«Legenda Дальневосточного»: каковы риски покупки?

Застройщиком ЖК, согласно опубликованной на официальном сайте объекта проектной декларации, было ООО «Спектр». Организация действует с 24.09.2014 года. С 03.11.2016, согласно изменениям к проектной декларации, застройщиком значится ООО «Легенда Дальневосточного». Уставный капитал, согласно записи в ЕГРЮЛ от 31.10.16, составляет 2 млн руб. Генеральным директором компании является Лукьянов А. А. Единственным учредителем с долей в 100% является ООО «Легенда», открытое также относительно недавно - 20.09.2010 года.

До 24.08.2016 года единственным учредителем ООО «Спектр» был Селиванов В. Г. Он же является директором и учредителем (доля 99%) ООО «Легенда». Уставный капитал ООО «Легенда» (очевидно, головной организации для застройщика) составляет 200 млн руб. Финансирование строительства осуществляется за счет продажи квартир по ФЗ №214.

Упомянутые объекты

Жилой комплекс

«LEGENDA Дальневосточного»

LEGENDA Intelligent Development

Застройщик не имеет собственного сайта с информацией о строительстве, но эти данные есть на сайте компании LEGENDA Intelligent Development. Адрес, указанный здесь в качестве главного офиса (Санкт-Петербург, Стартовая улица, 8A), является юридическим адресом ООО «Легенда». LEGENDA Intelligent Development объявляет себя девелопером — т. е. компанией, осуществляющей финансирование и реализацию построенных площадей. На этом же сайте предлагаются к продаже квартиры в ЖК «LEGENDA Дальневосточного» и дается телефон отдела по реализации недвижимости, который является отделом реализации ООО «Легенда». Юридически роль компании LEGENDA Intelligent Development (ООО «Лeгенда») в проектной декларации не закреплена. Юридическую ответственность, в случае возникновения проблем со строительством и сдачей данного ЖК, эта организация нести не будет.

О жилом комплексе

Семь корпусов ЖК возводятся в один этап. Начало строительства объекта – октябрь 2015 года, окончание – июнь 2018 года. Разрешение на строительство от 21.10.2015 года сроком действия до 21 октября 2019 года. Права застройщика на земельный участок с кадастровым номером 78:12:0631901:30 принадлежат застройщику на основании договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях №13/ЗКС-05610 от 05.02.2015 года. Предполагаемый срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - июнь 2018 года. Общее количество квартир - 627. Количество встроенных помещений без определенного функционального назначения - 10 096 кв. м. Также имеется автостоянка на 156 машиномест. Планируемая стоимость строительства составляет 5 694 801 731 тыс. руб.

Все 7 корпусов расположены на едином участке с кадастровым номером: 78:12:0631901:30. По состоянию на 26.12.2016 года, на объектах, строящихся на участке с этим кадастровым номером, согласно данным Росреестра, зарегистрировано 464 договора долевого участия. Общее количество квартир в корпусах ЖК — 677. Таким образом, законтрактовано порядка 68% всех квартир в проекте.

Возможна также продажа коммерческих площадей, которых в этом ЖК более 10 000 «квадратов». Если исходить из рекламы на официальном сайте, можно предположить, что их продажа происходит в рамках договоров инвестирования строительства, а значит не попадает под действие норм закона ФЗ 214 о долевом строительстве и регулируется законом ФЗ 39 («Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»). То есть не подлежит регистрации в Росреестре, а значит не может быть идентифицирована из открытых источников, как в случае с квартирами.

С учетом того, что график платежей по ДДУ, как правило, синхронизирован со сроком строительства и сдачей домов в эксплуатацию (то есть с июнем 2018 года), можно предположить, что по договорам поступили не все денежные средства. Первые договоры были зарегистрированы в марте 2016 года. Это означает, что денежные средства от участников долевого строительства уже поступают.

Если посмотреть через веб-камеру на стройплощадке, какого рода работа ведется на строительстве объекта в декабре 2016 года, можно увидеть, что выполняется литье встроенных помещений первого и второго этажей. Объем выполненных работ на стройплощадке не превышает 35% от общего объема работ. Можно предположить, что объем выполненных работ меньше размера поступлений от дольщиков.

Благодаря видео с веб-камеры можно увидеть темпы строительства. Разрешение на строительство получено в октябре 2015 года. За истекший период выкопан котлован, заложен фундамент, залиты два первых этажа. Согласно первым фотографиям на официальном сайте ЖК, работы начались в марте 2016 года. Можно предположить, что строительство зависит от темпов поступления денежных средств от дольщиков. Подобная зависимость не делает строительство нереальным, но может затруднить и замедлить работы из-за кризисных явлений в строительной отрасли России.

О застройщике

Финансовые показатели застройщика к моменту начала строительства ЖК, согласно проектной декларации и изменениям к ней, следующие (в тыс. руб.):

Никаких иных финансовых данных относительно этого недавно учрежденного (в конце 2014 года) застройщика в открытом доступе нет. Проанализировать финансовую устойчивость проекта на основании финансовых возможностей застройщика оптимальней будет сделать, когда на сайте Росстата (в начале 2017 года) появятся данные финансовой и бухгалтерской отчетностей застройщика за 2015 год. Финансовые показатели проектной декларации с конца 2015 по второй квартал 2016 года показывают благополучное соотношение дебиторской и кредиторской задолженностей (то есть компания должна значительно меньше, чем должны ей).

Можно проанализировать других застройщиков, за которыми стоит ООО «Легенда» и которые строят несколько значимых ЖК в городе. Согласно открытой информации, в группу компаний, аффилированных ООО «Легенда», входит восемь организаций. Все они являются застройщиками. И у всех единственным учредителем является Селиванов В.Г. Все эти компании, согласно изменениям к проектным декларациям тех объектов, которые они строят, устойчиво прибыльны. Можно предположить, что и застройщик в процессе работы над строительством ЖК «Legenda на Дальневосточном, 12» будет показывать положительные результаты.

Также можно предположить, что денежные ресурсы для начала строительства поступают из разных компаний этой группы, потому что все они контролируются Селивановым В. Г., но в дальнейшем строительство осуществляется за счет средств дольщиков. При строительстве различных жилых комплексов этой группой используется схема, когда под каждый объект создается отдельная компания, являющаяся застройщиком этого ЖК:

Подобная схема используется для того, чтобы минимизировать и развести риски. В случае возникновения проблем у застройщика, кредиторы (в том числе участники долевого строительства), смогут рассчитывать только на долю в объектах незавершенного строительства, в котором они участвовали. Остальные компании и объекты будут выведены из-под удара. Такая схема уменьшает риски для конкретной компании и банков, кредитующих строительство. Схема законная и не мошенническая с учетом того, что застройщику на начальном этапе представляется ликвидность, а полученные от продажи деньги, как видно из отчетности других застройщиков этой группы, не выводятся, а реинвестируются в строительство. Эта схема рабочая только при наличии постоянно поступающих в дальнейшем средств дольщиков. График строительных работ в этом случае будет синхронизироваться с темпами поступления денежных средств от дольщиков.

Подтверждением зависимости компаний группы LEGENDA Intelligent Development от поступлений денег дольщиков может являться информация об объектах, которые строились ранее:

Важные детали

Вся необходимая документация представлена на сайте ЖК «LEGENDA Дальневосточного». Имеется проектная декларация, содержащая достаточно полную информацию в соответствии с требованиями норм закона ФЗ №214. Гражданская ответственность застрахована.

Упомянутые организации

Компания

LEGENDA Intelligent Development

Рейтинг A/15 объектов

Застройщик работает без нарушения строительных норм. Проверок Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, выявивших нарушения в ходе строительства в 2016 году, не зафиксировано. Гражданских, административных и банкротных исков к застройщику не отмечено. Данные о долгах отсутствуют. Исполнительные производства в отношении компании Федеральной службой судебных приставов не ведутся.

Резюме

Застройщик ООО «Легенда Дальневосточного» входит в группу компаний-застройщиков, аффилированных единственным учредителем этих компаний Селивановым В. Г. Головной организацией, вероятно, является LEGENDA Intelligent Development (имеющая уставный капитал в размере 200 млн. руб.). Все компании этой группы являются устойчиво прибыльными. Используемая схема не предполагает, что в случае возникновения проблем на стройке, другие компании этой группы разделят риски с дольщиками. Дальнейшее строительство зависит от планомерности поступлений средств дольщиков и коррелирует с ним.

В целом это довольно финансово устойчивая группа компаний, и риски вложения средств незначительны. Компании, входящие в LEGENDA Intelligent Development, и ранее допускали задержки вводов объектов в эксплуатацию, однако в большинстве случаев это не нарушало сроки передачи ключей в договорах с дольщиками. Незначительные задержки возможны, но в целом мы не видим рисков при покупке квартиры в ЖК «LEGENDA Дальневосточного».