Доля ипотеки на загородном рынке – от 1 до 5%. Несмотря на все усилия правительства, этот показатель не желает расти.
Доля ИЖС в общем вводе жилья составляет более 40% и последние годы устойчиво растет. А кредитные деньги в этой сфере не работают.
Только за последний год чиновники и финансисты сделали несколько громких заявлений. Объявили о комплексной программе поддержки села, включая жилищное строительство. (Правда, ее так и не приняли – 138 млрд рублей все-таки). Запустили программу «сельской ипотеки» под 2,7-3% годовых. Банк «ДОМ.РФ» анонсировал аж три программы кредитования: сначала под 8,6% (для строительства ИЖС и садовых домов), потом под 6,5% (для молодых семей и только ИЖС), спустя неделю – то же самое, но уже под 6,1%. Наконец, «Сбербанк» тоже готовится кредитовать ИЖС – но лишь по собственному выбору: проекты и застройщики должны пройти аккредитацию.
Результат есть, но совсем не тот, на который рассчитывали федеральные власти.
В Ленинградской области по программе «сельской ипотеки» выдано более 1300 кредитов. Из них более 700 сделок – покупка жилья в новостройках; более 400 – приобретение готового жилья (ИЖС и квартиры, пропорция неизвестна); на строительство домов ИЖС, по словам представителей «Россельхозбанк», выданы лишь единичные кредиты.
С 2021 года вводится запрет на выдачу «сельской ипотеки» на квартиры в домах выше пяти этажей. Это слегка умерит темпы урбанизации села, но вряд ли увеличит кредитование ИЖС.
Причины очевидны. Квартира в новостройке – понятный и прозрачный для банка продукт; процедура отработаны и занимают минимум времени. Дом ИЖС – сплошная загадка: ликвиден ли залог, сколько времени потребуется, чтобы его продать и т.п. Строящийся дом – тем более. Заемщиков по сельской ипотеке надо согласовывать в Минсельхозе; застройщик должен быть аккредитован при «Россельхозбанке». Сейчас по Северо-Западу в этом перечне полтора десятка компаний. Процедура одобрения заявки занимает минимум два месяца...
С инициативой «ДОМ.РФ» – еще интереснее. Кредит на строительство частного дома (под 6,1%) дадут не владельцу участка, а компании-застройщику из числа «партнеров банка» На сайте банка, после долгих поисков, удалось обнаружить две столичные фирмы, одну белгородскую и одну петербургскую – компанию «ЖНК-Девелопмент», которая возводит поселок «Omakulma-Annino» в Аннино.
Скорость колонны рассчитывают по самой слабой машине. Зачем руководителю госкорпорации «ДОМ.РФ» Виталию Мутко понадобилось громогласно заявлять о «поддержке строительства ИЖС», если в программе заведомо предусмотрено «узкое горлышко», через которое (при удачном стечении обстоятельств!) могут просочиться лишь единичные сделки? Наверное, у него были какие-то политические соображения, связанные с реформой «институтов развития».
В «Сбербанк» программу поддержки ИЖС только еще разрабатывают. Но девелоперы заранее относятся к этому скептически. У них уже есть опыт. Например, для оформления в «Сбербанке» кредита на покупку дома с участком (обычного кредита, не субсидированного, по рыночной ставке) кредитор требует включить в пакет документов техпаспорт. И не абы какой, а подготовленный организацией с госучастием: в Ленобласти это ГУП «Леноблинвентаризация». Техпаспорт у ГУПа стоит втрое дороже и делается втрое дольше, чем на рынке...
На местном уровне пару лет назад громко объявили программу «Ленинградский гектар». Казалось бы: земля по условной цене, гранты на обзаведение... Потом выяснили, что Росреестр отказывается регистрировать жилые дома на фермерской земле. А на что фермеру земля без дома?
И так на каждом шагу. Широко разрекламированные инициативы упираются в процедурные сложности и дают на выходе пшик.
Впрочем, программа льготной ипотеки для новостроек тоже принесла не совсем тот результат, на который рассчитывали в Минстрое. Рост цен давно уже «съел» всю выгоду от субсидирования.
А строительство ИЖС развивается как бы само по себе, без субсидий и госпрограмм. Разве что «дачную амнистию» девелоперы и собственники поминают добрым словом. В Ленобласти за три квартала 2020-го поставили на учет более 8000 частных жилых домов, свыше 1 млн кв. м. Спрос на загородные участки в этом году вырос вдвое. А цены пока хотя и растут, но сдержанно: ограниченная платежеспособность покупателей не позволяет девелоперам их взвинчивать. По данным «1-ой Академии недвижимости», наибольшим спросом пользуются участки стоимостью до 1 млн рублей и расположенные недалеко от города. Даже если это 6 соток. По мнению руководителя компании Дмитрия Новосельцева, доступные кредиты могли бы добавить загородному сегменту минимум 15-20% покупателей.
Наталья Осетрова, руководитель проекта Gatchina Gardens, полагает, что время коттеджных поселков «в чистом поле» прошло: теперь покупатель интересуется частным домом или вблизи приличного населенного пункта или в составе смешанной комплексной застройки.
Михаил Крючкин, генеральный директор ООО «Близкое», рассчитывает, что льготная ипотека от «ДОМ.РФ» все-таки начнет работать: в ЖК «Близкое» примерно четверть покупателей – семьи до 35 лет.
Возможно, расцвет загородного домостроения в последние годы как раз и был обусловлен тем, что эта сфера оставалась на периферии чиновничьего внимания. Госпрограммы как раз и показали со всей ясностью: во-первых, деление на город и село весьма условно и существует в основном в начальственной голове. А во-вторых, успех возможен лишь там, где человек сам решает, что ему нужнее – квартира или дом. И что он там будет делать: спасаться от вируса или картошку выращивать. Или совмещать.
Комментарии