«Альпийская деревня» и «Черничная поляна»: что это было?

Упомянутые организации

Компания

IMD Group

Рейтинг C-/2 объекта

С 5 октября 2017 года офис компании IMD Group закрыт. Сотрудники офиса пропали. На дверях офиса - листок бумаги с написанной от руки информацией, что осуществляется переезд офиса компании. При этом сказано, что как только появится новый офис, о его месторасположении пайщиков известят дополнительно. Таким образом, к моменту переезда компания даже не обладала информацией (или не посчитала нужным сообщить пайщикам), куда будут перевезены документы канцелярии, бухгалтерии, производственных служб, юридической служба, отдела реализации и пр.

Упомянутые объекты

Малоэтажный ЖК

«Черничная поляна»

Малоэтажный ЖК

«Альпийская деревня»

IMD Group

Пайщики ЖСК «Альпийская деревня» и «Черничная поляна» делятся в социальных сетях друг с другом не проверенной информацией о том, что компания расположится в одном из пустующих помещений ЖК «Альпийская деревня». Однако известно, что по состоянию на 31 октября 2017 года офис компании так и не был там размещен.

При общении некоторых пайщиков с отдельными сотрудниками компании застройщика по телефону, те заявили, что в настоящий момент ищется новый инвестор, но если он не будет найден, то пайщикам придется достраивать свои дома самим.

Судя по наблюдению купивших здесь жилье, по состоянию на октябрь 2017 года строительство обоих ЖК прекращено, строительная техника вывезена с обеих стройплощадок. Кроме того, снята охрана, и пайщики, как и любые другие граждане, могут беспрепятственно проникать на территорию объектов и выносить оттуда строительные материалы и другие материальные ценности. Этот факт подтверждает множество фотографий в Интернете: чтобы сделать фото, люди без помех проходили на территорию стройки, заходили в бытовки и строящиеся дома, наблюдали складированные и брошенные материалы. Также есть информация о том, что пайщики ЖК «Черничная поляна» организовали охрану недостроенных объектов от мародеров.

Проблемы покупателей - из-за ЖСК?

Взаимоотношения покупателей квартир ЖК «Альпийская деревня», «Черничная поляна» и застройщика «АйЭмДэ групп» оформлены в организационно-правовой форме ЖСК: финансирование строительства осуществляется не посредством заключения договоров долевого участия, а путем вступления в жилищно-строительный кооператив и покупки паев в нем. ЖСК за счет собранных таким образом денежных средств и в рамках заключенного с подрядчиком договора подряда финансирует строительство.

Прямых юридических отношений у граждан, покупающих квартиры в строящихся домах, с организацией, выполняющий подряд (от которой зависит, насколько своевременно будут выполнены строительные работы и дом будет введен в эксплуатацию), нет, что является существенным риском для таких покупателей.

При строительстве посредством ЖСК, риском является отсутствие возможности полноценного контроля со стороны пайщиков за расходованием собранных средств. Правление ЖСК по закону обязано периодически собирать его членов и информировать о ходе строительства и порядке расходования средств. Однако на практике пайщики при вступлении в кооператив подписывают доверенность на Председателя правления ЖСК, делегируя ему полномочия по расходованию средств, заключению договоров, порядку созыва собрания пайщиков. В этом случае возможности влиять на ход строительства у рядового пайщика очень мало. При этом Председатель правления кооператива, как правило, является лицом, представляющим интересы застройщика.

Сама схема строительства посредством ЖСК, а не долевого участия, не предполагает жесткости сроков строительства и не может гарантировать возведение жилого дома, потому что пайщики ЖСК принимают на себя все риски строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

К рискам схемы ЖСК можно также отнести отсутствие гарантий, что сумма, прописанная в договоре покупки пая, которую покупатели квартир могут посчитать стоимостью покупаемой недвижимости, будет являться окончательной. В отличие от ДДУ, подлежащих государственной регистрации (где прописаны сроки строительства и сумма, вносимая дольщиком, за которые застройщик несет ответственность), в случае с ЖСК Правление, как правило, контролирующееся реальным застройщиком, в любой момент может принять решение об увеличении сроков строительства и объема затрат на работы. И предложить пайщикам ЖСК доплатить требуемую сумму.

Кто же реальный застройщик?

В случае с ЖК «Альпийская деревня» и «Черничная поляна» вся информация о строительстве ЖК «Альпийская деревня» и «Черничная поляна» размещена на официальном сайте IMD Group. Таким образом, IMD Group объявляет проекты ЖК «Альпийская деревня» и «Черничная поляна» своими строительными проектами. Можно ли выяснить, действительно ли компания IMD Group аффилирована с руководством обоих ЖСК? Это сделать не трудно.

Застройщиками ЖК «Альпийская деревня» являются два ЖСК:

ЖСК «ЖК Альпийская деревня» - ИНН 7802840984, председатель правления Савченко Д. В.

ЖСК «ЖК Альпийская деревня 2» - ИНН 7802845502, председатель правления Савченко Д. В. 

Савченко Д. В. также является и являлся учредителем следующих компаний: ЖСК «Альпийская деревня», ЖСК «Черничная поляна 9», ЖСК «Черничная поляна 13», ЖСК «Черничная поляна 11», ЖСК «Черничная поляна 10», ЖСК «Черничная поляна 12», ЖСК «МК-9», ЖСК «МК-8», ЖСК «Врeмена года», ЖСК «Диалог», ЖСК «Диалог-М», ЖСК «Диалог-А» (закрыто), ЖСК «Дубрава» (закрыто), ЖСК «Самара» (закрыто).

Савченко Д. В., помимо перечисленных ЖСК «ЖК Альпийская деревня», «ЖК Альпийская деревня 2», является также Председателем правления ЖСК «Альпийская деревня».

Техническим заказчиком строительства ЖК «Альпийская деревня» является ООО «АйЭмДэ групп» (ИНН 7813533632). Учредителями компании ООО «АйЭмДэ групп» являются Семенов Олег Геннадьевич, Менделеев Михаил Сергеевич, Быковец Юрий Алексеевич.

Заказчиком строительства ЖК «Черничная поляна» являются несколько ЖСК, каждый из которых привязан к строящемуся корпусу ЖК и носит однотипное название ЖСК (ЖК «Черничная поляна (и далее номер корпуса)». Председатель правления - Менделеев М. С. Учредителями ЖСК «ЖК Черничная поляна (далее номер корпуса)» являются Комаров Олег Юрьевич, Кудинов Максим Сергеевич, Савченко Денис Валерьевич, Менделеев Михаил Сергеевич, Семенов Олег Генадьевич.

Таким образом как минимум двое лиц из числа учредителей заказчика ООО «АйЭмДэ групп» (Семенов О. Г. и Менделеев М. С.) являются одновременно учредителями компаний застройщиков (ЖСК «ЖК Черничная поляна (номер корпуса)»). А еще один - Савченко Д. В. - является руководителем (Председателем правления) ЖСК «ЖК Альпийская деревня», «ЖК Альпийская деревня 2», ЖСК «Альпийская деревня». Иначе говоря, заказчик и застройщики аффилированы друг с другом.

Дополним информацию по учредителям ЖСК «ЖК Черничная поляна (номер корпуса)»:

Комаров Олег Юрьевич является учредителем в ЖСК «Черничная поляна 9», «Черничная поляна 12», «Черничная поляна 13», «Черничная поляна 11», «Черничная поляна 10», «Альпийская деревня». Кроме того Комаров О. Ю. является генеральным директором ООО «АйЭмДэ Сервис»;

Кудинов Максим Сергеевич является учредителем в ЖСК «Черничная поляна 9», «Черничная поляна 12», «Черничная поляна 13», «Черничная поляна 11», «Черничная поляна 10», «Черничная поляна 4», «Черничная поляна 5», «Черничная поляна 7», «Черничная поляна 6», «Черничная поляна 2», «Черничная поляна 8», «Черничная поляна 3», «Альпийская деревня», «Диалог», «Диалог А», «Диалог М», а также ООО «АйЭмДэ Сервис»;

Савченко Денис Валерьевич является учредителем в ЖСК «Альпийская деревня», «Черничная поляна 9», «Черничная поляна 13», «Черничная поляна 11», «Черничная поляна 10», «Черничная поляна 12», «МК-9», «МК-8», «Времeна года», «Диалог», «Диалог-М», «Диалог-А» (закрыто), «Дубрава» (закрыто), «Самара» (закрыто). Кроме того Савченко Д. В. - Председатель правления ЖСК «ЖК Альпийская деревня», «ЖК Альпийская деревня 2», ЖСК «Альпийская деревня»;

Менделеев Михаил Сергеевич является учредителем в ЖСК «Черничная поляна», «Черничная поляна 9», «Черничная поляна 12», «Черничная поляна 13», «Черничная поляна 11», «Черничная поляна 10», «Черничная поляна 4», «Черничная поляна 5», «Черничная поляна 7», «Черничная поляна 6», «Черничная поляна 2», «Черничная поляна 8», «Черничная поляна 3», «Альпийская деревня», «Диалог», «Диалог А», «Диалог М», «МК-1», «МК-7», «МК-5», «МК-3», «МК-6», «МК-2», «Альпийская деревня», «Возрождение Внуково», ООО «АйЭмДэ Холдинг», ООО «АйЭмДэ Сервис». А также двух компаний с одинаковым названием, но разными учредителями: ООО «АйЭмДэ Групп» (ИНН 4703150889) и ООО «АйЭмДэ Групп» (ИНН 7813533632).

Кроме того Менделеев М. С. является руководителем (генеральным директором и Председателем правления) следующих компаний: «Черничная поляна», «Черничная поляна 9», «Черничная поляна 10», «Черничная поляна 4», «Черничная поляна 5», «Черничная поляна 7», «Черничная поляна 6», «Черничная поляна 2», «Черничная поляна 8», «Черничная поляна 3», ООО «АйЭмДэ Сервис». А также ООО «АйЭмДэ Групп» (ИНН 4703150889) и ООО «АйЭмДэ Групп» (ИНН 7813533632).

Семенов О. Г. является учредителем в ЖСК «Черничная поляна 13», «Черничная поляна 11», «Черничная поляна 10». 

Застройщиком ЖК «Черничная поляна» является ООО «АйЭмДэ групп» (ИНН 7813533632), учредители которой - Семенов О. Г., Менделеев М. С., Быковец Ю. Р. То есть как минимум двое лиц из числа учредителей ООО «АйЭмДэ групп» - одновременно учредители не только компаний заказчиков «ЖК Черничная поляна» (ЖСК «ЖК «Черничная поляна (номер корпуса)»), но и учредители компаний-застройщиков ЖК «Альпийская деревня» (ЖСК «ЖК «Альпийская деревня» и ЖСК «ЖК Альпийская деревня 2»), а также компании с практически аналогичным названием - ЖСК «Альпийская деревня». 

Таким образом, заказчики и застройщики аффилированы друг с другом через единых учредителей. Причем контроль за вышеназванными ЖСК осуществляют лица, имеющие непосредственное отношение к IMD Group. То есть эти ЖСК работают в интересах именно IMD Group, а значит не самостоятельны в своей финансово-хозяйственной деятельности и принятии решений.

Контроль за деньгами 

На сайте IMD Group нет проектной декларации, так как она не нужна при использовании схемы ЖСК. А значит нет информации о том, за счет каких денежных средств ведется строительство ЖК, нет информации о каком-либо заемном финансировании. Можно предположить, что для строительства использовались только денежные средства, которые привлекал ЖСК посредством продажи паев.

Таким образом запросом в Росреестр нельзя выяснить, сколько продано квартир в этом ЖК. Невозможно понять, достаточно ли было привлечено денежных средств, чтобы закончить строительство комплекса, или определить, сколько квартир еще не продано, чтобы увидеть, достаточно ли оставшихся не проданных квартир, за счет продажи которых можно было бы профинансировать окончание строительства. А значит непонятно, достаточно ли денег для окончания строительства.

Форма привлечения средств, используемая очевидно стоящим за строительством реальным застройщиком (IMD Group), является для этой компании абсолютно безрисковым мероприятием, в отличие от пайщиков ЖСК, которые финансируют строительство этого дома. Компания получает деньги от ЖСК, которые с ней аффилированны через единых учредителей. В этом случае, при наличии связанного с реальным застройщиком Председателя правления ЖСК, невозможно проконтролировать условия заключения договоров подряда и сметную стоимость строительства, которая может отражать весь объем вносимых пайщиками денежных средств.

То есть деньги пайщиков полностью могли быть перечислены реальному застройщику, который может выступить в роли как технического заказчика, так и застройщика. Принцип финансирования строительства в этом случае очень простой: если есть деньги для строительства — заказчик-застройщик будет достраивать, нет — теоретически может и стоять, и претензий к нему не может быть никаких. Если денег на строительство не будет хватать, такая организационная форма позволяет реальному застройщику (IMD Group) через решение правления контролируемого им ЖСК потребовать у пайщиков оплатить дополнительные взносы.

Реальный заказчик-застройщик, получая все деньги, избавлен от судебных преследований пайщиков ЖСК, если стройка пойдет не по плану, потому что к сбору денег он отношения не имеет.

Денежные средства собирают соответствующие ЖСК, которые и финансируют строительство. Если строительство пойдет не по графику, то покупатель квартиры не может потребовать возврата своих денежные средства. Он может требовать у ЖСК выкупить его пай. Но практика показывает, что порядок выкупа паев в таких схемах обусловлен множеством условий и делает возврат денег очень долгим и не выгодным мероприятием, т. к. условия вступления в ЖСК и порядок выхода из него прописаны изначально, причем в не выгодную для пайщика сторону.

Используемый порядок привлечения финансов не предполагает страхование застройщиком гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, то есть нет механизма гарантий прав покупателей квартир (возврата денежных средств), который используется при заключении договоров долевого участия.

Анализ финансовых показателей ООО «АйЭмДэ групп» показывает, что на балансе этой компании полученные от пайщиков деньги в вида значительного освоенного объема строительства по разделам «Основные средства», «Запасы», «Дебиторская задолженность» не «оседали».

Финансовые показатели ООО «АйЭмДэ групп» на 01.01.2017 года (в тыс. руб.):

Таким образом, полученные от ЖСК денежные средства, которые компания ООО «АйЭмДэ групп» использовала на финансирование строительства, не превышают сумму в 230 млн. руб. Причем эта сумма в целом совпадает с суммой полученных от пайщиков денег, которые отражены в разделе прочих обязательства в размере более 250 млн. руб.

Однако данная цифра слишком мизерна по отношению к освоенному фактическому объему. Вот масштабы не законченного строительства ЖК «Альпийская деревня» и «Черничная поляна»: в рамках 1-й очереди ЖК «Альпийская деревня» застройщиком ЖСК «ЖК «Альпийская деревня» ведется строительство 25 многоквартирных малоэтажных жилых домов, а застройщиком ЖСК «ЖК «Альпийская деревня 2» - 13 многоквартирных жилых домов (в итоге 38 домов). При этом по факту строительно-монтажные работы ведутся в 14 домах, по остальным домам ведутся значительные земляные работы, выравнивание площадок под будущее строительство и отвал грунта, а по ЖК «Черничная поляна» застройщик ведет фактически строительство 4 многоквартирных жилых домов (корпусов №№9, 10, 11, 12).

Иначе говоря, существуют какие-то схемы, по которым полученные от пайщиков денежные средства перенаправлялись другим компаниям IMD Group.

Однако что за хозяйственную деятельность вели в рамках строительства данных ЖК эти компании, установить можно только на основании всей договорной базы ООО «АйЭмДэ групп», а также ревизии хозяйственных отношений этой компании, обоснованности трат, полученных от пайщиков денег в рамках этих договорных отношений. Такой работой занимаются только правоохранительные органы в рамках доследственной проверки или уже возбужденного уголовного дела.

У пайщиков ЖК нет полномочий для истребования этих документов у всех хозяйствующих субъектов (которые к тому же не известны), участвующих в строительстве ЖК «Альпийская деревня» и «Черничная поляна», и изучения их. Значит у пайщиков нет возможности воздействовать на договорную политику застройщика, чтобы оценить ее эффективность и, в случае не эффективности, пересмотреть ее.

Таким образом очевидно, что оборот финансовых средств, полученных от пайщиков в рамках договорных отношений, происходит не в ЖСК и не фирме заказчике-застройщике «АйЭмДэ групп», а в других компаниях группы, в рамках не известных договорных отношений, при этом оценить эффективность работы именно с этими компаниями не возможно.

Даже если обманутые пайщики сменят руководство в ЖСК и выдвинут претензию заказчику-застройщику «Альпийская деревня» и «Черничная поляна» ООО «АйЭмДэ групп», то пересмотреть договорные отношения с контрагентами «Альпийская деревня» и «Черничная поляна» можно только на будущее. Так как в случае обнаружения, например, финансирования по завышенным сметам и увода таким образом средств из строительства ЖК, сделать уже будет ничего не возможно, потому что это были добровольные отношения хозяйствующих субъектов, которых устраивали условия подписанных договоров и их исполнения. Расторгнуть такие договоры или перезаключить на новых условиях, конечно, можно, но вернуть назад то, что было выполнено ранее на невыгодных условиях, в рамках гражданского законодательства нельзя.

У самого же заказчика-застройщика ЖК «Альпийская деревня» и «Черничная поляна» ООО «АйЭмДэ групп», согласно данным баланса, взять просто нечего.

В случае смены руководства в ЖСК новым руководителям нужно будет разбираться, куда и на каком основании перечислялись денежные средства предыдущим руководством, чтобы попытаться их вернуть. Однако судя по тому, что финансирование строительства домов ЖК «Альпийская деревня» и «Черничная поляна» прекратилось, эти денежные средства не могут «выдернуть» назад даже лица, стоящие за ООО «АйЭмДэ групп», а значит этих денег нет, и достраивать, судя по всему, не на что.

Кроме того, возможным препятствием для достройки домов силами самих пайщиков является принадлежность земли, на котором строятся жилые корпуса. Согласно декларациям, земля находится в собственности «АйЭмДэ групп». Лишь в рамках ФЗ №214 «О долевом строительстве» земля находится в залоге у дольщиков, которые приобретают квартиры в строящемся здании. В случае строительства по схеме ЖСК земля находится в собственности у того, кому она принадлежит. А значит если даже пайщики изыщут денежные средства для окончания строительства и сдачи корпусов обоих ЖК в эксплуатацию, им придется договариваться с собственником земли о передачи ее на баланс ЖСК, потому что сдать построенный жилой дом без земельного участка, на котором он построен, не возможно.

Предсказуемый итог

Вопрос о покупке жилья у застройщика ЖСК «ЖК Альпийская деревня» и IMD Group уже не стоит. Даже если ситуация и изменится, исходя из всего вышеперечисленного, мы категорически не рекомендуем приобретать квартиры в строящихся ЖК «Альпийская деревня» и «Черничная поляна», потому что риски таких вложений слишком велики. Добавим также, что сама по себе схема приобретения квартир посредством ЖСК опасна, а при существующем «анамнезе» риски еще более возрастают.