ЖК «Обрaзцовый квартал» благополучно сдан в октябре 2016 года. Но у проекта есть продолжение - «Обрaзцoвый квартал-2». Novostroy.su анализирует оба объекта, чтобы выяснить, ждет ли вторую очередь счастливая судьба первой.
Застройщиком ЖК «Образцовый квартал» является Закрытое акционерное общество «Терминал-Ресурс», которое было преобразовано в ООО «Терминал-Ресурс» 11 ноября 2014 года. Единственный учредитель ООО «Терминал-Ресурс» с долей в 100% является, согласно данным ЕГРЮЛ, юридическое лицо «Рубукон Холдинг АО» (Швейцария). Коллектив ООО «Терминал-Ресурс» (работая ранее в ЗАО «Терминал-Ресурс») имел опыт строительства и введения строительных объектов в эксплуатацию до начала строительства этого ЖК. В базе данных ЕГРЮЛ представлены сведения, что уставный капитал «Терминал-Ресурс» сформирован в размере 15 000 000 руб.
Согласно проектной декларации, ЖК «Образцовый квартал» включает в себя три четырехэтажных дома №1, №2, №3. Начало строительства ноябрь 2014 года, окончание - март 2017 года. Дата выдачи разрешения на строительство 24.09.2014 года. Срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию, по документам, значился как 1 квартал 2017 года. Планируемая стоимость строительства 857 996 000 руб.
Для строительства жилого комплекса застройщик, кроме денежных средств дольщиков, использует собственные и заемные средства, в том числе кредит от банка «Санкт-Петербург». Кредитный договор №0148-14-002234 заключен 21.10.2014 года между ЗАО «Терминал-Ресурс» и ОАО Банк «Санкт-Петербург» на сумму 805 000 000 руб. со сроком погашения 18 октября 2019 года. В данных ЕГРЮЛ указано, в информации об обременении, о залоге, наложенном на долю единственного учредителя в уставном капитале застройщика, до полного исполнения обязательств по кредитному договору. Срок обременения или порядок определения срока, согласно договора №0148-16-001136 от 21 июня 2016 года. Залогодержатель ПАО Банк «Санкт-Петербург».
Таким образом, ЗАО «Терминал-Ресурс» (в дальнейшем ООО «Терминал-Ресурс») перед началом строительства получил кредитные денежные средства в размере достаточном, чтобы построить объекты ЖК и без привлечения денежных средств дольщиков.
Получение финансирования извне сразу и в полном объеме, отразилось на темпах строительства. Хотя в проектной декларации окончание строительства определенно мартом 2017 года, все три корпуса были сданы в октябре 2016 года.
Стоит отметить, что застройщик начал продавать квартиры лишь только в 2016 году, то есть к моменту, когда значительная часть строительных работ уже была выполнена, и к настоящему моменту, несмотря на то что дома сданы, а значит закончены и затраты на них, продано чуть более половины квартир. Согласно проектной декларации, количество квартир во всех трех домах 216 шт. На сайте проекта для продажи свободны 115 квартир.
Законопослушный застройщик
С документацией у застройщика все в порядке. Проектные декларации представлены на официальном сайте ЖК «Образцовый квартал». Информация, содержащаяся в проектных декларациях полна и соответствует требованиям норм ФЗ №214 к информации, которую застройщик обязан предоставить участникам долевого строительства.
Застройщик работает без нарушения строительных норм. Проверок Комитета государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербург, выявивших нарушения в ходе строительства в 2016 году (как впрочем, и в 2015 году) не зафиксировано. Гражданских, административных и банкротных исков к ООО «Терминал-Ресурс» не отмечено. Данные о долгах отсутствуют. Исполнительные производства в отношении застройщика Федеральной службой судебных приставов не ведутся. Проект прошел аккредитацию в банках (в том числе и в ОАО «Сбербанк» России), что говорит о надежности проекта. При аккредитации банк тщательно проверяет разрешительную и финансовую документацию застройщика, а также смотрит экономику проекта и определяет степень риска при его осуществлении. Застройщик застраховал гражданскую ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.
«Обрaзцовый квaртал-2»
Строительство ЖК «Образцовый квартал 2» началось неподалеку от первого в 2016 году. Простейший анализ финансовых показателей, отраженных застройщиком в проектных декларациях и изменениям к ним, показывает, что, во-первых, застройщик устойчиво прибыльная организация, а во-вторых, что застройщик успешно финансирует строительство ЖК «Образцовый квартал 2». Это видно из нарастающих показателей дебиторской задолженности застройщика: то есть задолженности перед ним подрядчиков за оплаченный, но не выполненный (или выполненный, но еще не заактированный) объем работ. По состоянию на ноябрь 2016 года, размер дебиторской задолженности значительно превышает сметную стоимость строительства ЖК «Образцовый квартал 2». Свыше 2 млрд. руб. дебиторской задолженности - при сметной стоимости, согласно проектной декларации, около 1,3 млрд. руб. Иначе говоря, работы по ЖК «Образцовый квартал 2» уже оплачены.
Застройщик очевидно не нуждается в денежных средствах для строительства ЖК «Образцовый квартал 2» (хотя бы за счет распродажи квартир в уже сданном ЖК «Образцовый квартал»).
| Финансовый результат (прибыль) | Кредиторская задолженность | Дебиторская задолженность | |
| По состоянию на 1 октября 2015 года | 117 645 000 руб. | 55 159 000 руб. | 1 262 823 000 руб. |
| По состоянию на 1 января 2016 года | 105 884 000 руб. | 120 432 000 руб. | 1 496 272 000 руб. |
| По состоянию на 1 апреля 2016 года | 175 000 руб | 133 699 000 руб. | 1 614 896 000 руб. |
| По состоянию на 1 июля 2016 года | 758 000 руб | 149 106 000 руб. | 1 767 517 000 руб. |
| По состоянию на 1 нобяря 2016 года | 873 000 руб. | 164 737 000 руб. | 2 096 120 000 руб. |
Значительные размеры дебиторской задолженности объясняются очень хорошими темпами строительства объектов ЖК «Образцовый квартал 2». Комплекс состоит из 4-х пятиэтажных жилых домов, строительство которых началось только в 2016 года, но при этом к концу ноября 2016 корпуса подведены под крышу. И это при том, что, по проектной декларации, окончание строительства и сдача домов в эксплуатацию планируется только на 3 квартал 2018 года. Очевидно, что застройщик строит с опережением графика.
Отсутствие значительной кредиторской задолженности (то есть долга застройщика перед организациями, выполняющими работы для застройщика по договору) объясняется своевременным и полным финансированием строительных работ.
Резюме
Какие-либо риски при вложении денежных средств в ЖК «Образцовый квартал 2», а также в застройщика ООО «Терминал-Ресурс» мы не обнаружили. Организационных и финансовых проблем при реализации обоих строительных проектов у застройщика нет, так же как и нет проблем с соблюдением графика работ по строительству и сдаче в эксплуатацию домов обоих ЖК.
Комментарии