«Живи! В Рыбацком»: стоит ли жить именно здесь?

Строительная компания ООО «СПб Реновация» учреждена сравнительно недавно - 12.11.2009 года.

Упомянутые объекты

Жилой комплекс

«Живи! В Рыбацком»

Самолет

О проекте

К декабрю 2016, на момент написания материала, на официальном сайте ЖК представлены проектные декларации двух очередей строительства: 1-й очереди, строительство которой уже ведется, и 2-й очереди, строительство которой только планируется. В составе обеих очередей по три кирпично-монолитных дома разной этажности со встроенными паркингами и коммерческими помещениями. Корпуса 33, 34, 35 составляют первую очередь, 23, 26, 28 - вторую.

Начнем с домов второго этапа строительства:

Корпус 23 (участок 68) — это многоквартирный двухсекционный жилой дом высотой 28 этажей с подземным встроенным гаражом. Количество квартир - 481 шт., машиномест в подземной автостоянке — 190.

Начало строительства, согласно проектной декларации, 3 квартал 2016 года. Разрешение на строительство выдано с 12.07.2016 года до 12.05.2018 года. Получение свидетельства на ввод в эксплуатацию жилого дома - не позднее 12.05.2108 года. Планируемая стоимость строительства составляет 1 199 162 000 руб. Кадастровый номер земельного участка: 78:12:0721504:38. Согласно ответу на официальный запрос информационного ресурса ЕГРП Росреестра, по состоянию на 03.12.2016 года, зарегистрирован один договор долевого участия.

Корпус 26 (участок 64) - многоквартирный жилой дом 28 этажей с подземным встроенным гаражом. 211 квартир, 99 машиномест. Начало строительства, согласно проектной декларации, 2 квартал 2015 года. Окончание строительства запланировано на 11.01.2018 года. Разрешение на строительство действует с 11.07.2016 по 11.01.2018 года. Получение свидетельства на ввод в эксплуатацию жилого дома ожидается не позднее 11.01.2018 года. Планируемая стоимость строительства составляет 504 149 000 руб. Кадастровый номер земельного участка: 78:12:0721504:37. Согласно ответу на официальный запрос информационного ресурса ЕГРП Росреестра, по состоянию на 03.12.2016 года, зарегистрирован один ДДУ.

Корпус 28 (участок 15). Многоквартирный жилой дом 27 этажей с подземным встроенным гаражом. В доме 192 квартиры и 219 кв. м нежилых помещений коммерческого назначения. В подземной автостоянке 82 машиноместа. Начало строительства, согласно проектной декларации, 2 квартал 2015 года. Окончание строительства 11.01.2018 года. Разрешение на строительство выдано 11.07.2016 года сроком действия до 11.01.2018 года. Получение свидетельства на ввод в эксплуатацию - не позднее 11.01.2018 года. Планируемая стоимость строительства составляет 504 149 000 руб. Кадастровый номер земельного участка: 78:12:0721504:12. Согласно ответу на официальный запрос информационного ресурса ЕГРП Росреестра, по состоянию на 03.12.2016, зарегистрировано два ДДУ.

Еще два корпуса, на участках 12 и 20, относятся ко второй очереди. Срок сдачи домов — середина 2019 года. Так как на момент написания статьи проектные декларации на эти корпуса буквально только что опубликовали — то количество продаж по ним не может повлиять на итоговые выводы о ближайших перспективах проекта, и мы не будем подробно рассматривать эти дома в материале.

Строящиеся дома первой очереди:

Корпус 33 (участок 40) - многоквартирный жилой дом переменной этажностью 13-15-25 этажей с подземным встроенным гаражом. Количество квартир 732 шт. изменено на 1030. Общая площадь квартир 30 169 кв. м изменена на 44 007 кв. м Общая площадь нежилых коммерческих помещений 3 229 кв. м изменена на 3 141 кв. м. Количество машиномест в подземной автостоянке 88 - изменено на 46.

Начало строительства, согласно проектной декларации, 2 квартал 2015 года. Окончание строительства 1 квартал 2018 года. Разрешение на строительство выдано 25.05.2015 года. Получено в дальнейшем новое 11.11.2015 года. Получение свидетельства на ввод в эксплуатацию жилого дома - не позднее 25.05.2018 года изменено на 11.11.2018 года.

Планируемая стоимость строительства составляет 2 193 795 000 руб. Изменено на 1 487 785 000 руб. Кадастровый номер земельного участка: 78:12:0000000:20. Согласно ответу на официальный запрос информационного ресурса ЕГРП Росреестра, по состоянию на 03.12.2016 года, зарегистрированы 976 договоров долевого участия.

Корпус 34 (участок 47) - многоквартирный жилой дом переменной этажностью 12-24 этажей с подземным встроенным гаражом. Количество квартир 495 изменено на 792 шт. Общая площадь квартир 21 233 кв. м изменена на 34 718 кв. м. Общая площадь нежилых помещений коммерческого назначения 333 кв. м изменена на 1 426 кв. м. Количество машиномест в подземной автостоянке — 16.

Начало строительства, согласно проектной декларации, 3 квартал 2015 года. Разрешение на строительство выдано 08.07.2015 года. Новое выдано 11.11.2015 года сроком действия до 08.02.2018 года. Получение свидетельства на ввод в эксплуатацию жилого дома не позднее 08.02.2018 года изменено на 11.06.2018 года. Планируемая стоимость строительства составляет 1 665 408 000 руб. (изменено на 962 734 000 руб.). Кадастровый номер земельного участка: 78:12:0007214:2048. Согласно ответу на официальный запрос информационного ресурса ЕГРП Росреестра, по состоянию на 03.12.2016 года, зарегистрированы 656 ДДУ.

Корпус 35 (участок 71) - многоквартирный жилой дом переменной этажностью 2-14-25 этажей с подземным встроенным гаражом. Количество квартир 468 изменено на 506. Общая площадь квартир 18 924 кв. м изменена на 22 597 кв. м. Общая площадь нежилых помещений коммерческого назначения 1 628 кв. м. Количество машиномест в подземной автостоянке 26 изменено на 13 шт. Начало строительства, согласно проектной декларации, 2 квартал 2015 года.

Разрешение на строительство выдано 28.05.2015 года. Новое разрешение выдано 08.02.2016 г. сроком действия до 28.11.2017 года. Получение свидетельства на ввод в эксплуатацию жилого дома не позднее 29.11.2017 года, изменено на 11.05.2018 года. Планируемая стоимость строительства составляет 1 098 169 000 руб. (изменено на 877 531 000 руб.). Кадастровый номер земельного участка: 78:12:0007214:8. Согласно ответу на официальный запрос информационного ресурса ЕГРП Росреестра, по состоянию на 03.12.2016 года, зарегистрировано 498 договоров.

Резюмируя последние редакции проектных деклараций:

общее количество квартир в корпусах №№33, 34, 35 - 2 328 шт.

общая площадь квартир - 101 322 кв. м

общая площадь помещений общественного назначения - 6 195 кв. м

общее количество машиномест в подземных парковках - 117 шт.

планируемая стоимость строительства трех корпусов - 3 328 050 000 руб.

общая площадь для продажи (квартиры плюс коммерческие помещения общего назначения) составляет 107 517 кв. м.

Таким образом сметная стоимость одного «квадрата» площади на продажу - 30 953 рублей (3 328 050 000 руб / 107 517 кв. м).

Нетрудно рассчитать наценку (маржу) застройщика. Продажная стоимость квадратного метра жилья (даже если не брать в расчеты стоимость «квадрата» коммерческих площадей, которая очевидно выше) на разных ресурсах называется от 60 до 73 тысяч за квадратный метр. Таким образом, наценка застройщика, как минимум, с коэффициентом 2 по отношению к затратам. Иначе говоря, на один рубль денежных средств, вложенных в строительство, застройщик при продаже квартир дольщикам получает два рубля выручки.

Ход строительства

Посмотрим, какой объем освоил застройщик, а также оценим, насколько активно идет строительство. Прежде всего обратим внимание, что построено по состоянию на декабрь 2016 года.

В настоящий момент ведется строительство домов 1-й очереди — корпусов №33, 34, 35. Согласно фотоотчетам с официального сайта ЖК подготовка строительных площадок и строительство корпусов началось в июне 2015 года. По состоянию на декабрь 2016 года (то есть за 1,5 года строительства) выполнены работы по сооружению монолитных каркасов всех трех корпусов жилых домов. В корпусе 35 закончена облицовка всей коробки здания кирпичом, завершено остекление, кровля. В корпусах 33 и 34 облицовка кирпичом выполнена не менее, чем на 85-90%, ведется остекление зданий, выполнены работы по кровле.

Во всех корпусах закончено сооружение подземных парковок. Во внутренних помещениях с закрытым контуром (то есть остекленных) ведется черновая отделка помещений. Во всех корпусах ведутся работы по прокладке наружных тепловых сетей, сетей водопровода и канализации. Судя по фотоотчетам, выполняется монтаж системы отопления и индивидуальных тепловых пунктов, вентиляции в корпусах ЖК. Кроме того, ведутся электромонтажные работы.

Застройщик на своем сайте оценивает объем выполненных работ в 75% от общего объема работ. Эта оценка, на наш взгляд, соответствует действительности.

Успевают ли к сроку?

При сохранении существующих темпов строительства срок сдачи в эксплуатацию корпуса №33 в ноябре 2018 года, корпуса №34 в июне 2018 года, корпуса №35 в мае 2018 года, то есть освоение оставшихся 35% строительного объема, в срок от 1,5 до 2 лет, видится абсолютно выполнимой задачей.

Такой режим работы достигается, в первую очередь, за счет очень активной продажи квартир. Согласно данным информационного ресурса ЕГРП Росреестра, количество зарегистрированных договоров долевого участия в домах, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами корпусов №№33, 34, 35, составляет 2 130 шт. по состоянию на 03.12.2016 года. Общее количество квартир в ЖК — 2 328 шт. Таким образом, по состоянию на 03.12.2016 года (то есть, через полтора года после начала активных работ на строительной площадке) было продано около 91% всех квартир в этом доме.

При этом понятно, что так как почти наверняка, график платежей по заключенным договорам синхронизирован с графиком строительства (то есть со 2-4 кварталами 2018 года по разным корпусам ЖК), за исключением договоров ДДУ по которому привлечено ипотечное кредитование (а значит деньги получены сразу), то денежных средств по этим договорам поступило значительно меньше 91%. И при этом было выполнено не менее 75% от всего объема работ по строительству. Отсюда можно сделать вывод, что темпы заключения договоров ДДУ в целом соответствуют темпам освоения денежных средств на строительстве.

Проблем с привлечением денежных средств со стороны дольщиков нет, а значит и нет проблем со своевременным финансированием строительства в соответствии с заявленным застройщиком графиком строительства и сдачи домов ЖК в эксплуатацию. При этом заключение ДДУ и поступающие в результате этого денежные средства важны для строительства, но очевидно являются всего лишь одним из источников финансирования у застройщика.

Финансовая устойчивость

Проанализируем финансирование строительства застройщиком. Прежде всего оценим основные цифры финансовых показателей в проектных декларациях и изменениях в них за последние полтора года (млрд. руб.): 

Несколько слов о прибыли (убытках) застройщика за это время. Несмотря на значительную прибыль, показанную застройщиком в 2015 году, и убытки, демонстрируемые с конца 2015 года по 3 квартал 2016 года, на самом деле ситуация 2016 года демонстрирует значительно большую финансовую устойчивость застройщика, чем в 2015 году. В 2015 году была прибыль, но было также и очень неблагоприятное соотношение дебиторской и кредиторской задолженностей в пользу последней (напомним, дебиторская задолженность - когда должны застройщику, кредиторская — когда должен он). То есть компания в любой момент времени 2015 года должна была контрагентам на 1-2 млрд.руб. больше, чем должны были они ей. Разница между кредиторской и дебиторской задолженностями всегда была больше полученной прибыли. Прибыль этот долг не покрывала. В 2016 году ситуация изменилась на прямо противоположную. В течение трех кварталов соотношение дебиторской и кредиторской задолженностей всегда было в пользу застройщика на сумму от 1,2 до 1,3 млрд. руб., а значит показанные убытки в размере 60 до 150 млн. руб. никак не меняли это положительное соотношение.

Кроме того, в строительстве промежуточные убытки не значат ничего. Если застройщик строит, используя собственные средства, но при этом у него нет выручки, у него нарастают убытки. После окончания строительства и сдачи в эксплуатацию построенного объекта не распроданную площадь застройщик ставит себе на баланс, в дальнейшем продает, и полученная сумма формирует выручку и заложенную при строительстве прибыль, которые компенсируют промежуточные убытки. Это происходит, потому что любой строительный проект — прибыльное мероприятие. Закончив его, застройщик обязан выйти в плюс (иначе бы никто не занимался строительным бизнесом).

Поэтому, подводя итог отраженных в проектных декларациях финансовых показателей: в 2016 году застройщик демонстрирует сбалансированные, положительные финансовые показатели, убытки не значительны даже в объемах строительства домов этого ЖК и не влияют на общий положительный итог.

Упомянутые организации

Банк

Санкт-Петербург

Согласно информации в проектных декларациях, строительство дома осуществляется не только за счет средств дольщиков, но также на заемные денежные средства в банке ПАО «Санкт-Петербург» (кредитный договор №0155-14-001178 от 07.03.2014 года на срок до 31.12.2018 года и кредитный договор №0155-16-004441 от 11.08.2016 года на срок до 31.12.2018 года). Подтверждением получения застройщиком кредитов являются записи о залогах в отношении доли единственного учредителя застройщика в уставном капитале, которые публикуются в базе данных ЕГРЮЛ. Таким образом, до полного исполнения условий договора застройщик контролируется банком, предоставившим кредит.

О наличии доступа к заемным денежным средствам говорят и цифры финансовой отчетности застройщика по состоянию на 01.01.2016 года, которые предоставлены им в органы Росстата и размещены на официальном сайте этой государственной организации.

Финансовые показатели застройщика по состоянию на 01.01.2016 года (в тыс.руб.):

Очевидно, что компания, имеющая доступ к внешнему финансированию, в меньшей степени подвержена риску, а значит дольщики могут быть увереннее в конечном результате.

Репутация застройщика

Судя по прежним проектам, компания не испытвает проблем с соблюдением графика строительных работ. В портфеле у «СПб Реновация» - следующие сданные объекты строительства:

Упомянутые объекты

Жилой комплекс

«Сандэй»

Самолет

Жилой комплекс

«Астрид»

Самолет

5 многоквартирных жилых домов в ЖК «Сандэй». Срок сдачи, согласно изначально поданным данным (до внесения изменений) в проектной декларации, 15 июня 2014 года. Два дома были сданы 2 июня 2014 года, т. е. ранее сроков, зафиксированных в проектной декларации. Три дома были сданы 30 сентября 2014 года, т. е. на 4 месяца позже сроков зафиксированных в проектной декларации. На практике, задержка в 4 месяца не является значительной в строительной отрасли России.

1 жилой дом ЖК «Астрид». Срок сдачи, согласно данным разрешительной документации, 7 августа 2015 года. Фактический срок сдачи 5 июня 2015 года. Т.е. объект был введен в эксплуатацию на два месяца раньше запланированного срока.

Плюсы аккредитации

Кроме того, есть еще одно очень важное опосредованное обстоятельство. При предоставлении кредитных денежных средств, банк-кредитор очень внимательно оценивает экономику проекта и возможность возврата вложенных средств. Экспертные возможности банка (особенно крупного, каким является ОАО «Банк «Санкт-Петербург») значительно превышают такие возможности любого дольщика. Поэтому оценка банком строительства домов ЖК «Живи! В Рыбацком» как проекта, который можно профинансировать, а застройщика ООО «СПб Реновация» - как надежного заемщика, которому можно доверить деньги, очень важный знак при оценке рисков. Об этом же говорит и аккредитация застройщика в других банках, в том числе входящих в ТОП-10 банков России.

Дополнительная информация

Застройщик, как и любая крупная компания, участвует в множестве судебных разбирательствах. Из значимых судебных решений Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области, вступивших в законную силу, можно отметить следующие:

Рeшение 22 июня 2015 года, Дело № А56-18953/2015 по иску ЗАО «Санкт-Петербургская Экологическая Компания» о взыскании задолженности по договору от 28.02.2013 № 93-13/С за оказание услуг и работ по инженерным изысканиям в области геологии с ООО «СПб Реновация» в размере 3 366 900 руб.

Рeшение 30 декабря 2015 года, Дело № А56-28006/2015 иску ООО «Комплект- Строй» о взыскании задолженности с ООО «СПб Реновация» 58 000,00 руб. долга и 1 971 990,00 руб. убытков задолженности по аренде строительных лесов.

Рeшение 29 января 2016 года, Дело № А56-83182/2015 по иску ЗАО «Институт Гипростроймост – Санкт- Петербург» о взыскании задолженности за проектные работы по договору №37/2014 от 13.02.2014г. с ООО «СПб Реновация» суммы в размере 1 831 000 руб. И еще одно решение в пользу этого института от 11 января 2016 года Дело № А56-83184/2015 по взысканию задолженности в размере 782 633 руб. с ООО «СПб Реновация».

Каких-то иных значимых решений, а также судебных процессов (в том числе и банкротных), участие в которых принимает застройщик, и которые могут сказаться на результатах строительства, не отмечено.

Отсутствуют данные о долгах. Исполнительное производство в отношении застройщика Федеральной службой судебных приставов не ведется. Компания работает без существенного нарушения строительных норм. Проверок со стороны строительного надзора, которые могут воспрепятствовать строительству, не отмечено. Страхование гражданской ответственности застройщиком осуществлено, информация об этом размещена в проектных декларациях строящихся объектах ЖК.

Резюмируем

Упомянутые организации

Компания

СПб Реновация

Рейтинг B+/13 объектов

«СПб Реновация» - компания, показывающая хорошие финансово-хозяйственные результаты. Строительство осуществляется в соответствии с заявленным графиком; проблем с финансированием нет по причине хороших продаж квартир и кредита, также отсутствуют и какие-либо иные проблемы. Мы не видим рисков в покупке квартиры в ЖК «Живи! В Рыбацком».