В ЖК «Свeтлый мир «Я — Романтик» на намыве В.О. подключили все коммуникации и сдали пять корпусов первой очереди в эксплуатацию. До этого знаменательного события застройщик в Петербурге не строил, потому и относились к нему настороженно. Novostroy.su проверил первый введенный в эксплуатацию на намыве проект.
Застройщиком ЖК «Светлый мир «Я - Романтик» выступает ООО «Вымпел». Единственным учредителем застройщика с долей в 100% является частное лицо Рыжков А. П. Жилой комплекс строится за счет продажи квартир по ФЗ №214. Кроме того, для строительства привлекались денежные средства на основании договора инвестирования №10, заключенного между застройщиком ООО «Вымпел» и ООО «Севен Санс Девелопмент Санкт-Петербург».
Кто кому принадлежит?
ООО «Вымпел» учреждено недавно - 28.02.2013 года. До начала реализации ЖК компания не имела опыта строительства. Можно предположить, что она была создана конкретно под этот объект. В базе данных ЕГРЮЛ представлены сведения, что уставный капитал сформирован в размере 20 000 руб. Точно такой же состав руководства обнаруживается у ООО «Севен Санс Девелопмент Санкт-Петербург»: Рыжков А.П., директор - Погожев О.М. «Севен Санс Девелопмент Санкт-Петербург» было зарегистрировано 04.02.2010 года и также имеет уставный капитал в размере 20 000 руб. В базе данных ЕГРЮЛ есть сведения, что доля единственного учредителя застройщика Рыжкова А.П. находится в залоге у «Промсвязьбанка» до полного исполнения обязательств по двум заключенным кредитным договорам: №0225-13-2-0 от 20 мая 2013 г. (между «Севен Санс Девелопмент Санкт-Петербург» и ОАО «Промсвязьбанк») и №0654-14-2-0 от 7 июля 2014 г. Также есть информация о залоге на долю в уставном капитале у единственного учредителя ООО «Севен Санс Девелопмент Санкт-Петербург» Рыжкова А.П. на основании заключения тех же самых кредитных договоров, о которых идет речь в случае с ООО «Вымпел».
Таким образом, можно констатировать, что эти две фирмы объединены инвестиционным договором, фигурой директора Погожева О. М. Кроме того, именно «Севен Санс Девелопмент Санкт-Петербург» получил кредит на строительство ЖК «Светлый мир «Я - Романтик» и профинансировал его реализацию на основании договора инвестирования. ООО «Вымпел» является номинальным застройщиком. У организации даже нет собственного сайта, на котором размещена информация о строительстве, но такой сайт есть у «Севен Санс Девелопмент Санкт-Петербург».
То есть для начала строительства реальным застройщиком был привлечен кредит в банке, входящим в ТОП-10 банков страны по размеру активов. При выдаче кредита банк проверяет возможности застройщика осуществить проект, а также проверяет экономику этого проекта. Кредитование на ранней стадии строительства подтверждает, что проект хорошо проработан и осуществим, а экономика его позволяет уплачивать банку проценты и возвратить кредит. Возможностей у банка осуществить такую проверку несравнимо больше, чем у любого из дольщиков.
Продажи, ход строительства
Строительство ЖК «Светлый мир «Я - Романтик» осуществляется в несколько очередей.
Корпуса первой очереди: №1, 2, 3, 4, 5
Начало строительства - 3 квартал 2014 года. Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию был заявлен на 3 квартал 2016 года: корпуса введены в эксплуатацию 28 сентября 2016 года, то есть в срок.Первоначальное разрешение на строительство по корпусам №№ 1, 2, 3, 4, 5 было выдано с 25 августа 2014 года по 25 августа 2016 года. Общее количество квартир: 2 609. Планируемая стоимость строительства 7 816 800 тыс.руб. Новое разрешение на строительство было получено на корпуса №№ 1, 2, 3, 4, 5. 6. Срок действия его - от 8 февраля 2016 года до 8 февраля 2018 года.
Корпус №6
Начало строительства - 3 квартал 2015 года, окончание - 3 квартал 2017 года. Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию - 3 квартал 2017 года. Общее количество квартир - 577. Предполагаемая стоимость строительства составляет 1 310 501 тыс. руб. Разрешение на строительство получено 19 октября 2015 года до 19 октября 2017 года; продлено до 8 февраля 2018 года.
Корпуса 1-й очереди ЖК «Светлый мир «Я - Романтик», то есть №№ 1, 2, 3, 4, 5, так же как и корпус №6, расположены на едином участке с кадастровым номером 78:43:0000000:10. По данным Росреестра на 06.11.2016, на участке зарегистрирован по ипотеке 1251 договор долевого участия. Общее количество квартир - 3 186. По информации на официальном сайте застройщика, квартир в продаже в этих шести корпусах уже нет. Можно предположить, что из почти 2000 квартир (3 186 - 1251) часть куплена в рассрочку, часть — по единовременной оплате, часть ипотечных договоров еще находится на регистрации; на какие-то квартиры, возможно, у застройщика свои планы - иногда строительные компании придерживают часть квартир для реализации позднее. В любом случае, раз квартиры проданы, это означает, что денежные средства продолжают поступать.
Степень готовности корпуса №6 по состоянию на начало ноября 2016 года такова: полностью выполнены работы по монолитной коробке здания, выполнена значительная часть работ по наружным стенам и больше половины объема работ по внутренним стенам и перегородкам. Объем работ, выполненных на здании, от общего объема работ можно оценить не менее чем в 40%. Но так как к ЖК подведены наружные сети (а этот объем работ должен был быть выполнен для всех корпусов комплекса), то объем выполненных работ по корпусу №6 можно оценить не менее, чем в 50%. Окончание строительства и введение объекта в эксплуатацию в 3 квартале 2017 года видится абсолютно реальным. Кроме того, очевидно отсутствие проблем с финансированием строительства. Первоначальное финансирование, полученное от Промсвязьбанка, не прошло даром. Корпуса №№ 1, 2, 3, 4, 5 сданы и тратиться на их строительство уже не надо.
Корпуса второй очереди: № 7, 8, 9
Начало строительства - 4 квартал 2015 года, окончание - 4 квартал 2017 года. Разрешение на строительство действует с 23 ноября 2015 года до 23 ноября 2017 года. Планируемая стоимость строительства - 6 835 000 тыс. руб. Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию 4 квартал 2017 года. Общее количество квартир - 2 765.
Строительство корпусов этой очереди ведется на участке с кадастровым номером 78:43:0000000:40. По состоянию на 10.11.2016 года было зарегистрировано 328 ипотечных договоров долевого участия — то есть около 12%. Это количество может быть больше с учетом договоров, находящихся в настоящий момент в процессе регистрации, продаж в рассрочку или с использованием единовременной оплаты.
На сайте застройщика есть только информация о ходе работ в корпусе №7, информация по другим корпусам отсутствует. Полностью завершены работы по фундаменту, выполнено 75% работ по возведению монолитного каркаса здания, одновременно ведутся работы по сооружению наружных стен дома, а также внутренних стен и перегородок. Объем выполненных работ на этом объекте по отношению к общему объему работ можно оценить не менее, чем в 25%. Но так как наружные сети к ЖК подведены, то объем работ по этому объекту можно оценить не менее, чем в 35%. При этом законтрактовано порядка 12% квартир (по которым наверняка поступили не все денежные средства, а значит полученная сумма может быть меньше 12%).
То есть проблем с финансированием, как минимум дома № 7, у застройщика нет. Кроме того, объем уже выполненных работ по этому корпусу говорит о том, что заявленный застройщиком график строительства и сдачи объекта в эксплуатацию 4-м кварталом 2017 года выглядит абсолютно выполнимым. Ни организационных, ни финансовых проблем у застройщика для выполнения этих планов нет.
О чём скажут финансы?
Застройщик не показывает убытков, что подтверждают цифры в проектных декларациях и изменениях к ним. Кроме того очевидно, что прибыль от продажи квартир будет формироваться не у номинального застройщика «Вымпел», а у «Севен Сан Девелопмент Санкт-Петербург» (предоставившего финансирование по договору инвестирования), которому предстоит возвращать кредит в «Промсвязьбанк». Финансовые показатели застройщика к моменту начала деятельности по строительству объектов ЖК, согласно первой проектной декларации, и далее (в тыс. рублей):
| Финансовый результат (прибыль) | Кредиторская задолженность | Дебиторская задолженность | |
| По результатам на 29.08. 2014 | 0 | 121 537 | 3 236 043 |
| По результатам на 30.09. 2014 | 139 | 121 538 | 489 731 |
| По результатам на 31.12. 2014 | 23 | 297 313 | 4 101 143 |
| По результатам на 20.10. 2015 | 0 | 314 128 | 519 224 |
| По результатам на 30.06. 2015 | 1 | 164 567 | 5 742 574 |
| По результатам на 31.03. 2016 | 0 | 1 470 665 | 9 798 048 |
Документальные необходимости
С документацией у застройщика все в порядке. Проектные декларации представлены на официальном сайте ЖК «Светлый мир «Я - Романтик». Информация в них полная и соответствует требованиям норм ФЗ №214 к информации, которую застройщик обязан предоставить дольщикам.
Застройщик работает без нарушения строительных норм. Проверок Госстройнадзора Санкт-Петербург, выявивших нарушения в ходе строительства, не зафиксировано ни в 2015, ни в 2016 годах. Гражданских, административных и банкротных исков к ООО «Вымпел», как и к ООО «Севен Санс Девелопмент Санкт-Петербург» не отмечено. Данные о долгах отсутствуют. Исполнительные производства в отношении застройщика Федеральной службой судебных приставов не ведутся. Проект прошел аккредитацию в банках: ОА «Сбербанк России», ПАО «Промсвязьбанк» и др., что говорит о надежности проекта. Застройщик застраховал гражданскую ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.
Делаем вывод
С учетом присоединения сетей теплоснабжения, электрических сетей, водопровода и канализации (так как проблема наружных сетей при строительстве этого комплекса была основной) рисков при вложении денежных средств в ЖК «Светлый мир «Я - Романтик» мы не обнаружили.
Комментарии