Нашумевший долгострой, ранее известный под наименованием «Виват», снова «под прицелом». Чтобы о неудаче ничего не напоминало, его назвали МФК «WINGS апартаменты на Крыленко», а несостоявшегося застройщика «Донк» сменила «СК «Мoнoлит».
Несмотря на то, что это первый самостоятельный проект компании, прежде выступавшей только в роли подрядчика, работы нулевого цикла были завершены «на ура». Сможет ли новый застройщик справиться с задачей, и стоит ли инвестировать/покупать недвижимость в этой новостройке? Попробуем разобраться.
Историческая справка
История этого проекта тянется еще с 2008 года, когда Смольный подписал договор аренды участка на инвестиционных условиях с целью строительства там многофункционального комплекса. Реализацией объекта должна была заняться ныне обанкротившаяся компания «Донк», однако работы на стройплощадке заглохли на стадии подготовки котлована еще в 2015 г. Согласно публичным данным, главным препятствием стало давление со стороны жителей города, которые выступили против уничтожения раскинувшейся здесь зеленой зоны. Договоренностей относительно решения на застройку достигнуть так и не смогли. Единственное, что удалось сделать после длительных перипетий – ввести в эксплуатацию 1-ю очередь запроектированного МФК – фитнес-центр. К 2016 году планировали сдать вторую очередь – 15-этажное здание с апартаментами, торговыми и офисными помещениями. Но в августе 2015 г. из-за противостояния и финансовых трудностей работы были полностью остановлены компанией «Донк» на этапе нулевого цикла. На тот момент уже успели заключить 52 договора долевого участия, поэтому власти не смогли пустить дело на самотек.
Вскоре был найден новый инвестор. На этот раз строительным вопросом занялась «СК «Мoнoлит». Компания переоформила договор аренды земельного участка на себя и получила новое разрешение на строительство.
О новом застройщике
ООО «СК «Мoнoлит» основана в ноябре 2016 г. (ИНН 7813266137). Уставный капитал – 300 000 рублей. Учредителями являются физические лица – Иванова Ольга Викторовна, владеющая 98% голосов и Петрова Ольга Владимировна, которой принадлежат остальные 2% доли. Генеральным директором числится Евдокимова Анна Викторовна. Основной вид деятельности организации согласно данным ЕГРЮЛ – строительство жилых и нежилых зданий.
Интересный факт. Петрова О.В. выступает также соучредителем других организаций: ООО «БАП ХОЛДИНГ» (100%), ООО «ПРАЙМ КОНСАЛТИНГ» (50% доли), ДПК «КОККОРЕВО», ПЕТРОГРАДСКАЯ КА.
Краткая характеристика апарт-отеля
МФК «WINGS апартаменты на Крыленко» реализуется в Невском р-не, северо-восточнее пересечения ул.Крыленко с Дальневосточным проспектом. Разрешение на строительство было выдано СК «Монолит» 20.06.2017 г. Сметная стоимость возведения 2-й и 3-й очереди объекта – 1,96 млрд. рублей. Кадастровый номер земельного участка, отведенного под застройку – 78:12:0006303:18.
В 15-этажном доме запроектировано 280 апартаментов. Ввести его в эксплуатацию планируют в III кв. 2019 г.
В рамках третьей очереди возведут еще один 15-этажный корпус, рассчитанный на 252 апартамента. Сдача в эксплуатацию назначена на III кв. 2020 г.
Как идут работы на стройплощадке?
К строительству комплекса фактически приступили только летом 2017 г., несмотря на то, что разрешение было получено гораздо раньше. В июне того же года был лишь залит фундамент. По состоянию на июль 2018 г. уже достраивается первый корпус. В июне активно велись работы по обустройству внутренних стен и перегородок, а в июле почти завершено возведение несущего каркаса 15-го этажа и наружных стен здания. Далее планируется устройство кровли и установка металопластиковых окон. Похоже, застройщик следит за своевременным выполнением работ, – строительство идет по графику, даже с небольшим опережением.
Получается, что первый дом почти построили за год. Компании остается выполнить отделку фасадов и мест общественного назначения. До запланированного ввода в эксплуатацию остается еще целый год. При текущих темпах работ сроки скорее всего будут выдержаны.
О судьбе третьей очереди объекта говорить пока рано, ведь под возведение второго аналогичного корпуса не вырыли даже котлован. Хотя до 2020 года у застройщика времени более, чем достаточно, и если он будет придерживаться взятого ритма, то проблем возникнуть не должно.
Насколько активно ведутся продажи и как финансируется строительство?
В проектной декларации указано, что строительство комплекса осуществляется исключительно за счет денежных поступлений от дольщиков. Соответственно, скорость возведения объекта напрямую зависит от своевременной продажи квартир. Реализация недвижимости ведется в рамках Федерального закона №214, по договорам долевого участия. Достаточно ли денег поступает от дольщиков, чтобы застройщик мог финансировать работы за их счет? Посмотрим, как продаются апартаменты в новостройке. Для этого обратимся к порталу Росреестра за справочной информацией по объектам недвижимости в режиме online.
Согласно этим данным здесь заключено всего 18 ДДУ. Первый был оформлен еще в феврале 2008 г., последний зарегистрирован в июне 2018 г. По ним можем сделать элементарный подсчет: минимальное количество проданных апартаментов в первом корпусе – всего 6,23% (18 из 280 шт.). Этого слишком мало! Но напомним, что здесь отражены только договоры, которые заключены с привлечением кредитных/ипотечных средств. В любом случае есть и те, что подписаны напрямую с застройщиком, и они подразумевают оплату наличными, без привлечения займа. Таких, как показывает практика, как минимум в 2 раза больше, а значит, может быть продано около 60 апартаментов. Это менее половины реализованной недвижимости.
Сложно понять, каким образом застройщик умудрился возвести почти весь дом, получив меньше четверти денежных поступлений. Ведь по факту выходит, что средств на строительстве уже использовано гораздо больше. Обратимся к официальному сайту компании. На текущий момент (июль 2017) застройщиком на продажу выставлены 22 апартамента, стоимостью от 2 млн. руб. Значит, он получит еще как минимум 44 млн. руб. Несомненно, этой суммы с лихвой хватит на завершение строительства первого корпуса. Но тогда выходит, что остальное жилье уже реализовано, или выставляется на продажу блоками («пулами»).
Как уже выяснилось, продажи идут слишком медленно. Это может быть обусловлено как негативной предысторией объекта, так и недоверием к новому застройщику. В любом другом случае сложившаяся ситуация сигнализировала бы о риске очередного срыва сроков сдачи в эксплуатацию. Но поскольку здесь первый корпус почти достроен, можно предположить, что у застройщика есть другие источники финансирования, которые он не озвучивает. Публичные данные об открытии кредитной линии в каком-либо банке под строительство комплекса отсутствуют. Поэтому возможны 2 варианта дополнительного финансирования: застройщик использует собственные средства или продал большинство апартаментов без привлечения ипотеки.
Финансовые показатели
| Дата | Финансовы результат (прибыль, тыс. руб.) | Кредиторская задолженность (тыс. руб.) | Дебиторская задолженность (тыс. руб.) |
|---|---|---|---|
| 30.06.16 | 9 034 | 1 702 865 | 800 373 |
| 21.10.16 | 101 272 | 2 005 998 | 849 920 |
| 31.03.17 | 0 | 84 810 | 21 179 |
| 30.09.17 | -188 | 87 424 | 37 640 |
| 31.12.17 | 201 | 41 491 | 28 692 |
| 30.03.18 | 23 | 53 393 | 50 417 |
По этим данным легко понять, что с момента, как компания приступила к реализации проекта, финансовые средства использовались разумно. Кредиторская задолженность, которая образовалась на старте работ, постепенно снижалась. На конец марта 2018 г., размер кредиторской задолженности почти соответствует дебиторской. Напомним, что под кредиторской подразумевается долг застройщика за поставленные стройматериалы, оказанные услуги и выполненные подрядчиками работы, за которые еще не произведена оплата. Дебиторская задолженность отражает размер финансовых затрат, уже понесенных застройщиком в процессе строительства: оплаченные материалы, а также работы и услуги, которые еще не выполнены подрядными организациями (т.е. авансирование) или выполнены, но не приняты по актам. Другими словами, это долг подрядных структур перед застройщиком. Исходя из приведенных показателей выходит, что после определенных трудностей, на период окончания строительства первого корпуса застройщик практически «вышел в ноль» и освободился от долгов. Это несомненно положительный факт.
Посмотрим также на бухгалтерский отчет (в сокращенном варианте), который СК «Мoнoлит» предоставила в органы Росстата в конце 2016 г. – последний из тех, что выложены в открытом доступе:
| Код | Показатель | Значение (тыс. руб.) |
| Ф1.1100 | Итого по разделу I - внеооборотные активы | 0 |
| Ф1.1200 | Итого по разделу II - внеооборотные активы | 3721 |
| Ф1.1230 | Дебиторская задолженность | 3609 |
| Ф1.1250 | Денежные средства и денежные эквиваленты | 112 |
| Ф1.1300 | Итого по разделу III - собственный капитал | 297 |
| Ф1.1400 | Итого по разделу IV - долгосрочные пассивы | 0 |
| Ф1.1500 | Итого по разделу V - краткосрочные пассивы | 3424 |
| Ф1.1510 | Заемные средства | 3424 |
| Ф1.1600 | Баланс (актив) | 3721 |
| Ф1.1700 | Баланс (пассив) | 3721 |
| Ф2.2300 | Прибыль (убыток) до налогообложения | -3 |
| Ф2.2350 | Прочие расходы | 3 |
| Ф2.2400 | Чистая прибыль (убыток) | -3 |
Отраженные суммы весьма мизерные по сравнению с теми, что обычно отображаются в процессе строительства, и скорее всего, это сугубо внутренние расходы на содержание/хозяйственные нужды фирмы. Получается, что до начала реализации МФК «WINGS апартаменты на Крыленко» компания была практически «чиста» – без «хвостов» в виде кредитных обязательств непонятного характера.
Исходя из цифр так и не стало ясно, откуда у застройщика взялись деньги на возведение дома, если в обороте такие маленькие суммы? Можем предположить лишь то, что он продал бОльшую часть апартаментов напрямую, без заключения ипотечных ДДУ, а значит, – сразу получил по ним оплату, которую и использовал при строительстве объекта. Это объяснило бы и небольшое количество оставшихся в продаже свободных номеров.
Суды, арбитражные дела
ООО «СК «Мoнoлит» принимала участие в качестве соответчика в одном суде — с ООО «Союзспецреставрация». Сумма требований к нынешнему застройщику апартаментов составила почти 570 000 рублей. Впрочем сумма по меркам обязательств застройщика небольшая и вряд ли как-то может сказаться на устойчивости проекта МФК «WINGS апартаменты на Крыленко». Других исков, в том числе с требованием признать ООО «СК «Мoнoлит» банкротом найти не удалось.
И напоследок...
Отметим, что апартаменты в МФК WINGS зарегистрированы как гостиничные номера, то есть, не являются жилыми квартирами. Это означает, что будущим собственникам не удастся оформить в них постоянную прописку. Кроме того, следует помнить, что в данном случае коммунальные услуги для жителей апарт-отелей гораздо выше, нежели в обычных квартирах. Кого подобный вариант устраивает – можно покупать. Основные плюсы в пользу принятия решения о приобретении недвижимости такого типа: более низкая стоимость квадратных метров по сравнению с остальными объектами на рынке, и расширенные инвестиционные возможности в перспективе.
Риски заключения ДДУ здесь невелики, поэтому мы можем рекомендовать недвижимость в МФК «WINGS апартаменты на Крыленко». Застройщик не имеет темного прошлого или «скелетов в шкафу». А главное – строительные работы ведутся активно, значит, на этот раз ключи от своего жилья дольщики, скорее всего, получат в срок.
Комментарии