Novostroy.su проверил ЖК «Английская миля»

Застройщиком жилого комплекса является ООО «Балтпродком» (ИНН 7807031810), которая действует с 07.07.1999 года. Учредителями компании выступают ООО «Глоракс» (г. Москва, ИНН 7717761040; 90% голосов) и Енин А. А. (10% голосов). Уставный капитал составляет 41 160 000 руб. Опыт строительства жилья у застройщика есть: им построен МЖК «Константиновское» (корпуса 5, 7, 10, 16 дома 78 по Петергофскому шоссе).

Возведение ЖК «Английская миля» осуществляется в два этапа. Разрешения на строительство корпусов 34 и 35 получены в 2015 году, действуют до 17 мая 2017 и 7 сентября 2017 года соответственно. Разрешение на строительство корпуса 6 получено 21 апреля 2016 года и заканчивается 30 апреля 2018 года. Планируемая сметная стоимость всего комплекса - более 2,1 млрд. руб.

Право на земельный участок, на котором строится ЖК «Английская миля», закреплено за ООО «Балтпродком» на основании договора аренды участка в рамках инвестиционного проекта, заключенного с Комитетом по управлению городским имуществом.

Финансы 

Основные показатели ООО «Балтпродком», отраженные в проектных декларациях, и изменениям к ним:

Согласно опубликованной Росстатом отчетности, по состоянию на 31 декабря 2014 года финансовые показатели застройщика следующие:

Смена собственников компании

В течение 2014 года из организации были выведены основные средства на сумму более 400 млн руб. и ликвидность на общую сумму около 220 млн руб в виде финансовых вложений (это могли быть займы другим организациям, участие в их капитале и пр.) Т. е. компанию, которая не могла активно осуществлять строительство, «очистили» от активов и, вероятно, подготовили таким образом к продаже и смене собственников. Кроме того «Балтпродком» получил долгосрочный заем в размере 100 млн руб., возможно, для расчета с контрагентами и осуществления текущей деятельности.

В августе 2015 года ООО «Балтпродком» сменила собственников. Крупнейшим учредителем с долей в 90% стала компания ООО «Глоракс». Согласно данным отчетности компании в 2014 году, она потратила сумму около 1 млрд. руб. Возможно, заемные средства ООО «Балтпродком» предоставило ООО «Глоракс». При этом за «Балтпродкомом» сохранился находящийся в аренде земельный участок, где возводится ЖК «Английская миля».

После появления нового учредителя финансовые показатели ООО «Балтпродком» значительно выросли (как кредиторская, так и дебиторская задолженности), т. е. компания начала работать.

Страхование

Гражданская ответственность застройщика «Балтпродком» застрахована в трех компаниях:

ООО «Страховая компания «Советская» (ИНН 7835003413, г. Санкт-Петербург; договор страхования № ДС/2015-0574 от 08.05.2015, договор №ДС/2015-0575 от 13.05.2015, договор №ДС/2015-2031 от 20.08.2015 года). Однако 16 марта 2016 года лицензия у СК «Советская» была отозвана приказом ЦБ РФ.

ООО «Центральное Страховое Общество» (ООО «ЦСО») (Мoсковская обл., г. Мытищи; договор от 19.08.2015 года №77700 НДОд-000376/15, 23.07.2015 договор №77700 НДОд-000350/15). ООО «ЦСО» – универсальная страховая компания, небольшая по размеру сборов. По итогам 2015 года компания заняла 69-е место по размеру собранной страховой премии среди российских страховщиков. Уставный капитал по состоянию на 01.05.2016 составил 1.16 млрд.руб., объем страховых премий 1,6 млрд.руб., размер страховых выплат более 100 млн.руб.

В связи с ненадлежащим исполнением СК плана восстановления платежеспособности, с 20 апреля Банк России назначил временную администрацию в ООО «ЦСО» под руководством арбитражного управляющего. Полномочия исполнительных органов страховщика были приостановлены.

ООО «Страховая компания «РЕСПЕКТ ПОЛИС» (Рязанская обл., г. Рязань; генеральный договор страхования №ГОЗ-23-0762/15, №ГОЗ-23-0757/15 от 22.10.2015 г.). Размер уставного капитала компании составляет 624 млн руб. В рейтинге страховых компаний РФ в 2012-2015 году ООО «СК «Рeспект» занимала от 41 до 36 место соответственно, со страховыми сборами от 3 до 3,6 млрд.руб.

Вышесказанное позволяет сделать вывод, что при наступлении страхового случая (не передаче дольщикам оплаченных ими квартир), получить компенсационные выплаты покупателям будет трудно.

Судебные разбирательства

За последние три года «Балтпродком» участвовал в 22 судебных разбирательствах по гражданским делам. К самым значительным судебным решениям, вступившим в законную силу, можно отнести следующие:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области о взыскании с ООО «Эксплуатационная компания «Европейские предместья» (ИНН 7841351176, ОГРН 1069847552587) задолженности в размере порядка 5 млн руб. в пользу ООО «Балтпродком» (ИНН 7807031810).

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области о взыскании с ООО «Балтпродком» в пользу ООО «Полис Групп» около 1,8 млн руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Кроме того важным является решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области об оставлении без рассмотрения заявления о признании должника банкротом по иску ООО «Полис Групп» от 04.06.2013 года.

Административные и исполнительные судопроизводства в отношении ООО «Балтпродком» отсутствуют.

Замечания, которые были у дольщиков относительно сроков сдачи ЖК «Константиновское» (задержка по которым превысила 6 месяцев), относятся фактически к другой компании. Юридически это одна фирма, но фактически новые учредители, новое руководство и новые финансовые возможности делают «Балтпродком» новой компанией, не наследующей репутацию предыдущей. Приобретая ООО «Балтпродком», московский «Глоракс» лишь приобрел право аренды интересующей его земли и возможность ее застраивать.

Доводы «ЗА»

Значительное превышение кредиторской задолженности над дебиторской в 1 квартале 2016 года (т.е. на ранних стадиях строительства ЖК «Английская миля») может означать, предположительно, финансовые вливания со стороны головной структуры. А небольшие убытки не имеют особого значения при заявленных объемах стройки.

Весьма скромные размеры скидок на официальном сайте ЖК (например, при оплате 100% стоимости квартиры предоставляется скидка в размере 3% стоимости) по сравнению с другими застройщиками Санкт-Петербурга говорит об отсутствии сильной зависимости от привлекаемых средств дольщиков. Это косвенно может служить признаком доступа застройщика к финансированию извне в случае необходимости.

О хорошей экономике проекта говорит и аккредитация компании в банках (в том числе в четырех банках, входящих в ТОП-10 банков России, а именно: ПАО «Сбербанк», ВТБ-24, «Газпромбанк», «Россельхозбанк»).

Компания работает без существенного нарушения строительных норм. На примере 34 корпуса общей площадью 18 400 кв. м (когда за год возведена коробка со степенью готовности не менее 80%), темпы строительства хоть не являются выдающимися, но свидетельствуют о планомерных работах по графику. Срок сдачи, как минимум, 34 корпуса до 17 мая 2017 года видится выполнимым.

Вывод

Слабым местом можно считать страхование гражданской ответственности застройщика за несвоевременную сдачу объекта. Можно предположить, что компания не видит проблем в осуществлении строительного проекта и поэтому не считает нужным тратиться на привлечение серьезных страховых компаний.

Судебных решений, которые могут повлиять на финансово-хозяйственную деятельность застройщика, нет.

Несмотря на почти двадцатилетнюю историю, «Балтпродком» является фактически новой компанией, купленной московским застройщиком ради выхода на питерский рынок. Компания получила доступ к ликвидности, и, как следствие, строительство ЖК «Английская миля» проходит планомерно, без остановок и нарушения графика.

Поэтому даже при наличии минимальных рисков, покупка здесь жилья не выглядит опасной.