец отчетного года | 1 611 673 | Поставщикам (подрядчикам) за сырье, материалы, работы, услуги за отчетный год | 2 805 123 |
| Прочие краткосрочные обязательства на конец отчетного года | 1 165 965 | В связи с оплатой труда работников за отчетный год | 318 455 |
| Проценты по долговым обязательствам за отчетный год | 706 534 | Прочие платежи за отчетный год | 425 200 |
| Поступления от возврата предоставленных займов за отчетный год | 112 200 | Платежи в связи с предоставление займов другим лицам за отчетный год | 105 200 |
| Получение кредитов и займов за отчетный год | 2 108 193 |
Доступ к заемным денежным средствам, помимо денежных средств участников долевого строительства, — это крайне важная информация. В условиях кризиса в строительной отрасли, уменьшения покупательской способности населения, строительные компании, которые ориентируются только на денежные средства дольщиков, в условиях уменьшения их количества рискуют превратить свои объекты в долгострой. Очевидно, что застройщик, имеющий доступ к внешнему финансированию, в меньшей степени подвержен такому риску, а значит дольщики могут быть более уверены в конечном результате.
Кроме того, есть еще одно очень важное опосредованное обстоятельство. При предоставлении кредитных денежных средств, банк-кредитор очень внимательно оценивает экономику проектов и возможность возврата вложенных средств. Экспертные возможности банка (особенно крупного, каким является «Банк «Санкт-Петербург») значительно превышают такие возможности любого дольщика. Поэтому оценка банком - очень важный знак при оценке рисков. Если банк вложил деньги, значит он оценил риски как не значительные. Об этом же говорит и аккредитация проекта ЖК «Малая Охта» в других банках, в том числе в банках входящих в ТОП-10 банков России.
Дополнительная информация
Застройщик, как и любая крупная компания, участвует в множестве судебных разбирательств. Из значимых судебных решений, вступивших в законную силу, можно отметить следующие решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области:
решение 22 июня 2015 года. Дело № А56-18953/2015 по иску ЗАО «Санкт-Петербургская Экологическая Компания» о взыскании задолженности по договору от 28.02.2013 № 93-13/С за оказание услуг и работ по инженерным изысканиям в области геологии с ООО «СПб Ренoвация» в размере 3 366 900 руб.
решение 30 декабря 2015 года. Дело № А56-28006/2015 иску ООО «Комплект-Стрoй» о взыскании задолженности с ООО «СПб Рeнoвация» 58 000,00 руб. долга и 1 971 990,00 руб. убытков задолженности по аренде строительных лесов.
решение 29 января 2016 года. Дело № А56-83182/2015 по иску ЗАО «Институт Гипростроймост – Сaнкт-Петербург» о взыскании задолженности за проектные работы по договору №37/2014 от 13.02.2014г. с ООО «СПб Рeновация» суммы в размере 1 831 000 руб. И еще одно решение в пользу этого института от 11 января 2016 года Дело № А56-83184/2015 по взысканию задолженности в размере 782 633 руб. с ООО «СПб Рeновация».
Каких-то иных значимых судебных решений, а также судебных процессов (в том числе и банкротных), участие в которых принимает застройщик, и которые могут сказаться на результатах строительства, не отмечено. Отсутствуют данные о долгах. Исполнительное производство в отношении застройщика Федеральной службой судебных приставов не ведется. Компания работает без существенного нарушения строительных норм. Проверок со стороны строительного надзора, которые могут воспрепятствовать строительству ЖК, не отмечено. Застройщиком осуществлено страхование гражданской ответственности застройщика за не сдачу или не своевременную сдачу строящихся объектов (информация об этом размещена в проектный декларации строящегося объекта ЖК).
Какие выводы?
Финансовое состояние компании «СПб Реновация» очень устойчивое. Строительство ЖК «Малая Охта» только началось, но строительство других объектов данный застройщик осуществляет в соответствии с заявленным графиком (иногда даже с небольшим его опережением). Проблем с финансированием у компании нет. Некоторое напряжение с жителями расселяемых близлежащих домов застройщику удастся решить, с учетом очевидно имеющейся поддержки городских властей. Поэтому мы не видим рисков вложения денежных средств в ЖК «Малая Охта».
Комментарии